提要：眼下楼市正在经历着一场稳定的需求释放，不仅上半年平稳向好，在当前的酷暑天气里，依然是淡季不淡，有需求的购房者相继入市，房企推盘热情高涨。然而，市场是否真的回暖，未来又会不会充满变数？一切都有待考量。

有需求的购房者相继入市，房企推盘热情高涨。

8月“淡季”，多城市房企推盘热情不减

量增价未涨，市场尚未完全复苏

眼下楼市正在经历着一场稳定的需求释放，不仅上半年平稳向好，在当前的酷暑天气里，依然是淡季不淡，有需求的购房者相继入市，房企推盘热情高涨。然而，市场是否真的回暖，未来又会不会充满变数？一切都有待考量。记者王亚平

不惧淡季，多城房企积极推盘

楼市到了7、8月份往往就进入淡季，而今年却没有明显的淡旺季之分，需求稳步入市，房企在推盘节点的选择上，也没有刻意规避酷暑。

仅上周末，郑州就有近十家项目启动开盘和会员招募活动。而进入8月，据粗略统计，郑州将有16个楼盘开盘销售，这其中，不仅有数个纯新盘，还有不少加推新房源的项目，如保利百合、基正聚源国际、财信大厦、城开绿城绿园、康桥金域上郡、金林中心、建业密码国际、开祥御龙城等。

这些即将入市的新房源，大都具备了高性价比的共性，以中小户型为主，区域发展空间大，前期办理VIP入会还有一定幅度的让利。比如保利百合项目，一万可抵三万，首次开盘的房源中，79平方米、88平方米两房，89平方米、109平方米、132平方米的三房较多；康桥金域上郡项目加推的8号楼，交5000元意向金可享受每日增值100元优惠……

不止郑州，在合肥、上海、北京等地，楼市的“热潮”同样得以继续，上海8月预计有28个项目开盘，北京预计有34个项目入市。

除却新房，不少二手房机构为了加速销售，采取创新的营销举措，如58同城就推出了“诚信房源”，帮消费者能更快捷更放心地找到真实的房源信息。

今年的市场表现，让人们对未来的市场走势充满期待，因此即便是淡季，多个城市也迎来的推盘热，不过，能否迎来成交热？这或许才是房企最关心的问题，也与产品品质、价格等因素密切相关。

市场未完全复苏，量增价不涨

对于近几个月郑州楼市的乐观表现而频频传出的“回暖说”，业内人士赵爽持否定态度，在她看来，楼市并没有完全复苏。

究其原因，她谈到：“第一，核心调控政策并没有松动；第二，宏观经济下滑的趋势很明显，这从固定资产的投资以及从房地产的投资上可以看出来；第三，煤炭、钢铁的价格持续下滑，实体经济一直是持续在走下坡路；第四，虽然央行先后降准降息，但是实际上房地产的利率仍然处在历史高位；第五，上半年以刚需为支撑，投资和改善性产品，市场依然还较为冷清。”

业内人士金琪昌认为，现在的市场形势和去年以及今年年初的时候是有天壤之别的。不过，并不代表完全回暖，把当前市场的良好表现称作为一波行情，可能会更加准确。

虽然在这波行情里，各种类型各种档次的项目都出现了热销典范，但也并非所有项目都好卖，性价比依然是能否热销的重要条件。若冷静下来观察一下，也不难发现，当前楼市仅限于成交量大幅上升，而非价格的明显上涨。

据数据显示，今年上半年，橄榄城、蓝堡(小区网，论坛)湾、升龙凤凰城、正商明钻、正商城、郑州二七万达广场(小区网，论坛)、普罗旺世、升龙城、中原新城等成交量领先的项目，营销手法多种多样，但归结到一点，仍绕不出“以价换量”。

因此，对于新上市的项目如何取得良好的销售业绩，赵爽则建议房企继续保持以价换量的手段赢得市场。

博弈白热化，楼市变数仍存

与“回暖论”同样惹人关注的，还有各地楼市微调新政的相继出现，政策微调主要涉及限购范畴、购房优惠、房贷利率折扣、房源解禁、土地出让、缓解开发商资金压力等多个层面。

有不愿具名的业内人士表示，“种种因素证明，房地产行业最坏日子已经过去。各地微调政策当中与中央政策没有明显抵触的则被默许，而超越原则底线的则被勒令叫停；而在购房成本方面，一个月两次降息，表明当前保持经济增长将是最重要的工作，因此产生的利好改变了市场预期。”

不过，这并不意味着市场将一路向上，调控政策的松紧在很大程度上“决定”了楼市的走向。

从政策层面来看，中央放松银根和地方微调托市“双管齐下”使得市场预期好转，但若价格再度反弹，不排除再收紧的可能；中央层面对于房地产调控的口风依然没有放松，再三强调坚持房地产调控不动摇；而核心城市，特别是几个处在风口浪尖的城市，在执行层面依然偏谨慎，典型如上海，继叫停非沪籍人士补缴税单后，近期再次叫停补缴社保的规避限购行为。

7月23日，社科院发布预警称半年后房价存在报复性反弹风险，建议取消首套房优惠。24日，国务院派出8个督查组摸底全国房地产市场，这也是近两个月来中央层面对楼市调控的第十次表态。

这次包括住房限购措施、土地供应、差别化信贷政策执行等方面的专项督察，又在业内引发了中央新一轮楼市调控政策猜想。

具体到郑州，由于新入市项目增多，市场存量仍需要较长一段时间的去化周期，这将有利于满足需求并保持价格稳定。有专家表示，货币政策的放松，总体上有利于房地产市场的企稳和复苏，但当前房企不宜太过乐观，应采取价格攻略，快速销售，也强化企业的抗风险能力。

土地：下半年或将集中释放

上半年企业拿地全面收缩，部分企业没有新增地块，随着下半年存货进一步去化，销售业绩稳步提升，而且今年的土地楼板价相对处于低位，企业补充土地储备的需求将进一步被激发，拿地积极性会有所提高。

从全国普遍性看，二季度开始，土地市场回暖的苗头隐约显现，下半年可能继续延续。

在 “2012房地产第二季度市场报告研讨会”上，赵爽表示，郑州土地市场上半年各类土地供应普遍较少，距离年度供应计划还有很大的缺口，下半年将出现土地集中释放窗口。上半年商品住宅土地供应完成计划的37%，商服用地仅完成6.3%，工业用地仅完成13.6%；未来供应土地来源主要是城中村改造及郑东新区龙湖片区。

商业地产：供应激增，风险并存

“限住不限商”，商办物业短期内迎来窗口机会期，但未来三至五年形势会有所恶化。因为自住宅推出限购令后，商业地产迎来发展热潮，供应阶段性喷发，但泡沫、风险也随之出现，甚至出现供求失衡。

据统计，近一年以来，市场商业供应量远高于去化量，大量住宅项目均附带商业服务性质，未来商业存量将大量增加，市场压力逐渐显现，部分转型中的开发企业对商业运营模式缺乏清晰的认知，导致运营中出现较大风险，或许将面临同质化与招商难、运营难的问题。