郑州组合贷落地 有助于释放首置和改善需求

热点郑州晚报2014-06-26 09:26:09

  6月15日,郑州购房“组合贷”政策正式落地。所谓“组合贷”,是指市民买房时,既申请公积金贷款,又申请商业贷款。据58同城房产频道显示,北京、南 京、杭州、上海等大城市已经实施,而郑州是首次落地。CRIC研究中心陈开朝认为,从内容看,相比北京、上海、杭州、南京,郑州的“组合贷”政策导向更科学合理。

  郑州“组合贷”有三大亮点

  陈开朝表示,相比于北京、上海、杭州、南京等城市的“组合贷”政策,郑州“组合贷”有3大特点:一是郑州要求购房者本人及配偶无个人住房贷款或其他大额债 务。二是郑州公积金贷款仅限市区一手商品住宅,目前还不做二手房。三是郑州二套房公积金贷款首付比例只有四成。相比之下,其他城市都要五成以上。总体上, 郑州“组合贷”要求更高,门槛却更低。

  郑州“组合贷”风控能力较佳

  在陈朝开看来,郑州“组合贷”从3个方面加强了风险管控:首先,针对申请人,要求个人及配偶无个人住房贷款或其他大额债务,同时月还款额不得超过借款人夫 妻(含共有权人)收入之和的50%。在申请人没有大额债务的前提下,除了组合贷按揭并无其他购房按揭,大大减少了个人的住房按揭风险。

  其次,针对开发商,要求所购楼盘为受托银行个人住房贷款的准入项目。由于银行对开发商和楼盘的信息掌握比普通消费者更加全面深入,如果楼盘为银行所认可,表明开发商财务和楼盘品质都过关,不大会发生开发商破产或老板跑路的风险,这对购房者和银行而言都是一种保障。

  最后,针对违约事件也有万全之策。申请“组合贷”的购房者必须同意按管理中心和受托银行认可的担保方式担保。如果出现违约,个人住房和月按揭都将转移到担保机构,银行并没有风险。

  同时刺激刚性首置和改善需求

  “除了首置,我们将那些还清首套按揭的二次改善需求也划入‘刚性’需求行列。”陈开朝介绍道。

  他说,很明显,郑州组合贷新政同时刺激了刚性的首置和改善需求。首先,新政将大幅降低首置刚需购房成本。由于银行房贷吃紧,现在郑州首套房贷款利率普遍在 基准利率基础上上浮20%到30%,放款时间在两个月左右。以70万元贷款为例,如果是30年纯商贷,利率上浮20%,每月按揭是5068元;如果是30 年“45万公积金贷款+25万商贷”,其中商贷利率上浮20%,每月按揭4525元,购房者每月支付成本下降了10.7%。由于住房公积金释放的大量信贷 资金缓解了银行压力,首套利率或回归到基准利率,这样每月按揭只有4126元,购房者每月支付成本下降了18.6%,近两成,非常可观。

  其次,“刚性”的二次改善需求也受益。通过组合贷,“刚性”的二次改善需求不仅按揭成本下降,购房门槛也大幅下降。原来郑州的限购政策是二套首付款比例不 低于六成,而二套房组合贷首付只有四成,门槛大为降低。某种程度上讲,组合贷新政下郑州的限购有所松绑,但优惠只限于已还清首套按揭的二套购买者,并不会 增加银行的风险,所以非常具有科学性,值得其他城市借鉴。

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