广州楼市:最好的时间已过,最坏的还未到来

热点羊城晚报2015-10-19 11:36:10

  在广州还为连续3个月过百万平方米销量沾沾自喜的时候,中国房地产业协会副会长任志强马上过来打脸,说“北上广深”座次应该调整为“北上深广”。

  “十·一”刚过,合富辉煌首席市场分析师黎文江又给广州楼市加压,认为这个黄金月(含“十·一”黄金周)褪色,成交只属合格。黎文江说,最近的政策福利广州受益不大;库存偏大,新货推出少;彩虹飓风,扑灭黄金周;地价升高,房价下不来。综合因素之下,广州只收获了一个平庸的黄金月。

  确实,相比去年广州黄金月的收成还不错,但跟5-7月份的高峰相比,现在势头已经有所回落,广州楼市最好的时间已经过去。业内人士表示,现阶段广州还只是阶段性盘整,明年可能会进入周期性盘整,届时市场萎缩情况会更加明显。

  看起来很美的成交

  去年以来楼市政策利好不断,加上银根不断放松,市场对2015年有更高的期待。

  今年楼市整体情况确实不错,这在那些知名房企的收成上表现最为明显。克而瑞近日公布的数据显示,今年前三季度,20家典型房企销售目标超过六成的高达17家,超过七成的也有8家,其中的恒大、华润,更是超过了八成。对大部分典型房企来说,最后一个季度只要冲一冲,完成今年的销售目标不成问题。

  年是分化的市场,典型房企在一线城市的收成最好。既然房企的表现不错,那就可知广州的表现不错。

  阳光家缘数据显示,今年前三个季度,广州一手住宅的成交面积高达700多万平方米,这是一个看起来非常美的数据。也就是说,广州平均一个月的销售面积接近80万平方米,该数据超过广州一手住宅月均批准预售量,呈现供不应求的状况。只要最后一个季度广州能保持全年的平均水平,那么广州今年的销售面积就有望达到千万平方米,与2013年基本相当。我们都知道,2013年是中国楼市的最高峰。

  相比去年同期,今年更是美得不得了。相比去年同期,今年广州一手住宅的成交总量增加了三成五。

  美好之下有阴影

  当然,美好之下也与阴影,只是这阴影目前还不算大。正如前文黎文江所说,广州的黄金月只属合格。

  就今年楼市走势来看,4月份是一个分水岭。4月份之前,市场看不到太明显的起色,和2014年情况基本相当。“3·30楼市新政”之后,广州楼市才真正起飞。特别到了5月份,市场一片火热,成交非常活跃,广州楼市销售量年内首次突破百万平方米,之后的6、7月份,承接了之前的火热势头。仅这三个月的成交量,就占了前三季度的四成。

  月份之后,市场又面临新的考验。克而瑞信息集团广州机构研究咨询总监曾英杰说,广州楼市4月份开始起飞,一直到9月份,还是可以说市场不错,但这种势头能否在9月份之后延续就难说。曾英杰认为,在9月份之后,至少部分产品的销售会遇到挑战:“今年上半年,改善型产品的销售情况非常好,是上半年楼市销售走好的重要因素。但第四季度,改善型产品的销售很难保持上半年的势头。”正因如此,“广州今年第四季度的成交有可能比不上去年同期。”

  “去年楼市成交放量从10月份开始,今年要早得多。”保利地产首席研究员吴定金说,与去年同期成交相比,今年6月份的增幅达到顶峰,之后出现慢慢回落的态势,9月份成交量同比依然有增长,但增幅减少了。而8月份人民币汇率的波动,9月份美国的议息,加上中国三季度经济状况的不理想,导致购买力受冲击,影响楼市成交量。“四季度楼市有可能出现阶段性盘整。期间楼市表现会马马虎虎,即使有所增长,增幅也会继续放缓。”

  四季度房价保持稳定

  当成交上升,伴随而来的肯定是房价的上升。没有商家会在成交很好的时候降价,甚至稳定价格都做不到。

  从数据上来看,今年上半年房价基本维持在1.4万元/平方米的水平,第三季度已经升至1.5万元/平方米的水平。相对前几年大刀阔斧的涨价,现在商家涨价显得羞答答了。商家的这种羞答答,和现在库存较大密切相关。就算前三季度广州房子卖得很好,库存量也依然高居900万平方米左右,足够广州消化一年时间。番禺、花都、黄埔、南沙、增城这些楼市重镇同时也是去库存压力较大的地方,商家涨价的冲动小,这就在一定程度上抑制了广州整体价格的上升。

  曾英杰说,广州前三季度房价还是有一定幅度的上升,四季度在成交热度有所回落的情况下会保持平稳。吴定金则认为,目前一些新开盘的消化率还有五六成,情况还算不错,远没到开发商必须要大幅让利的三四成;就算四季度市场表现平平,市场进入阶段性调整,也不见得马上就能看到商家的大力促销。

  明年将遇上周期性盘整

  国庆前后,A股走势凌厉,涨幅明显。其中一个重要原因,就是货币更加宽松,流动性更充足。国庆首日,在取消存贷比的余威仍存的情况下,10日央行又公布,在原先山东、广东的基础上,再增加9个省(市)加入开展信贷资产质押再贷款试点行列。市场预期,两项政策相加,注入的货币规模会在万亿级以上。流动性保持宽裕,有利于刺激楼市的成交。

  在吴定金看来,政策因素会推动明年上半年楼市的成交。但他也预期,明年下半年,楼市可能会进入周期性盘整。“2013年年中和年底市场出现阶段性盘整,到了2014年的3-5月份市场出现周期盘整;今年9月之后楼市再次出现阶段性盘整,预计明年年中左右出现周期盘整。”一方面,明年上半年经济有望企稳,相关的刺激政策会减少;此外,随着价格上升、供应增加,楼市本身会进入调整阶段。因此,明年上半年的成交会比今年下半年更好,明年上半年卖房比今年下半年要容易。