任志强:股市不靠谱 房价9月后将进入上升阶段

人物21世纪经济报道2015-07-30 16:35:11

    中国房地产业协会副会长、原华远地产董事长任志强7月29日在“2015全球房地产金融中国峰会城市巡演(北京站)”上对中国房地产当前的形势进行了深入分析,任志强表示,楼市拐点已经过去,房价9月后将进入上升阶段;针对近期动荡的股市,任志强认为,股市不靠谱,投资房产仍是最好选择。

    房地产投资下滑 影响GDP下降1个百分点

    任志强认为,房地产投资下滑,影响到的是GDP。房地产投资占22%左右,房地产投资去年的增速从20%几下降到10%,影响到1个点的GDP,今年从10%降到4.6%,可能还要影响到1个点,如果加上水泥、钢材、玻璃等,后端的施工用的重卡,以及施工材料、装修材料等等大概会影响到0.6个点左右,前后加起来影响到1.1个点。

    在固定资产投资和房地产投资对比中,凡是房地产投资高于固定资产投资增幅的GDP都是上升的,凡是房地产投资低于固定资产投资增幅的GDP都是下降的。也就是说,房地产投资在总量中的影响GDP增加值的部分非常大。

    从目前来看,房地产投资是持续下降的过程,今年也不会上升,虽然销售情况转好,但是房地产投资仍然不会迅速发生改变。任志强表示,6月份销售增长一倍,部分地区增长速度很快,一手房增长了33%,二手房增长了70%多,增速非常快,但是开发商手里的资金并不多。其中,到位资金增长了0.1%,销售额增长了10%。

    去年银行信贷的压力很大,个人按揭贷款增长速度很高,大概增长了17%点几,在房地产里面一手房增长了15%,二手房增长了13.5%。在定金预收款虽然有增长,但是没有转为正数,银行贷款占央行的17万亿(总额),在开发商贷款中增速是负的。

    纠其原因,大部分转为了地方政府的房改、危改和基础设施,还有一部分转为了土地开发和土地占用,钱没有真正到开发商手里,因此这部分不会转变为开发商的投资部分。6月份当月的净投资增长是2%左右,任志强预计到年底也不会超过5%。

    政府还在控制土地 明年将出现土地短缺

    任志强表示,开发商的土地购置和新开工数量是下降的,土地购置到6月份是负的33.8%,其中有几大因素。一是政府在今年全面减少了土地供应,比如说北京土地供应量在计划供应中下降了40%多。同时完成的比例又很低,很多地方政府认为在低潮中卖地赔钱,所以故意不卖地。今年上半年为止,北京只完成了计划的21%,土地供应量和开发商愿意买不愿意买有关系,卖贵了开发商不愿意买,卖便宜了地方政府不愿意卖,所以销售不好,开发商也没钱买,几个因素导致今年的土地购置是负增长。实际上从去年就开始是负了,通常两年负了以后,后期的供应量就减少。开工虽然有回升,但是开工仍然是负的15%点几,最低的是负的18%,估计全年都是负的,从供应量的角度来说明年就会出现短缺。

    而地方政府仍然强调于土地价格,所以在前期,在年初的时候土地价格略有下降以后,地方政府控制土地供应量,现在看到二季度为止土地价格尽管涨幅不是很高,但是各种土地价格都是趋于上升趋势。

    任志强表示,市长很清楚,如果大量库存和挤压的话,就宁愿不卖地,过去开发10块钱一米,现在卖出的地是8块钱一米,我怎么卖,卖了以后赔了怎么办。如果留在账上,虽然支付地方债的利息,后期涨价我可以把利息补回来,所以还是在控制土地。

    拐点已过 房价9月后将进入上升阶段

    销售情况方面,任志强认为房地产市场销售在今年前两月处于最低潮。但自利率调整后,连续三次降准将息对市场影响很大,消费者的购买成本大大降低了,上个月提升了24%的复购能力,可以明显的看出销售是回升的,不但写字楼、商业用房回升,住宅回升的速度也很快。

    5月份以后,销售额已经转正了,6月份销售额增长了10%,销售面积变成正的3%,按照这样的速度发展,今年全部销售面积的增长速度大约会超过5%。什么概念呢?如果超过5%,比2013年还要多,是中国历史上销售面积最高峰的一年。不管有人说是黄金,还是白银,反正今年预计总的销售面积会超过2013年,数量是最大的。

    同时,任志强认为房价也发生了变化,一二手房之间的变化差距比较大。二手房大部分地区转为正数,一手房在70个城市中有68个城市还是在负数。虽然是负数,但是已经从负的5%、6%,变成负的4%、3%、2%,从最低点开始回调。任志强预计到9月份以后,价格会全面调为正,全年可能会有3—5%的增幅。

    为什么价格增幅没有像08年或者2013年那么快呢?任志强表示,就是因为现在还有大量的库存。二手房交易价格迅速快涨,是因为每个人只卖一套房子,或者两房子,所以二手房可以随时变动价格,开发商不会轻易调整销售价格,是因为卖掉1万平米后面还有2万平米、3万平米,可能还有10万、20万。市场上大面积销售的销售价格都没有做大面积的调整,都要以消化库存为主。今年前面看到的,销售面积反弹,但是销售总额不一定完全反弹,在相当一部分地区还没有做到价格完全反弹。环比可以看到,价格上涨城市越来越多,到现在为止70个城市中只有2个城市是正数。

    任志强表示,2014年下降这一轮的拐点已经出现了,从最低点已经开始回升了,换句话说这一波过去了,后面就是上升的阶段了。

    区域分化愈加严重 投资房产仍是最好选择

    从区域来看,一线城市的开发投资和施工面积迅速上升,开始反弹。二、三线城市,特别是三、四线城市还在持续下滑。三线城市原来属于储量比较大,所以在短期之内还不能迅速把存量消化。一、二、三、四线城市趋势已经拉开了,区域分化现象越来越严重。

    谈到资本市场,任志强表示,看到在救市之后下半年的股市不再会有这么活跃的交易量了。如果没有其他的来弥补今年上半年因为股市而制造的金融GDP的话,下半年的GDP就会掉下来,这部分大概占1个点。

    换句话说,如果没有股市的高增长,二季度的GDP大概就剩6%了,这1个点靠什么补呢?下半年很重要的是靠投资补,能不能补得上不知道。所以出台了很多地方政府的投资项目。从GDP看,是一个下降过程。另外,CPI也是一个下降的过程,这也是麻烦事儿。就是说价格下降的时候,工业增加值减少,利润更减少,包括开发商。房价不上去,虽然卖的多了,但是利润并没有增加。物价,CPI、PPI都在低运行。猪肉影响不了CPI,为什么?猪肉单一比重只占3%,这3%里面增长10%的话,也就增长0.3个点,所以占不了多大比重,它只是其中一项,因此还在低位运行,就难以保证GDP迅速上升。

    从购房来说发生变化了,由于利率的两次下调,可以看到打算购房的比例迅速回升。如果做股票的人都说投房子,那说明真该投房子了。多少年以前,投了房子的都赚了,投股票的人赔的一塌糊涂。

    原因是什么?2007年价格最高,我们是利率最高,导致2008年下降,不仅仅是宏观经济和金融危机的问题。2009年当利率下调的时候,房价和销售都是上升的。随后出台了一系列调控政策,包括国五条、国十条,利率又调到了最个高峰。

    去年4月份,刘士余副行长开始找四大银行谈,说能不能把利率降下来,四大银行坚决不同意,结果出了“9.30”政策。其实如果不是他们拼命的牟取暴利的话,也许我们的房地产市场没有这么坏。

    很明显,如果利率继续下调,现在已经是历史最低点了,不管是公积金贷款还是银行贷款,都是历史最低点。这个时候不用它购买房子还用什么呢?虽然有杠杆作用,股市也有杠杆,股市变动以后会强制你平仓,房子没有人强制你平仓,房子会扛得过周期,不会因为房价跌了以后,银行逼着你还债,没这个事儿。

    只要过了这个周期,房子会接着涨,美国的房子现在已经超过了2007年的最高峰。股市强制你平仓就不行了,如果不用杠杆的话,不用杠杆就亏了,因为你用这么低的利率,20%-30%的首付把后20年的钱用在今年花了,但是股市不行。所以,投资房产可能是我们最好的选择。