正商郑州新区“储粮” 掷资6.3亿
正商郑州新区“储粮” 掷资6.3亿
6城19盘并举的正商地产再次将视线投放到大本营，补充食粮。
11月7日，郑东新区新一轮土地拍卖会展开了长达5个多小时的竞拍拉锯战，致使郑州土地溢价率再度被刷新。河南宏光正商置业有限公司则频繁出手，斩地3块，耗资约6.38亿元。
开疆拓土
对于广大房企而言，“鸡蛋不放在一个篮子里”是此番楼市调控的重要经验教训。曾经领冠郑州楼市的正商地产正是因为项目都在郑州而于去年成为楼市限购令的最大“受害者”。
为此，在去年的郑州市房地产企业销售排行中，正商滑至第五位。但就在这十分艰难的一年里，正商开始了改变自己发展模式的征程，将业务向全省乃至全国的范围拓展。
去年，正商成功布局青岛、海南、信阳后，今年4月15日，正商在第30届中国洛阳牡丹文化节对外经济技术合作项目签约仪式中与洛阳正式签约合作涧西区遇驾沟新农村社区建设项目，总占地2400亩。
在随后与洛阳市涧西区政府签订的合作协议又增加了小所村整村改造项目。如此以来，正商在洛阳的签约项目扩展到4200亩土地。对此，正商计划投资68亿，用8年时间完成开发。
与此同时，占地245亩的新乡正商城项目奠基培土。
正商经过两年多时间的开疆拓土，形成如今6城19盘并举的局面，完成了从地域化向全国化发展华丽转身的第一步。
本部揽地
作为品牌孕育的“故乡”——郑州，依然是正商的重要据点。
今年年初，正商下属公司河南上林置业有限公司斥资6.3亿拿下代庄南街北、祥云路东附近城中村改造地块168.21亩。
此后仅月余，正商又斥资37646万元获得航海路紫荆山路附近城中村改造地块。两天后，又在新郑新港产业集聚区内以1.08亿斩得307亩土地。随后长达9个月的时间里，正商静谧于土地市场，似在积蓄能量。
11月7日，在溢价率达到186%的27号土地叫卖过程中观战的一位正商内部人士告诉记者，正商在今天的拍卖会上，打算“哪块地都拿”。
果然，在接下来郑政新出（2012）28、29、30号地块中，正商都稳坐竞买席。
起始单价543.4万/亩的28号地块，位于祭城路南、明理路西，宗地面积46.67亩，经过26轮叫价，最终以每亩710.628万/亩，总价33165万元成交。
29、30号地块分别以单价599.9万元/亩、568.15万/亩成交。尽管业内人士认为此成交价低于市场期望值，但是三宗共计6.375亿元的土地款对于企业而言并不是小数目。
据不完全统计，截至目前，正商今年在土地市场累计花费土地款17.52亿元。
考验实力
在众多市民的印象中，正商不仅专注于住宅，更是做城中村改造的大户。但是，由于市场的变化，正商在产品类型上也加大了商业的比重。此次所得的3块地均为40年的商服用地。
“城中村改造地块与其他地块相比对企业的资金要求是不一样的。”河南东方建设集团副总经理段延辉说，城改地需要企业先向政府交拆迁补偿押金，而且拆迁拿地较慢，但是从拿地的综合成本而言相对更低一些。
从郑州市场来看，正商、升龙集团、永恒集团等一批企业都曾热衷于城中村地块。
“一般来说，拿城中村地块的都是大企业，所拿土地面积较大，往往分多期开发。”段延辉说，除非经济危机，一般情况下地价都会上涨。为此，企业往往前几期价格低些打市场做品牌，后期提高价位以获取利润最大化。
尽管拿地成本相对较低，但是城中村改造地块对企业周转资金要求较大。据悉，仅正商与洛阳签约的遇驾沟新农村社区建设项目就涉及村庄人口1400人，需要拆迁原有村庄20万平方米，建设新型农村安置房约60万平方米。
因此，对于持有大量城中村改造项目的正商而言，拿一些能够快速开发快速销售的项目，对于较上市公司缺乏一条融资渠道的正商是颇为有益的。
