以房养老推行三门槛:价值估量、利益平衡、传统观念

一周楼市动态新华网2014-06-26 16:04:00

    6月23日,中国保监会公布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。自7月1日起为期两年内,北京、上海、广州、武汉四城市将试点老年人住房反向抵押养老保险。

    “以房养老”这个词汇无论放诸全球还是国内,都并不新鲜。在不少发达国家,这一做法已经推行多年;而在国内,2007年北京、上海等地就已率先开启以政府为主导的“以房养老”试点。但无论是国内还是国外,市场似乎并没有对以房养老给出热烈的回应。

    与以往的试行不同的是,本次的以房养老放宽了准入条件,年满60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人,就可以投保反向抵押养老保险。如果说,以往市场的冷淡回应是因为进入门槛过高,当门槛降低之后,市场的回应又将如何?以房养老,会否成为老年人的一种普及的养老方式?新华网记者采访多位专家后发现,70年的产权及市场波动导致的价值评估困难、以房养老多方利益的平衡,及中国人传统的观念这三大问题,或将成为以房养老推行道路上的三个门槛。

    门槛一:70年产权下,房屋价值如何估量?

    中山大学岭南学院风险管理与保险学系副教授宋世斌认为,在人口老龄化严重的背景下,保险公司提供一种新的养老保险产品,把老年人房产的价值发挥出来,这个产品毫无疑问可以做。但在中国推行,首先面临的障碍是住宅仅有70年产权的事实。“很多老人手里的房子都比较旧了,70年产权剩下的不多,不解决产权的问题,后面的价值很有限。”宋世斌分析,中国的房价目前已处于高位,市场对未来房价波动的预期较高,因此,鉴于房屋未来价值难以估量,保险公司作出的价值评估将会比较保守,按相对较低的标准发放养老金,对老年人而言,这是最大的不理想因素。

    另一不理想因素是,老年人在进行以房养老的过程中,还需要承担房屋抵押本身的手续费。“价值评估需要一级的评估师,法律手续包括抵押这些也都需要成本,保险公司不大可能承担这部分成本。”宋世斌补充道。

    门槛二:商业模式下,以房养老要公益还是暴利?

    “政府如果要关注孤寡老人,让他们晚年过得更好的话,这项业务就不要完全商业化、暴利化地去运作,最好用带有一些公益色彩、保本经营的方式来设计产品。”广州市知名房地产专家韩世同建议应当设计为没有固定年限,一旦跟保险签约,就可以保障到终老的产品

    但与此同时,他也指出如果要实现公益化的以房养老,不排除保险公司出现亏损的可能,这时,政府的财政支持或是机构介入进行兜底十分必要,否则没有利益的话,保险公司的参与热情也难以提振。

    门槛三:传统观念下,以房养老能否被接受?

    在中国人传统的观念里,房屋是最重要的一项财产,承担着安居和传承的重要任务。在广州市社科院研究员谈锦钊看来,这种传统的观念,或许已预见了以房养老不会被大范围采用的结果。“这是家庭财产如何盘活的问题,是一个比较长远的方向。对于没有子女抚养、或者是退休收入比较低、没有养老资金来源的老人而言,被采用程度或许会高一点。但目前来看,这部分人还是少数。对于大多数家庭而言,房子是很重要的不动产,人们的传统观念还是要把家庭财产传承下去。毕竟大部分国人眼中,家庭最大的财产就是一套房子。”谈锦钊说道。

    观点:

    宋世斌:房价波动期不适合推广以房养老

    这段时间以房养老炒得很热,很多老百姓以为社区养老保险不行了,其实根本不是那么一回事。我希望媒体也能澄清一下,以房养老跟社区养老保险是两码事,前者并不能代替后者的作用。

    此外,以房养老方式作为我国养老保障体系的补充,暂时作用还有限。目前房地产市场处于房价波动期,老百姓会有这样的心理,房价低的时候去买养老保险不划算,房价高的时候又会觉得房子很值钱,抱的希望过高。因而,当中国房地产市场基本稳定下来,则是推广以房养老的适合时机。

    韩世同:以房养老受众范围或较小

    “倒按揭”这种形式只适合自己有居住需求,不需要把房产传给后代,同时想把房屋的价值用掉的老人,这是非常小众的一件事情,但现在却被误解为大规模的普遍适用的政策。如果说用这种养老方式替代社会养老,就更是误解。

    现在舆论铺天盖地都在关注以房养老,事实上远非如此。国务院出台有关养老的纲领性文件有五六条,包括民政系统的养老、慈善系统的养老,和社会力量市场化的养老等多方面,可以说该文件具有里程碑式的跨时代作用,我们的关注点不应只局限于“以房养老”这个方面。

    谈锦钊:以房养老的宣传存在误区

    目前以房养老在宣传方面都有误区和不明确的地方,似乎将来大家只有卖掉房子或抵押给银行,才有养老的钱,就会衍生出“原先买的社保怎么办”的质疑。因此政府及媒体在宣传以房养老时,别让百姓对政府居民的养老失去信心。实际上,以房养老只是其中一种方式。