调控难以触及地方政府的根本利益 难以控制住房价

房产小标大河报2014-02-26 14:29:27

    2003年以来,我国房地产调控已经走过了整整十年的历程。在这期间,除了2008年出台了税费优惠和减免等救市政策外,其他几乎全部都是限制楼市发展的调控政策,然而,至今为止,几乎所有的房地产调控政策最终结果都不理想,对此,有观点认为,房价调控目标屡屡落空,根源在于楼市调控未触及根本,凡是触动地方政府利益的,如土地财政、房产信息联网等往往岿然不动,相反,政策屡屡指向购房者,从而导致调控政策犹如隔靴搔痒、文不对题。

    地方政府频繁卖地 摘“钱袋子”不容易

    早在“新国五条”出台之时,就有专家指出,“国五条”及各地细则虽较以前更严格,加大了地方政府对房地产价格管理的职责,但它只针对了房价,并未针对土地价格,没有对构成房价约30%至60%部分的“土地财政”这一房价的基石进行调控,因此,其调控效果不会太明显,甚至可能会大打折扣。如今,这一预言不幸被“言中”。

    2013年,尽管在楼市调控的重压之下,地方政府依然掀起了一轮卖地高潮,各地“地王”频出。财政部最新数据显示,2013年全国国有土地使用权出让收入高达41250亿元,创造了土地市场有史以来的新高。同时,土地收入占地方政府基金收入的比重高达86%。从宏观面来看,最近几年,土地出让收入都占到了全国财政收入的1/4~1/3;而对于很多三四线城市而言,其土地出让收入能占到地方财政的一半。

    此外,有统计显示,10年前地价在整个房价中大概只占20%,近几年则上升到60%甚至更高。华远地产董事长任志强就认为土地出让金是推高房价上涨的“罪魁祸首”。一边是地王频出,一边是财政增收,让人不得不质疑这种生财之道。

    业内人士表示,调控难以触及地方政府的根本利益——土地财政,也就难以控制住房价。“一面是政府高喊‘严控房价’,另一面却是‘放任’土地市场成交火爆,暴露的恰是地方政府对土地财政的过于依赖。”房价与地价总是相互影响。在楼市火爆的时候,地方政府更愿意多卖地,而缺乏真正控制房价的动力。

    温柔版房产税不能调控房价

    十八届三中全会提出深化税收制度改革,完善地方税体系,逐步提高直接税收比重,尤其提到了加快房地产税立法并适时推进改革,由此,将人们降房价的希望再次寄托到了房产税上。然而,从目前已经开征房产税试点的上海和重庆来看,由于目前的房产税太过温柔,对房价的抑制作用十分有限。

    从渝沪房产税的试点方案来看,政策几乎把所有的雷区都绕过了。渝沪房产税的税基过窄,列入房产税征收范围的住房很有限。以重庆为例,存量住房中除了重庆市的独立别墅外,都没有列入征收范围。事实上,人们对房价的不满意,是针对普通住房的房价,可房产税把很多应该纳入征税范围的撇开了,只能调控高档住房的价格,对普通住房市场的再定价没有作用。从税率方面来看,重庆市房产税的税率为0.5%、1%和1.2%三个税级,上海市房产税的税率为0.4%和0.6%,过低的税率加上只对很小范围的住房征收,对楼市影响可谓微乎其微。

    竞合地产董事长王东表示,现行的试点房产税过于温柔,导致税收作用不如行政手段,无法收到严肃政策应有的效果。按照成熟市场经济国家的经验,要想让房产税起到调控房价的作用,必须实行宽门槛、高税率的政策,让房产税成为地方财政来源的长久通道。不过,这对已经习惯土地财政的地方政府来说,可能要经历一段“阵痛期”。