提要：据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，郑州市商品房市场2011年连续5个月来呈现供过于求的状态……

据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，郑州市商品房市场2011年连续5个月来呈现供过于求的状态。

供需关系扭转，高性价比的房子受到热捧，郑州楼市凭借刚需的支撑艰难度过五月。在调控政策并未放松的背景下，购房者对房价下行的预期愈来愈强。

可以预计，未来开发商将面临更加严峻的考验，也给开发商制定销售政策带来巨大压力，警示其在开盘定价时应力免侥幸。

数据：销量增幅101.74%，市场表现供过于求

今年以来，受国家房地产调控政策以及郑州市1月和3月份接连出台的两轮限购政策影响，郑州市区商住房销量持续走低，出现缩量上涨的情形。

据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，5月份郑州市区商住房卖了5154套，比4月份的2831套多卖了2323套，增幅达到82.06%，是今年以来商住房最大的月销量。单从销售面积来看，5月份商住房销售面积达到54.49万平方米，比4月份的27.01万平方米大增27.48万平方米，增幅更是达到101.74%。

与此同时，随着供应的恢复性增长，市场呈现供大于求的局面。据第三方机构的数据显示，5月郑州市区商品房批准预售面积88.62万平方米，环比下降18.76%，同比上涨1.22%;5月郑州市区商品房销售面积58.91万平方米，环比上涨20.42%，同比下降19.35%。郑州商品房市场2011年连续5个月呈现供过于求状态。

“基于目前的形势判断，未来供应量受潜在供应推动，会有一个逐步放量的过程；另一方面受市场紧缩预期，开发企业会适度放缓开发供应节奏，以求维持一个较为稳定的供求平衡关系。”中房信（CRIC）郑州机构总经理赵爽分析说，由于年初受密集政策影响，市场观望气氛浓厚，市场供应在2月、3月份一度跌入低谷，4月份潜在供应逐步释放，但受紧缩预期，供应大幅增长可能性不大。

分析：刚需支撑楼市，高性价比房源受热捧

据第三方机构数据显示，5月商品住宅不同产品成交占比中，80~100平方米户型的占比高达30.69%，100~144平方米户型占比36.42%，80平方米以上户型占比82.98%，80~144平方米户型占比67.11%。

中房信（CRIC）郑州机构首席分析师刘会友认为，5月份商品住宅成交较上月有大幅提升，主要是因为部分项目在本月集中签约，其中有蓝堡湾二期、乾宏·领秀空间、海马公园一期等项目，同时5月郑州二七万达、新蓝钻三期、东方鼎盛、黄金海岸、正商明钻、凤凰城等项目集中推售。

目前商品住宅市场刚需客户成为市场主导，受经济适用房以及中低价位商品住房的成交影响，均价低于5000元/平方米的商品住宅销售量达1.34万平方米，占比2.88%，对商品住宅价格影响微乎其微，使得5月郑州商品住宅价格大幅增长。

供需数据证明，受限购政策和信贷紧缩的影响，郑州房地产市场以刚性需求为主，投资投机性购房需求得到抑制，80~90平方米产品主要是首次置业者购买，120~144平方米产品主要是改善型需求购买。郑州市场客户置业需求一步到位体现得更加明显，三房需求逐步增强。

需要特别指出的是，作为本月成交量的有力支撑，位居销售排行榜前列的项目成交均价基本都在7000元/平方米以下，中低价位的经济型项目以及性价比较好的项目销售情况明显较好，而价格过高或坚挺价格的项目销售业绩一直平平。

建议：下半年楼市变数大，定价应力免侥幸

从端午节前开始，市民张先生的手机就没消停过，各种楼盘优惠信息和开盘信息不断涌入，让他目不暇接。

“今天黄河东路一个楼盘快开盘了，给我发短信让我去售楼部排号认筹。”据了解，张先生所说的郑州市郑东新区黄河东路附近某楼盘，原计划于今年九月或十月份面世，却提前在六月份开盘销售。

“目前政策没有松动，楼市变数很大，为了应付下半年可能的市场疲软，一些原计划在‘金九银十’面世的楼盘项目，突然提前开盘，争取尽早试水市场，为后续产品赢得时间。”一位业内人士分析说。

在他看来，在目前市场供应放量的大背景下，从现有的郑州版限购细则执行效果来说，下半年郑州楼市的投资投机性需求将更受抑制，而这又可能影响刚性购房需求、改善型购房需求等入市心态。

与此同时，另一现象是购房者更加从容，购房更货比三家。

一名意向购房者告诉记者，他近期一直在观望楼市，做多方比较，除了考察位于郑东新区的房子之外，还看了位于郑州市南三环的几家楼盘，但还是不急出手，还想看看附近新盘的开盘情况再说。

一位长期从事地产业的人员认为，因为限购还将延续较长时间，加上下半年郑州楼市供应大放量，不少购房者对房价下调的心理预期在加强，因此房企定价应随行就市，评估好购房者的心理预期，而不能抱有侥幸心理。