4月底，广西 南宁发布的一份楼市限购调整政策的文件引发了市场的震动。在业内人士看来，在严格执行了数年限购政策之后，省会级城市首次出现松动，传递出地方政府希望重启房地产市场的明确信号。在一季度房地产市场降温明显的大背景下，南宁开头，地方楼市调控松绑谁会是下一个？

　　观望情绪渐浓

　　政府“坐不住”

　　4月28日晚间，南宁市住房保障和房产管理局发布了名为《北部湾经济区北海 等五市户籍居民可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房》的文件，文件称：广西北部湾经济区内的北海、防城港 、钦州 、玉林 、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　这意味着，北海、防城港、钦州、玉林、崇左这5市居民可摆脱“1套房”的束缚，至少能在南宁购买2套房。南宁有限度地放开“限购”中的“限外”标准，能否第一时间启动南宁市的房地产市场不得而知，但其传达出的政府刺激市场的信号却已十分明显。

　　事实上，各地特别是二、三线城市针对房地产市场的“松绑”心态早已不是新闻。之前有消息称温州 市正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施，其中涉及调整现行限购限贷政策；此外，长沙 、杭州 等地也有传言称正酝酿和讨论松绑限购的可能性。

　　在中原地产市场研究部总监张大伟看来，各地政府之所以“坐不住”，主要是今年以来楼市观望情绪渐浓，成交量出现较大幅度的下滑。而宏观经济承压前行的现实，也使更多的人把目光再次转向了房地产行业。

　　国家统计局公布的一季度房地产数据显示，全国商品房销售面积同比下降3.8%，其中住宅“限购”销售面积下降5.7%；销售额同比下降5.2%，其中住宅销售额下降明显，达7.7%。其中，二、三线城市成交量萎缩最为厉害。据中原地产研究部统计，杭州今年第一季度楼市总成交量环比下调幅度达到94%。

　　库存要卖三年

　　房企拿地谨慎

　　与地方政府相比，中国房地产企业对楼市“松绑”的渴望无疑更加焦灼。中国房地产龙头企业万科近日发布2014年首季报显示，其一季度净利15.3亿元，同比下降5.2%，是12年来净利润首次出现同比下滑。龙头房企尚且如此，其他房企的销售业绩压力显而易见。

　　而各上市房企高涨的库存，更是在2014年的一季度出现了惊人的增长：根据各公司发布的一季报，四大龙头房企“招保万金”中，万科存量增幅最大高达30%；保利一季度存量为2399亿元，增幅为28%；招商地产（000024,股吧）为784.8亿元，增幅为7%；金地集团（600383,股吧）为766亿元，增幅为9%。港股上市的碧桂园2013年年报也显示，去年其存量总建筑面积超过4500万平方米，按照2013年的销售规模，其需要大约3年或者更长时间才能够消化掉现有库存。

　　“实际上，前期房地产企业在一些二三线城市”大跃进“造成的房产供过于求泡沫化风险正在显现。”中国房地产研究会副会长胡志刚说。

　　日益增加的库存量让房企的拿地行为变得更加谨慎。中原地产研究部统计数据显示，截至4月23日，排名国内销售额前20位的房企，用于拿地的资金逐月减少。

　　“一刀切”落伍？

　　政策悄然松动

　　不理想的销售业绩，日益高企的库存，土地市场的降温—一直以来，作为中国很多地方政府投资和财政支柱的房地产业显然已经后劲不足。面对压力，曾经旨在为楼市降温的“限购”似乎也进入到一个需要调整的阶段。南宁之后，谁会成为松绑楼市的下一个城市？

　　事实上，几乎与南宁新政策发布的同时，天津 滨海新区传出“差别化限购”政策的说法。所谓“差别化限购”是指不管在天津市内或其他城市拥有几套住房，只要在滨海新区没有，即可在新区购买一套商品住宅。天津官方对此回应称：“新区的确正在积极申报、争取差别化限购政策，但目前还未获得天津市有关部门批准。”

　　无论是已经成文的南宁，还是有待审批的天津，楼市调控政策的松动已悄然开闸，年初提出的“双向调控”概念成为房地产市场的关键词。

　　某研究院近日发布报告表示，2014年一线城市价涨量跌，二线城市总体平稳，而三线城市则存在较大的去化风险。从近期的市场变化来看，即使同为二线城市，不同城市的市场走向也在逐渐发生变化。

　　在这种市场分化不断加剧的背景下，原本“一刀切”式的行政调控手段已然不能适应房地产市场的变化。既要防范个别城市房价上涨过快，又要解决个别城市供大于求的现实—调控也应符合楼市格局的变化：一方面抑制北上广深四个一线城市和个别二线城市房价过快上涨的势头；另一方面密切关注个别三线、四线城市库存高企带来的风险和压力。