春风骀荡，繁花满树，而这一季逶迤而来的春光并未带来楼市传统的“小阳春”，今年这个时段楼市却迎来一轮“倒春寒”，市场趋冷——从今年2月份开始，我国部分地区的楼市开始出现较大幅度的降价，引发广泛关注;与此同时，信贷市场也传出收紧的风声，所有的这些消息，都触及了当前楼市最敏感的两条神经——降价和紧贷。

　　例证：2月19日晚，杭州某楼盘宣布降价，均价从17200元/平方米降到了13800元/平方米。2月21日下午，该楼盘老业主在售楼部进行一系列的维权行动，发生了一起引起社会和媒体广泛关注的“房闹”事件;

　　例证：3月份，九龙仓在江苏常州的两个项目“九龙仓年华里”和“九龙仓国宾一号”均于近期做出价格调整。其中，年华里项目的均价从此前的约6000元/平方米下调至5000元/平方米，原均价约11000元/平方米的豪宅项目国宾一号则推出20套特价房，特惠均价在8200元/平方米左右;

　　例证：无独有偶，继江苏常州九龙仓年华里项目宣布大幅降价后，位于无锡太湖新城板块的苏宁悦城项目在也开始降价，每平方米降价幅度高达2000元;

　　例证：万科“大家钱塘府”4月中旬推出的100多套房源，包括89平方米的小户型和130多平方米的大户型，做简单装修，相比“豪华装修版”，每套总价降幅达40万-50万元左右;

　　例证：中国指数研究院，最新数据显示，今年一季度，全国重点城市楼市成交面积下滑超过20%。

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　　一边是部分地区房价下跌、楼市成交量收窄愈演愈烈，另一边是银行收紧涉房融资消息不断，很多人不禁产生疑问，2014年真是中国楼市的拐点?

　　“狼”真的来了吗?

　　风起于青萍之末

　　浪成于微澜之间

　　被媒体称为打响马年楼市降价第一枪的杭州楼市降价潮发轫于二月中旬同一板块两个项目的价格战。笔者通过查证资料了解到，2月18日晚，杭州拱墅区城北板块住宅项目“德信·北海公园”宣布均价直降3000元。24小时内，一街之隔的同类项目“天鸿·香榭里”决定均价直降4000元。随后引发了后者老业主的“房闹”事件。

　　这两家开发商的价格战打破了行业坚守价格的默契，脆弱的楼市供需关系开始萌生裂痕。从那开始，购房者的心态发生了明显的变化，观望情绪加重，得出这样结论的依据是楼市成交量的不断下跌。

　　楼市成交量下滑的主因在于市场预期的转向。笔者认为，在市场降温、信贷收紧、自住房供应等多方因素的冲击下，楼市供需双方的市场预判出现转向，购房者观望情绪明显增多，而很多房企“让利跑量”心理渐占上风。

　　就杭州本地房企而言，杭州市中心地段的武林壹号、玉榕庄等高端项目随后也进行了或明或暗的降价促销。在本地房企率先跑盘之后，一些品牌房企也撑不住了，九龙仓、万科、绿城相继加入降价促销跑盘的队伍。

　　仅以万科为例，在四月份万科开始对杭州项目采取多种方式的降价促销。例如在同一个项目做不同标准的装修，对应不同的价格。万科“大家钱塘府”4月中旬推出的100多套房源，包括89平方米的小户型和130多平方米的大户型，做简单装修，相比“豪华装修版”，每套总价降幅达40万-50万元左右。

　　对上市房企来说，从去岁年末就开始下滑的成交量让他们如坐针毡。港企九龙仓在一二月的销售落后于预期，但前三个月总量超过了预期目标，主要原因是在一些城市调整了楼盘价格。”

　　据了解，九龙仓集团在2013年全年业绩会上曾公布，2014全年在内地的销售目标是230亿元。不过今年前两月，在内地的销售额不到20亿元。若按这两个月的销售速度，估计九龙仓可能无法完成目标。

　　楼市成交量显露疲态

　　盖因实体经济的调整

　　据大智慧通讯社统计，今年一季度，包括北京、上海在内的12个重点城市楼市成交面积合计为2772.66万平方米，较去年一季度的3594.26万平方米减少了821.60万平方米，降幅达到22.86%。

　　其中，北京市的成交面积下滑幅度居首，达到了55.18%，其次是深圳和杭州，降幅均超过30%，另有上海、重庆、南京三个城市的下滑幅度超过20%。

　　杭州打响降价头炮的首要原因是库存结构问题。杭州市发改委公布的数据显示，截至今年3月底，杭州市区可售商品住房76004套，可售面积998.1万平方米，同比增加36.2%和32.6%，即使按去年月销售5800套的速度，也需要13个月左右才能去库存，而今年一季度杭州商品住房成交刚过万套，为10112套。与官方口径不同，克而瑞分析杭州市至一季度末的库存消化周期高达24个月。

　　与杭州类似压力的还有常州、宁波等供应量大的城市。受到成交规模缩减影响，多数典型城市库存消化周期在加长。通常情况下，库存消化周期一年左右较为平衡，高于18个月市场呈现供过于求，低于6个月则供不应求。

　　根据克而瑞的统计数据，至一季度末，杭州、宁波、常州、青岛等城市库存消化周期较长，均超过18个月;杭州、济南、青岛、沈阳、长沙等城市消化周期同比延长了20%以上。

　　随着销售的放缓，楼市库存再次走高。与上述数据相印证的是，4月3日，上海易居房地产研究院发布房地产市场研究报告。数据显示，截至3月底，受监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2.0%，同比增长16.3%。这些城市的库存总量创下了近5年的历史新高。

　　笔者认为，长三角实体经济的调整是楼市萎缩的重要原因。杭州市场过去的外来资金主要来自温州、台州，很多工贸企业拿着银行贷款来炒房。近年一些企业经营困难，本地房产市场经历了‘腰斩’，再加上杭州限购严格，以致于增量的购买力进不来。

　　救市声音愈发高涨

　　限购松绑能否实行

　　面对惨淡的楼市，地方政府也着急。

　　4月28日，南宁市房管局发文称：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。此消息传出，一度成为楼市热点。

　　之前，媒体曾披露多个城市正酝酿“松绑限购”，据说都不敢“打响第一枪”。如今，南宁已经“打响第一枪”，接下来值得关注的问题是：限购松绑能否实行?

　　从当前国内楼市呈现“严重分化”这一特点来说，上级部门或许不会干预南宁的决策。但舆论肯定会对南宁此举进行猛烈批评，因为这开了一个不好的头。当然，如果在其他城市纷纷松绑限购的情况下，南宁的舆论压力必然就小了。

　　其实在此之前，杭州、常州等下行压力大的地方政府已经牵头组织过多个房企座谈会，地方政府借此传达地产调控信息，表示将“进一步释放自住型和改善型住房刚性需求”，限购令解除的消息偶有传出。

　　榜样的力量是无穷的。南宁“打响限购松绑第一枪”后就会有其他城市打响“第二枪”、“第三枪”。从某种程度而言，谁打响“第一枪”并不是很重要，松绑限购似乎已成为不少地方政府的共识，似乎成为一种趋势。

　　原因很简单，作为地方经济支柱的房地产行业，一旦萎靡，面对地方财政压力与地方经济下行压力，务必促使地方政府出手救市。

　　物有甘苦，尝之者识;道有夷险，履之者知。

　　由于限购这种行政调控手段不符合市场经济规则，笔者是支持限购政策退出楼市的，但是，无论是松绑限购政策还是让限购政策彻底退出楼市，前提是，楼市必须要有有效的“接力棒”，比如说，全国范围内征收房产持有税、利得税甚至额外交易税等。但在目前，只见松绑限购，不见相关税制，如此，地方政府就可以随意调整限购甚至限贷等政策了。进而言之，缺乏法律、税制约束的中国楼市，行政之手怎么干预市场都不算太意外。

　　那么，楼市限购松绑后，楼市的成交量与房价的增速是否会从“双降”立即变为“双升”呢?有机构认为，限购放松并不足以重新恢复行业的供需平衡，理由是，对交易量的影响取决于投资者对房价上涨的预期。

　　限购是否松绑暂且不论，但目前购房者的心态已经发生了变化。针对杭州等地降价消息，有媒体近日针对1402个购房者的样本做了调查，逾四成受访者进入观望楼市的行列，这一数据与年初的13.1%对比，已经增加三成。

　　综上，笔者认为就总体而言，2014年第一季度楼市复苏速度没有预期快。部分房企加大新增供应，表现出积极的入市姿态。但受房贷紧缩及少数城市降价现象影响，很多购房者延缓入市，因此造成了库存积压的现象，越来越多的城市库存去化周期在增大。是故，整个长三角地区楼市低迷的问题会持续很长的时间，这也与去年下半年以来不少开发商过于乐观有关，拿了高价地，今年楼市却陷入低迷、销售遇冷。而今年信贷的收紧，更使得一些项目的资金周转速度降下来。未来销售环境的竞争会进一步加大，开发商为了回笼资金，会在价格上做出让步以适应新的市场环境便也不难理解了。