一轮一轮的楼市调控指向住宅市场，而商业地产受影响较小。在郑州，长期以来的高速发展，已培育出数个成熟商业地产板块，商业地产市场热度空前。然而，繁荣下却蕴藏着风险和供需矛盾：一方面，产品趋同、库存加大、去化慢，另一方面，市场需求又很大。供需之间，急需搭建起一个有效的对接平台。

　　【矛盾】供应均衡 但成交量不高

　　一铺难求，是商铺市场供需匹配度不够高、价格不合理造成的。更重要的，是开发商和购铺者之间一直缺乏一个良好的对接平台。

　　近日，克而瑞郑州地区发布了4月份郑州房地产市场数据。数据显示郑州商业地产市场正在回暖，这意味着商业地产仍受投资者的青睐。一铺养三代，在这样的观念下，当其他投资渠道狭窄，楼市调控又不断袭来，投资者便把目光投向商业地产。对于市场的风向，各开发商最先灵敏地嗅出其中商机，于是纷纷转战开发商业地产项目。几年下来，郑州商业地产项目不断扩容，发展的困惑也随之而来——一方面，存量增大、购买力旺盛，另一方面，成交量却不高。

　　家住郑州市管城区的李先生，手中有些闲钱，一直想买一套临街、面积约百十平方米的商铺做投资。可是找了好几个月了，看过的商铺要么不临街，要么面积太小。“没想到买个商铺这么难!”李先生很是感慨。

　　在李先生为买不到合适商铺而郁闷时，家住二七区的张先生正纠结于商铺的价格。张先生的家中即将迎来一个新的小生命，他打算买套小一点的商铺，让妻子以后可以一边照顾孩子、一边做点小饰品生意。“小商铺的价格高得离谱，超出了我的能力范围，真难哪。”张先生很无奈。

　　其实，李先生和张先生的“难”是：买到合适的商铺，不容易。事实上，郑州的商铺供应量很大，需求量也很大。之所以老百姓还会觉得一铺难求，在河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清看来，是因商铺市场供需匹配度不够高、价格不合理造成的。此外，商铺的位置也是影响成交量的一个重要因素，目前优质的、性价比高的商铺多在市郊区域，位置相对偏远，不利于客流、物流的集聚。

　　“更重要的，是开发商和购铺者之间一直缺乏一个有效的对接平台。”宋向清说。

　　【问题】同质化严重 分布不均衡

　　许多开发商在开发商铺时，忽略了从个性化出发设计商铺。而商铺分布不均衡，既不方便居民购物，也给城市交通带来很大的困惑和压力。

　　虽然商铺供求市场异常火爆，却也隐藏着不少问题。“这些问题首先表现在商铺同质化严重。”宋向清表示，商铺差异化小，没有特色是一个城市商业发展水平不高的体现。许多开发商在开发商铺时，只注重考虑如何降低成本、怎样更易操作等，而忽略了从个性化出发设计商铺。

　　同时，商铺在各区域分布不均衡也是目前郑州商业地产存在的问题。“商铺分布不均衡，既不方便居民购物，也给城市交通带来很大的困惑和压力。”在郑州市文化北路居住的段先生，每次购物都要驱车到花园路甚至更远的地方。在路上花费的时间比购物时间都长，若是再遇上高峰期，大量的时间都消磨在了路上。

　　如何解决这一问题?宋向清这样建议：在进行市场调查的基础上，选择在城市的不同区域进行商业地产开发，这样既可以满足居民在本区域的购物需求，也避免了因商铺扎堆儿而导致销售缓慢的压力。

　　在火车站商圈，记者发现很多商铺是由一楼的临街住宅改建而成的。“这样的店面不具备商铺的一般功能，不仅影响市容，还存在一定的安全隐患。”宋向清表示，居民这样做，也从另一个方面说明该区域市场需要此类的服务。据了解，目前郑州市政府有计划分期对老城区违建商铺进行改造。

　　【建议】开发前调研 避免跟风开发

　　经营者、消费者并不买账，开发者才意识到原来所建的商业物业没有灵魂，没有盈利模式，只是一副空架子。

　　记者从相关部门了解到，目前郑州高铁商圈3公里半径内，已经布局了百万平方米体量的商业地产项目，包括升龙、绿地在内的诸多开发商在此布局了数十个项目。随着郑州批发市场的整体外迁、多个城中村改造项目的落地、二七新城的建设……一座座城市综合体正在拔地而起，而这其中，至少40%的体量属于商业地产。

　　“商业地产是一个跨领域的综合业务模式，与住宅相比，对开发商的资本运作能力有着更高的要求。”曾有专家这样提出。河南省商业行业协会副会长、郑州希瑞营销管理咨询有限公司董事长何宏剑则认为，部分开发商是从住宅开发转到商业地产开发的，他们往往不注重前期的市场调研、分析定位及概念规划，也不考虑消费者、经营者和投资者真正喜欢哪些产品，开发完才发现所建的商业物业，经营者、消费者并不买账。直到此时，开发者才意识到原来所建的商业物业没有灵魂，没有盈利模式，只是一副空架子。

　　同时，人才的缺乏也困扰着许多转型的房企。目前，国内专业做商业地产的人才相对较少。香港恒隆集团董事长陈启宗曾说过，做商业地产的人一定要比做商业的人更懂商业。比如购物中心要招进LV，那负责该项目的人一定要比LV的店长更懂LV的商务条件和选址条件，这样才能有效运营。

　　商业地产有别于住宅的一个显著特点就是招商。万达集团总裁王健林曾说，对商业地产来说，最主要的门槛并不是资金门槛，而是商业资源的积累，就是招商能力。对于从住宅转移到商业地产的企业来说，招商工作无疑又是一个全新的未知领域。

　　“作为商业地产的开发商，在开发商铺时应该考察市场，根据市场的需求和投资的意向开发不同类型的商铺，确保市场供需在结构上匹配;在价格方面，开发商需指定合理、科学的价位，以此提高成交量，减少库存。如此一来，郑州商铺未来前景就变得值得期待。”宋向清说。