全国地王风险:项目无利润甚至被迫低价入市

要闻21世纪经济报道2014-06-05 09:08:21

  6月4日,龙湖地产有限公司公布,该公司于5月30日,以25.389亿元的挂牌底价完成对金名城置业有限公司100%股权及22.02亿债权的收购。金名城置业拥有的南京鼓楼区滨江江边路地块,为2010年中冶全国总价地王的一部分,彼时楼面价为5900元/平方米,4年后,龙湖收购均价为6600元/平方米。

  地王易手,是楼市下行通道最触目的风景。

  地王之困

  早在2013年龙湖地产业绩发布会时,龙湖地产董事长吴亚军就预测称,“在三四线城市,一些激进或者实力偏弱、融资渠道窄的开发商,一定会遭遇来自市场的压力。这里存在一些并购机会。”

  中冶2010年9月竞拍获得的滨江1号和3号地块,成交价分别是121.41亿元和78.93亿元。2012年拿下2号地块后,3幅土地连成整体,总面积达到236万平方米,总价256.54亿元,是南京名副其实的总价地王。

  今年2月,滨江1号、2号地块分别转让给东南亚深富公司和上海证大,楼面均价约10900元/平方米。而龙湖的收购价比前两者降低3400元/平方米。

  如果说中冶南京总价地王的转让,更多与中冶资金和操盘实力有关,那么,其他地王的主要障碍是来自市场。

  5月31日,位于番禺的超级大盘亚运城项目开始降价。这个总地价高达255亿元的全国地王项目山海湾,推出70套130-160平方米的低密度大户型特价户型,均价仅为10000元/平方米,较项目去年15000元-16000元/平方米的售价,降幅超过30%。

  在市场调整期,地王所面临的压力逐渐凸显。业内人士预计,2013年下半年以来逐渐出现的地王面临的困境尤其显著。

  在北京,保利地产[微博](4.86, 0.00, 0.00%)所收购的蓟门桥地王至今尚未入市。这幅地块已经多次推迟上市的时间表。

  2013年7月23日,中粮地产(3.24, 0.00, 0.00%)通过70轮现场竞价,以23 .6亿元总价及配建3 .3万平方米公租房的条件,竞得北京孙河组团的地块,楼面均价超过4 .8万元/平方米。随着周边龙湖、泰禾所竞得地块陆续入市,中粮地产所竞得的孙河地王何时对外销售,至今没有任何消息。

  中原地产研究部统计数据显示:2013年下半年来,在全国40个一二线城市合计出现了总价及单价地王60宗。其中一线城市地王数量超过30宗,以此将地价推向新的高度。

  土地市场逐渐降温

  中原地产首席分析师张大伟认为,地王项目现在面临两难困境。一方面,相比一般项目,地王的高地价决定了企业必须快周转。但目前市场环境下,高周转与高定价不可能同时出现,而这会导致房企在今年很难推动地块入市;另一方面,地王项目入市时间一旦推迟至2015年,资金成本又会上涨,何况明年市场预期也很难太乐观。

  张大伟认为,2013年下半年出现的地王,当时企业普遍乐观预期2014年房价至少还有30%以上的涨幅,但这一预期已经不太可能出现。预计2013年下半年以来产生的全国地王,基本将面临无利润的市场风险,其中有的项目如果资金成本高,可能被迫选择低价入市。

  在地王项目面临困境的同时,土地市场也开始降温。

  易居研究院数据显示,5月,10个典型城市土地成交建筑面积1907万平方米,环比增长10.6%,同比下降27.6%。5月,10个典型城市土地成交均价为3031元/平方米,环比下降27.9%,同比增长4.2%,增幅收窄近60个百分点。

  上海易居房地产研究院研究员吴晓君分析土地市场再度遇冷的原因,一方面,由于去年年底大量购地,多家大型开发商土地储备仍较为充足,在房市价下行压力下,拿地热情会大幅减弱;另一方面,5月份多个城市土地供应严重不足,其中北京、上海、深圳、天津都出现土地供应面积同比大幅下降的现象。吴晓君认为,2014年1月将成为本轮房地产短周期的地价最高值。

  同策咨询总监张宏伟认为,在银行信贷紧缩持续,市场基本面开始转为“以价换量”的市场背景下,标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等,这四类拿过“地王”的企业受影响比较大,正在面临生与死的抉择,有的可能已经面临资金链断裂或债务违约的风险。