业内人士表示，房地产业会纳入“营改增”范围，但应该在建筑业和服务业之后。如果真如传言所说改税率5%的营业税为税率11%的增值税，房企会否多缴税，还要看抵扣情况。

　　消息

　　传言房地产业纳入“营改增”

　　正调研

　　近日，有媒体从多方渠道获悉，目前财税部门已经开始着手对房地产业进行“营改增”调研，房地产业营业税改增值税后税率很有可能为11%。

　　据报道，财税部门和房地产商关于“营改增”的沟通早在2013年年底就已经开始，一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。

　　今年3~4月，一批房地产企业已经将自己形成的调研材料交给相关财税部门。

　　记者从相关部门了解到，在房地产企业获取土地、开发建设、转让及销售、预缴清算及持有自营5个阶段，主要缴纳营业税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税等8种税。

　　房地产业营业税税率为5%。2012年，包括契税、房产税、营业税、土地增值税和企业所得税，全国房地产业缴税1.3万亿元，其中营业税4051亿元，占31%。

　　观点1

　　房地产业“营改增”

　　以公司名义买房最划算

　　有专家分析，如果买房者是企业，且可以凭房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额，房地产业“营改增”，对于企业购房是一大利好。

　　“还有建筑业、服务业这两大块没有实行‘营改增’。”注册税务师王国娜说，房地产业“营改增”肯定排在这两个行业的后面，现在谈房地产业“营改增”为时过早。

　　那么，房地产业实行“营改增”，对谁有好处?

　　目前，对于房地产业来说，从上游购买物资取得的增值税发票都可抵扣。但是到了下游，抵扣受限制就比较多了。比如说，企业购买不动产，就不能进行抵扣。

　　但“营改增”后，如果企业购买房屋，就可以用取得的增值税发票进行抵扣。而对于个人来说，购房要按照购房款的多少缴税，不存在抵扣情况，自然影响不到个人购房者。

　　观点2

　　对身陷二、三线城市

　　地产泡沫中的房企来说是好事

　　“营改增”对利润率低或身陷二、三线城市地产泡沫中的房企来说，或许是件好事儿。

　　有专家分析，这些开发商，投资于类似杭州这样泡沫很多或供给过剩的二、三线城市，拿地价格高，房子卖不上价儿，一些公司甚至在亏损线上挣扎。

　　对于这些房地产企业，现行征收的营业税是刚性的，按照销售额的5%收取，而改成增值税之后，只征收增值部分的11%，这对于企业或许是件好事。

　　观点3

　　税负是增是降看抵扣

　　但企业经营会更加规范

　　如果房地产业的增值税税率真的像某些人士推测的为11%，那房地产业的税负是增是降?

　　河南财经政法大学财税学院副院长殷强认为，税率似乎显得高，但会不会增加房地产企业的税负，要看能不能进行充分抵扣。

　　“如果税率真的定为11%，那财税部门必定认为房地产业可抵扣项目较多。”他说，因为考虑到各个行业抵扣的情况不同，“营改增”出现了多档税率。

　　其实，作为房地产业上游的建筑业，可以纳入“营改增”范围。加上房地产企业的业务特殊性和复杂性，如果房地产企业不能取得建筑业的增值税发票进行抵扣，势必增加税负及经营成本。

　　郑州市地税局一位不愿透露姓名的人士表示，如果房地产业“营改增”将增值税税率定为11%，相对营业税，税率上浮了。除土地成本外，建筑费用是开发商最大的费用，而建筑业营业税税率目前是3%，而其他抵扣项也很有限。

　　“很难说，但房地产企业会更加规范经营。”注册税务师陈俊岭表示。

　　观点4

　　房地产业“营改增”

　　可能会有三种过渡方案

　　虽然有媒体报道言之凿凿，但财政部财科所副所长刘尚希在接受媒体采访时表示，房地产业“营改增”还没有出台具体方案，税率、征收方式等方面还存在较大变数。

　　也有专家认为，一些企业在“营改增”之前购进房产，“营改增”之后卖出，如果没有特别的过渡政策，企业就会在没有抵扣的情形下缴税，造成税负大幅提升。因为不动产买卖涉及的金额很大，在税率上涨明显而不能对进项进行抵扣的情况下，对企业的影响会很大。

　　其实，基本每一个行业在“营改增”的过程中，都会出台一定的过渡性政策。针对房地产业，有可能会有三种方案：一是让已有的房产继续缴纳营业税;二是根据楼房的年龄对销项税打折;三是国家给房企提供一个可抵扣的虚拟进项税。

　　也有税务专家表示，相对一手房，二手房“营改增”操作上相对简单。

　　观点5

　　若税率超过现在标准

　　二手房价格会更高

　　房地产业如果实行“营改增”，会对房价产生影响吗?

　　郑州一位资深二手房中介经纪人表示，目前在郑州二手房交易中，税费主要包括个人所得税、契税、营业税等三种。

　　其中营业税税率为5%，购买时间不足5年的非普通住宅(即面积大于144平方米的)按全额征收，超过5年的非普通住宅按两次交易差价征收，超过5年的普通住宅免征。加上教育费附加等，最终税率大概在5.62%。

　　“如果增值税税率超过该税率，会导致两种情况：第一，高额的税费会转嫁到需求方，二手房价格会更高;第二，在新政策出台前，还会出现去年‘国五条’出台时那种疯狂排队交易的场面。”上述人士表示。