2014年上半年可以理解为调整的半年，年初以来经济并无明显起色，虽然PMI也一直维持在50%以上水平，但各项指标持续走平和下行压力较大。受中央政府调整经济结构的驱动，银根处于持续收缩状态，反映到楼市的信贷政策不松反紧，各大银行争相上调贷款利率，首套房贷利率上浮比例甚至达到20%，按揭发放速度迟缓，开发企业回款压力山大。

　　年初的利率调整最初并未影响到销售市场，或者说未影响到品牌房企和品质项目的销售，郑州3月份开盘项目中仍不乏开盘即清盘的区域性大盘。

　　近两个月客户观望情绪上涨，各项目开盘当日解筹率普遍不足50%。郑州住宅市场上半年销量同比下降33%，月度任务大多处于未完成或勉强完成状态，销售和回款的双重压力正作用于开发企业。而反映到政策层面，中央政府仍然没有进一步表态，虽然地方救市频现，但在信贷未解决的情况下，各类救市都存在无效或心理影响大过实际影响的预期。

　　下半年，政策走向不明朗，而我们判断银根会持续当前偏紧状态。目前两次定向降准在于控制资金投放方向、稳定市场信心，虽最终仍将有资金流向房地产，但于楼市而言依然是心理预期大于实际影响。可以说这一轮的市场下行是肯定的，而且下半年将更为严峻。

　　我们可以从以下几个方面来判断下半年的市场。

　　信贷层面：偏紧的货币政策基调不变，房地产信贷目前是银行自发的“市场化”行为，因此不会松动。首套房贷利率在中央政府施压下会有所降低，但难以回归基准利率。政策层面：中央政府仍将坚持以市场占据主导地位，不会有明显施压或放松政策出台，地方政府关于限购、限价等试探性救市政策将越来越多。土地市场：全线萎靡。

　　而在供求价格层面：上半年面临极大去库存压力，而下半年仅郑州市内8区预计新入市项目至少20个，高新区和二七区、惠济区仍将是供应大区，市场供应量巨大，且各项目推售节点相对集中，去化压力不容忽视。高库存下，预计三季度末价格下挫即将显现，且持续周期将维持到明年前两个月。

　　对于购房者来说，我们可以从不同类型客户的变化来判断市场。首先对于终极置业客户而言，在限购和对未来预期模糊的情况下，将更注重产品、品牌、资源本身;二次及多次改善客户对市场最为敏感，在预期下行阶段将可能直接取消购房计划，导致此类客户群急剧减少，留下的客户同样需要用更优质的产品、物业、资源等吸引他们;对于刚需客户而言，购房经验不足、判断力弱，因此“随大流”是主流心态，观望、购房计划游移不定、期盼价格下降会是他们的主要情绪。

　　但不管市场和客户如何变化，泰辰都认为，对不同客户的判断、对项目本身的塑造和卖点挖掘、在适当时候做出合理的价格和推售策略判断才是应对市场的不变法宝。