国家统计局日前公布《2013年统计公报》显示，2013年，第三产业比重明显提高，达到46.1%，比第二产业比重高2.2个百分点，这是第三产业比重首次超过第二产业。而写字楼是城市第三产业的重要载体。近日，同策咨询机构发布《2014年35个大中城市写字楼投资价值研究报告》，衡量35个大中城市写字楼的城市基本面投资价值，郑州则被认定为写字楼市场重点关注的城市。

　　城市类型

　　第三产业从业人口多，第三产业较为发达，对于办公楼具有强大的人口和经济支撑，且办公楼供需较为平衡

　　第三产业从业人口多，第三产业较为发达，对于办公楼具有强大的人口和经济支撑，但办公楼供给过度，短期市场压力较大

　　第三产业从业人口少，第三产业较弱，但办公楼供需较为平衡

　　市场特征

　　环渤海城市

　　中西部及东北城市

　　优先进入城市

　　长三角城市

　　珠三角及海峡西岸城市

　　南京

　　深圳

　　重庆成都武汉西安

　　重点关注城市

　　上海杭州

　　广州

　　北京天津

　　郑州

　　选择性进入城市

　　石家庄大连青岛沈阳济南

　　不建议进入城市

　　第三产业从业人口少，第三产业较弱，办公楼供需过度

　　南宁福州海口

　　哈尔滨兰州太原长沙南昌乌鲁木齐

　　合肥宁波

　　厦门

　　贵阳昆明呼和浩特银川西宁

　　郑州人均写字楼面积排第六

　　同策咨询对全国35个大中城市人均写字楼面积调查后发现，郑州和北京、广州、天津、杭州、厦门、宁波、合肥、银川、呼和浩特、贵阳等11个城市人均写字楼面积明显高于其他城市，已占据35个大中城市三分之一，供给已经较为充分。

　　从国内来看，根据本报告的研究标准，如果一个城市人均商业面积超过1平方米，也就意味着城市的写字楼供应面积已出现饱和或明显过剩现象，而这样的城市在35个大中城市当中不在少数。同策咨询研究部数据显示，有11个城市人均写字楼面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市三分之一。而郑州在35个大中城市中，人均写字楼面积排第六位。其中北京、杭州、银川人均写字楼面积已在1.5平方米以上，成为35个大中城市中人均写字楼面积最高的三个城市。而人均写字楼面积在1平方米~1.5平方米区间的城市中，郑州仅次于呼和浩特和厦门两个城市，高于广州、天津、宁波、合肥、贵阳等城市。

　　而就北上广深等一线城市来看，由于其常住人口数量庞大、第三产业能力较强等原因，写字楼市场需求相当强劲，至今为止，除北京外，上海、广州和深圳这三个一线城市总体上仍然没有系统性的供应过剩的市场风险。其他二线城市目前写字楼虽然没有系统性的供应过剩的风险，也应该提早防范。

　　部分城市出现写字楼过剩

　　报告分析发现，35个大中城市中，部分城市的写字楼市场已经面临饱和或过剩的状态。

　　从35个大中城市写字楼市场供需比来看，短期内，不少城市仍然面临供应量偏大的市场风险，会影响到这些城市写字楼物业的投资价值。比如西宁、海口、银川、大连、乌鲁木齐、天津、济南、兰州等8个城市新开工面积远超出市场去化能力，平均去化周期达到5年以上，甚至个别城市写字楼物业可供市场去化10年以上，比如西宁、海口。郑州去化能力相对较强，供需比值并不高，市场相对比较健康。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，部分城市写字楼之所以出现饱和或过剩状态，主要有以下原因。

　　第一，在城镇化过程中，新的城市发展规划及办公环境不断升级是主因。这些规划涉及新的城市副中心、新兴商圈、区域合并、原有城市区域功能升级等诸多方面，将直接导致社会及经济资源向这些区域集合，也就直接导致中国城市写字楼开发快速发展，导致整体市场接近饱和或局部过剩。

　　第二，在当前住宅市场限购的背景下，众多房企将视线转移到商办物业开发，开始谋求战略转型，一定意义上也导致商办物业开发群起而上，导致写字楼开发面临同质化，供应过剩的风险。

　　第三，第三产业的迅猛发展促使写字楼物业需求大增，但开发体量已经超出第三产业增长带来的实际需求。

　　张宏伟说，部分城市已经意识到商业地产开发存在的问题，开始着手解决。比如今年年初苏州市就出台商业地产“限售”和禁止售后包租政策。

　　就郑州而言，写字楼市场2011年起经历了爆发式增长，尤其是高铁商圈写字楼出现了集中供应，去化周期变长。从2013年开始，郑州第三产业发展速度明显加快，包含高铁站在内的郑东新区写字楼去库存化非常明显，库存量一路走低，至今年1月份，库存降至7.8万平方米以下。

　　郑州成为写字楼市场重点关注城市

　　同策咨询通过对35个大中城市的城市基本面与写字楼市场供需基本面两项指标进行交叉分析，最终得出35个大中城市写字楼市场投资价值结果。郑州则被该机构评为写字楼市场重点关注城市。

　　报告认为，深圳、南京、重庆、成都、武汉、西安等第三产业从业人口多，第三产业较为发达，对于办公楼具有强大的人口和经济支撑，且办公楼供需较为平衡的城市成为开发企业、金融机构等优先进入的城市。

　　而第三产业从业人口多，第三产业较为发达，对于办公楼具有强大的人口和经济支撑，但办公楼供给过度，短期市场压力较大的城市，对于开发企业、金融机构等来讲则成为其重点关注的城市，比如上海、广州、北京等一线城市，还有杭州、天津、郑州等部分二线城市。

　　第三产业从业人口少，第三产业较弱，但办公楼供需较为平衡的城市，对于开发企业、金融机构等来讲则成为其选择性进入的城市，而这类城市还不在少数，并且大多数位于中西部地区。比如南宁、福州、海口、石家庄、大连、青岛、沈阳、济南、哈尔滨、兰州、太原、长沙、南昌、乌鲁木齐。

　　第三产业从业人口少，第三产业较弱，办公楼供给过度的城市，对于开发企业、金融机构等来讲则成为应该不建议进入城市。比如合肥、宁波、厦门、贵阳、昆明、呼和浩特、银川、西宁等城市。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，企业或金融机构等市场主体投资写字楼市场，应该谨慎为之，不可盲目投资。尤其是在今年银行信贷紧缩的市场背景下，企业融资成本高，资金面普遍紧张，写字楼市场的投资、开发风险更大，如果没有比较稳妥的市场布局策略与资金面的支持，开发企业极有可能在这一轮市场发展过程中陷入僵局。