二、2014年上半年郑州房地产市场特点

　　1.房地产开发主要指标好转

　　1-6月份，房地产开发投资、资金来源等主要指标增速较去年同期出现回落，其中房地产开发投资增速回落7.3个百分点，资金来源增速回落23.4个百分点。房地产开发企业资金来源低于完成投资增速12.5个百分点，企业资金来源仍趋紧。但上述指标与1-4月、1-5月相比已有好转的态势，其中，房地产开发投资较1-4月加快10.4个百分点，较1-5月加快5.4个百分点;资金来源由1-4月的负增长转为正增长，增速较1-5月份提高1.8个百分点。

　　2.全市商品房销售保持一定增长

　　与去年同期相比，今年上半年全市商品房及商品住房销售保持15%左右的增幅。从分区情况看，上半年县域商品房销售372.34万平方米，同比增长44.18%;其中商品住房销售348.63万平方米，同比增长48.45%，增幅均高于市区，占全市的比重分别为42.92%、47.92%，比去年同期分别提高8.52和10.78个百分点。县域商品房销量同比增幅前4位分别是中牟县、巩义市、新郑市、上街区(增幅分别为99.05%、46.17%、42.99%、40.85%)。在市区，销售增长点主要在经开区和高新区，同比增幅达到613.53%、86.87%。在市区商品住房销售前十位项目中，高新区和经开区占到六位。

　　3.市区商品住房投放加快

　　今年上半年，市区商品房投放同比略降，而商品住房投放保持20%的增幅，特别是5、6月份市区商品住房投放量连续突破百万平方米，远高于去年月均73.72万平方米的投放量。主要原因：一是在去年商品住房市场供需偏紧的情况下，政府部门适时推出多项举措以促进商品住房市场投放，并陆续在今年上半年进入市场;二是部分企业经过短暂观望后，对郑州楼市的平稳态势持以较为乐观的态度，在稳价保量、去化库存的思路下，加快了推盘节奏。

　　4.县域商品房投放比重过半

　　今年上半年，县域商品房投放面积587.63万平方米，同比增长95.81%，占全市商品房投放量的51.45%，其中商品住房投放面积525.46万平方米，同比增长139.74%，占全市商品住房投放的54.84%。随着都市区建设和新型城镇化的不断深入，县域各组团建设速度加快，商品房开发势头强劲，占全市投放的比重不断提高，由2012年的28.99%提高至2013年的34.05%，至今年上半年已经过半。其中，新郑、中牟上半年商品房投放面积分别达到199.13万平方米、196.83万平方米，居全市各行政区前两位，同比增幅分别为68.95%和291.16%。

　　5.市区商品住房供需偏紧局面有所缓解

　　今年上半年，市区商品房供销比为1.12：1，商品住房供销比为1.14：1，皆处于较为合理的区间。截至6月底，市区商品房累计可售面积为1393.24万平方米，同比增长24.01%;其中，商品住房累计可售面积为513.55万平方米，同比增长36.32%，商品住房累计可售面积继2009年5月之后再次超过500万平方米。按过去12个月的商品住房月均销量72.18万平方米计算，6月底商品住房的库存量可销售7.1个月，使商品住房供需偏紧局面得到缓解。

　　6.市区商品住房价格稳中有升

　　市区商品住房销售均价自去年下半年连续5个月回调之后，今年前6个月出现连月上涨，分别为7290元/平方米、7425元/平方米、7623元/平方米、7889元/平方米、7938元/平方米和8045元/平方米。在全国部分城市“量价下滑”的形势下，郑州房价稳中有升，主要原因：一是原来处于价格“洼地”的区域房价上涨较快，如高新区商品住房销售均价由去年上半年的5504元/平方米涨至今年上半年的6874元/平方米，中原区商品住房销售均价由去年上半年的6678元/平方米涨至今年上半年的7887元/平方米。二是因为去年下半年调高了大户型、高价位的非普通商品住房的预售标准，在引导企业调整开发产品的同时，也推迟了一些高价位住房的入市时间，部分高价房源在今年上半年陆续进入市场销售。

　　7.80-90平方米户型供销两旺

　　今年上半年，市区90平方米以下商品住房投放22402套，占商品住房投放的53.75%;其中80-90平方米商品住房投放15668套，占商品住房投放的37.59%。90平方米以下商品住房销售21467套，占商品住房销售的55.44%;其中80-90平方米商品住房销售15503套，占商品住房销售的40.04%。80-90平方米商品住房供销比为1.01：1，供销协调、形势良好。郑州房地产市场以刚性需求为主，在限购、限贷以及支持中小套型开发的政策引导下，开发建设适合自住需求的中小户型已成为开发企业的主动行为。

　　8.非住宅市场供求形势有所好转

　　近两年，郑州非住宅市场供大于求的形势十分明显，在政府部门信息披露和预警下，一方面土地供应逐渐向住宅倾斜，另一方面开发企业也认识到非住宅市场的严峻形势，调整开发形态和节奏，非住宅市场的供求形势逐渐有所好转。今年上半年，全市非住宅投放面积为184.11万平方米，同比下降43.46%，销售面积为139.87万平方米，同比增长18.37%，非住宅供销比为1.32：1，较去年同期的2.76：1有较大幅度的缩减。市区非住宅投放121.94万平方米，同比下降50.17%，销售116.16万平方米，同比增长22.60%。其中，写字楼投放39.31万平方米，同比下降63.4%，销售78.52万平方米，同比增长19.29%，库存得到一定去化。写字楼项目销售前十位不再局限于CBD和高铁商圈，高新区、港区以及龙子湖等区域也有较好表现。

　　9.二手房市场成交平稳

　　受去年3、4月份二手房市场交易骤增造成基数过大的影响，今年上半年二手房交易量同比有所下降。从月度交易量看，1季度因受春节因素和银行放贷节奏等影响，全市二手房交易量有所波动;2季度月均成交量39.63万平方米，与去年下半年月均成交量相当，整体表现较为平稳。

　　三、2014年下半年郑州房地产市场展望

　　从上半年的数据比较看，全国商品房销售同比下降6.0%、商品住房销售同比下降7.8%，同期郑州全市的商品房销售同比增长15.58%、商品住房销售同比增长15.06%，销售情况明显好于全国。虽然郑州房地产市场形势好于全国，但房地产业发展受国家宏观经济形势和宏观调控政策影响较大当前全国房地产市场下行压力日趋加大郑州房地产市场也将进入调整期。预计今年下半年：

　　需求方面，“央5条”明确优先满足居民家庭首套住房的贷款需求，虽然目前尚未有明显的改变，但下半年的信贷政策或将在支持自住型住房需求方面有所松动，并对市场产生一定的刺激和传导作用，总体需求将基本保持稳定。

　　供应方面，郑州都市区和新型城镇化建设的不断推进，房地产开发的重点将进一步向县域和城市新兴组团转移，新盘、大盘增多，预计下半年商品房供应量将继续增加，商品住房市场供求关系将得到进一步缓解。

　　价格方面，随着供应量增加，在去化压力和资金压力等多重因素下，下半年房价上涨动力减弱，开发企业在保持房价平稳的基础上，将会更多地通过促销、优惠等手段进行调整。

　　租赁方面，由于前两年房屋交易价格上涨，带动房屋租赁价格跟涨，同时城中村改造所带来的租房需求强劲，房屋租赁价格仍将面临较大的上涨压力。

　　四、有关建议

　　1.对政府的建议

　　一是协调金融机构切实落实差别化住房信贷政策，保持首套房按揭贷款利率基本稳定，并做好住房公积金和商业贷款相结合的组合贷款模式的具体执行工作，扩大受益面，提高群众的购房支付能力。二是目前郑州商品房开发建设用地主要来源于城中村改造、旧城改造、合村并城等开发建设释放出的土地，应注意土地供应节奏，确保房地产开发用地有序合理供给，并做好土地的供后监管。三是进一步加强市场监管，对在售项目进行排查，及时发现问题并实施有效干预，维护消费者合法权益和社会稳定。四是加强信息披露，通过多种方式及时发布权威信息，稳定房地产市场预期。

　　2.对开发企业的建议

　　一是应正确分析研判市场，适时调整开发节奏和产品结构，合理定价，通过灵活适宜的销售战略寻找发展机遇。二是要进行市场细分，在楼盘品质和差异化上下功夫，以赢得和抢占市场份额。三是进一步加强企业的成本控制和投融资管理，保持良好的财务状况，保证企业的正常运营。

　　3.对购房者的建议

　　下半年一些新的房地产项目将陆续推出，可供选择的房源增多，建议购房者时刻关注市场动态，追踪楼盘营销变化，看准时机，把握好购房机会，根据自身经济能力和需求合理置业。