假如郑州楼市限购令取消会怎样

要闻河南商报2014-07-31 09:07:08

  网传,郑州的限购令也即将取消。虽然消息未经证实,但我们不妨大胆假设一下,假如明天不限购了,对购房者会有什么样的影响?为此,我们特别采访了多个购房者,并从中选出了3个典型,通过他们购房的悲喜故事,也许能让各位读者看到自己的影子。

  案例 1

  刚需购房者:

  限购之外 首套房的挣扎

  人物:小王 年龄:27岁

  职业:某金融机构员工

  生活现状:名下无房

  “限购松绑不松绑,对我购房倒是没有多大影响,但就怕限购之后房价又涨起来了。”27岁的小王,目前供职于一家金融机构,毕业4年的他目前还算比较稳定,每个月五六千元的工资除去日常开支之外,还能略有盈余。

  “之前一直没想过买房,想着自己刚毕业,有什么资格买房呢?后来有了女朋友,也准备结婚了,这事就不得不考虑了。”小王说。

  在郑州,像小王这样的刚需族还有很多。他们往往毕业不久,工作也刚稳定,就要面临着结婚、买房的压力。对于买房,小王最关注的不是限购不限购,而是银行的利率。

  “现在的银行利率太高,首套房不但没有利率优惠,并且还要上浮20%左右。每月的利息都要多还几百元。”小王说,“本来想等利率降点了再出手呢,不过如果限购真的取消了,我还得考虑要不要提前买房呢!”

  小王买房的想法已经很久了,不过迟迟没有出手的另一个原因还是因为钱的问题。农村出身的小王虽然平时花钱比较节俭,但到现在依然没有多少存款。

  “我虽然毕业4年了,可前两年工资太低,根本存不住钱。就这两年工作稍微稳定点,不过存的那点钱离首付还差得远呢,如果要买房还得主要靠家里。”小王说,“父母供我上完大学,已经非常不容易了,虽然父母也说过买房的时候会支持我点,但我一直不好意思开口。如果这次限购真取消了,我还真得回去跟他们谈谈买房这个事呢,要不然,房价又涨上去,就更买不起了。”

  对于小王这种农村孩子来说,留在这个城市往往意味着面临更大的压力。他们对于放松限购的想象往往也会偏于悲观,但这种担心也不是没有道理。

  案例 2

  改善型购房者:

  限购不是最大问题,钱才是

  人物:张女士 年龄:32岁

  职业:某广告公司业务员

  房产状况:名下一套房

  张女士早都想换房了。目前,他们一家三口住在一个50多平方米的一室一厅里,眼看着儿子一天天长大,这个房子也就越发显得小了。

  “之前因为收入不太高,为了减轻负担,所以跟老公商量买了一个小房子。当初两个人住,感觉还挺好的,不过随着小家伙的出生、长大,换房的问题也被提上日程了。”张女士说。

  对于目前处在风口浪尖上的限购令问题,张女士并不是特别关心。

  “其实换房不换房跟限购令没有太大的关系,限购松绑只是让换房更合理合法而已,最主要的问题还是钱的问题。”购买二套房,需要60%的首付,这对于张女士一家来说,是一笔不小的数目。

  “我和老公加起来每个月有2万元左右的收入,除去开支还有1万多元的盈余,这钱应付日常生活,是没有问题的,不过要买房还是要差一点。”张女士说,“60%的首付对我们来说还是有点多,并且现在的银行利率偏高,出手的话很不划算。”

  张女士遇到的问题是很多郑州改善型需求家庭都面对的问题。如果限购令放松了,他们购买第二套房可能就变得更加合理合法了,但即便限购令没有放松,他们也是要想其他办法来买第二套房的。

  对于这些在这个城市打拼多年的家庭来说,要融入这个城市要生活得更好,改善住房是最基础的,也是最迫切的。

  之前的限购令对改善型购房者造成的伤害,在经过时间的冲刷之后,已经几近消逝。所以,限购松绑与否,他们并不关心,他们关心的是怎么把日子过得更好。

  案例 3

  投资型购房者:

  限购放松与否,楼市都不再是唯一选择

  人物:宋先生 年龄:35岁

  职业:某房地产公司员工

  房产状况:名下两套房

  “限购放松对于目前的市场形势影响不大。”作为地产行业从业人士,宋先生算得上半个专家了。从一个普通的置业顾问到目前的销售经理,宋先生用了10年时间。相比那些快速成长的同学,他算不上成功,不过面对大部分同龄人,他也算小有成就。

  如今的宋先生拥有两套房产,一辆10多万元的车,无房贷、无车贷、有存款,可谓是家庭幸福,事业成功。

  “非常幸运,我毕业就选择了地产行业。虽然我本来是学法学的,但我今天所取得的一切都是这个行业给我的。”宋先生说。

  前几年,正是地产行业快速发展时期,宋先生通过自身在地产行业的人脉和判断,通过炒房,快速积累了资本,这也成为他人生的第一桶金。

  “现在投资房产已经不像前几年了,可以在短期内获得很高的收益。目前,郑州的房价已经上来了,上涨的空间很有限,并且,目前的各项政策法规都很完善,给投机者留下的机会很少。”宋先生分析,“除非是有特别好的机会,否则真的不要轻易出手。”

  而限购政策放松,对他也不会构成太大的影响。

  “我目前的房子已经能满足自身的居住需求,如果再买房,也是冲着投资或者是终极置业去的。但现在的市场情况并不乐观,没有特别好的机会,我不会轻易出手。再说,投资的方式有很多种,没有必要一定要投在房产上。”

  机构观点

  同致行:以价换量仍将继续

  当大家在争论限购放松与否时,郑州同致行总经理杨辉认为,限购松绑是早晚的事儿。

  他用“房票”来形容如今的限购情况,他说:“限购这事儿通常是发生在计划经济时代的,比如说你凭票去买饭、买生活用品,但是现在是市场经济时代,在这样的情况下,楼市终归是要回归市场的。”杨辉预测,7月底、8月初可能会有更多的城市释放限购松绑这个信息,最后,可能只剩下一线城市在站岗。

  杨辉说:“回到郑州这个城市,取消限购也是迟早的事儿,作为我来说,我还是呼吁尽快取消限购,否则,郑州下半年的楼市可能会不是很乐观,金九银十也会比较艰难。”对于下半年郑州房企而言,杨辉也提出了自己的建议,他说:“下半年,房企要想加快去库存,还是要以走量为主。走量为主,就是房企通过价格优势去促进销售。”说到这里,杨辉补充道,“这个价格,也不是随意降价,而是价格要灵活。”

  他认为限购放开只是政府的调控行为,这是搞活经济和城市建设的重要手段。郑州同致行副总经理曹庆伟也认为,放开限购的利好政策对于楼市影响不会太大。销售业绩不会大幅上涨,但是会有一定的上浮,会直接释放一部分需求。但更多的影响在心理层面,前期观望的客户在限购放开后会刺激刚需消费者提前入市。开发商还是以跑量为主,毕竟巨大的供需问题还在,限贷也还在,在价格上不会出现太大波动,以价换量还是会继续。

  另外,限购放开会影响之前热销的未在限购之列的高新区、经开区、龙湖、平原新区等。像金水区、管城区、惠济区等主城区的城中村改造楼盘项目或将迎来新的机遇,但对于纯刚需盘来说,放开的意义并不大。上半年同致行研究数据也表明,刚需楼盘坚挺热销就是很好的证明。

  中指院:限购调整可稳定预期

  中国指数研究院最新报告指出,单纯放松限购无法扭转市场,需足够的金融支持和企业促销,但限购放松有利于稳定市场预期,将促进市场回稳。

  报告指出,从历史经验看,限购可以有效抑制投机、满足刚需,对稳定房地产市场功不可没。限购政策通过差别化待遇,支持自住需求,打击投机需求,通过需求拆分和歧视待遇,削弱商品房的投资属性,强化其消费功能。限购政策有效地抑制了投机性购房,满足了刚性需求,使得一度“非理性繁荣”的房地产市场趋于平稳,房价涨幅收窄,部分城市甚至出现下降。

  但是,单纯放松限购不能从根本上扭转库存高企、供需不平衡的局面。限购是应对房地产市场整体低迷的一支“强心剂”,能够在短期内刺激需求集中爆发,但由于市场预期看弱、信贷偏紧等因素影响,持续性需求动力不足,难以扭转当前市场的整体低迷态势。

  温州、南宁放松限购后,短期内成交量明显增加,但一个月后,市场又恢复到调整前的状态。目前济南和宁波正处于限购放松后的爆发期,销量激增,但预计不可能持续维持高位。加之部分城市由于前期房价过快上涨、需求提前释放,导致当前需求不足,尽管限购政策出现松绑,但需求不会持续旺盛,库存高企的局面难有改观。值得注意的是,在放松限购之前,部分城市对限购政策执行并不严格,所以即使限购政策放松后,对市场刺激也是短期的。

  不过,限购放松有利于稳定市场预期,将促进市场回稳,健康发展。2014年上半年,信贷收紧影响市场预期,各方保持观望,影响市场整体下行。两年来供需失衡最终促使市场调整,通过放松限购条件,短期内可刺激市场,但无法从根本上解决库存过大的问题。放松限购客观上有利于引导市场预期,带动需求释放,因此,在市场预期逐步稳定的前提下,加强金融支持,同时企业抓住市场需求通过灵活的促销措施促进成交,有望带动市场回升。