今年以来火爆的楼市逐渐展现颓势成交持续低迷价格徘徊不前即使限购政策逐步放开对市场并未有明显反弹一线城市房价甚至在7月份出现环比同时下滑。面对整体继续下行即将到来的楼市传统旺季“金九银十”备受关注。被视为“致命一招”的限贷政策会否跟进松绑?下一阶段的房地产市场将何去何从?

　　限购松绑力度加大会否扩展至一线城市?

　　8月28日西安、杭州、贵阳三个省会城市宣布将全面放开楼市限购。

　　从限购放开的城市区域和面积来看由部分松绑到全面松绑的“二次松绑”力度越来越大。

　　此前杭州曾于7月28日部分调整楼市限购政策主城区限购只对140平方米及以上住房实行“有针对性”放开。一个月后杭州又决定主城区140平方米以下住房不再提供住房查询记录。西安市的限购松绑政策同样体现了“二次松绑”的特征。由7月份取消60平方米以下住房限购政策到9月1日起全面放开楼市限购。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为尽管地方政府已经放松限购等调控政策但由于房贷利率仍然高企放松限购对于市场成交量反弹的作用有限至于全面放松限购市场更观望于一线城市的动态。

　　“一线城市短期内放开限购的可能性不大。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为目前一线城市处于供应稍微大于需求的“弱平衡”状态如果放开限购改善型需求和刚性需求完全释放供需“弱平衡”的状态将被打破可能导致价格波动。

　　多位专家都认为一线城市目前仍需要继续执行限购政策。陈晟说一线城市政府在没有足够的把握确保供应远大于需求的状况下不会冒放开限购的风险。

　　信贷成楼市关键因素是否将跟进松绑?

　　在业界看来限购政策已不是影响楼市的关键信贷会否放松成为判断未来楼市走势的关键因素。目前部分地方政府也不仅满足于松绑限购开始涉及信贷支持等。

　　8月18日中信银行总行与链家地产集团签约宣布将为链家客户提供同等条件下最优惠的贷款利率其中北京链家的首套房客户可享受利率最低9折优惠。

　　北京多家商业银行也开始“松绑”房贷利率少数此前停贷的银行恢复放贷。福建省住建厅近日出台的“闽8条”提出购房人偿清购房贷款后再次申请贷款购房按首贷认定;首次购买改善性普通商品住房按首贷认定等。

　　此外部分地区公积金贷款政策也出现调整。合肥、武汉等多地从公积金使用范围、还款额度等方面放松限制。业内人士称此举将对楼市起到一定的刺激作用。

　　张宏伟认为8月份以来房贷利率开始出现“点式”松动房贷利率持续上浮的现象正在改变。当前银行房贷审批周期缩短、部分银行房贷利率开始有条件下浮标志着房贷政策开始“微调”走向定向宽松。

　　楼市可否延续“金九银十”?

　　虽然限购政策逐步松绑短期内或将释放部分被压制的需求但由于各地并未放松差别化信贷政策力度且多数中小城市限购政策执行力度始终较为宽松楼市低迷态势短期难以扭转。

　　“房地产业周期和宏观经济周期正相关中国经济进入了增速放缓的新常态房地产业进入了结构调整的新常态。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。

　　顾云昌认为从房地产小周期来看每四年左右房地产就有一个涨落周期。但中国房地产业已经告别了住房严重短缺时代进入了平稳发展阶段“不可能再像过去黄金十年一样大幅度反弹市场和政策都没有赋予这样的力量。”

　　陈晟也认为由于目前楼市存货整体偏多楼市还处于去库存的过程“一线城市存货压力较小有可能在明年下半年率先复苏二三四线城市调整时间将更长”。

　　传统的黄金季节“金九银十”即将来临楼市整体状况会否好于上半年?北京科技大学教授赵晓则认为总体而言下半年的房地产市场预计会有所改观但各个城市会表现不一供应量巨大的二三线城市即便放宽政策市场回暖也有限;北京等一线城市基于其独特的市场特点不会出现大幅下滑。就政策而言未来的房地产调控或更加精细化和市场化。