郑州市市区新版基准地价终于落地。其中，市区一级住宅用地定价由每平方米4050元涨到8400元，上调幅度为107%，而同时期市区住房均价仅有65%的上涨，地价涨幅“跑赢”房价成为不争的事实。基准地价与地价是啥关系?基准地价对房价影响有多大?基准地价上调会否导致房价上涨?

　　调整

　　一级住宅用地基准地价

　　从4050元调到8400元

　　近日，郑州市政府发布了新版的《郑州市市区土地基准地价表》，新的基准地价已于2014年9月1日起开始执行。同时，《郑州市人民政府关于公布我市市区土地基准地价的通知》 (郑政 〔2009〕28号文)停止执行。

　　新版土地基准地价，用途按商服用地、住宅用地共分为九个级别，根据级别划分，郑州市主城区大部分包含在一、二、三级范围内。

　　其中，一级住宅用地位于郑东新区副CBD区域，基准地价为8400元/平方米，相比5年前的4050元/平方米，上调幅度高达107%。

　　二级住宅用地基准地价由3070元/平方米，上调为6750元/平方米，上调幅度达120%，范围是经三路、金水路、林科路、中州大道以东，剔除东区副CBD区域。而省直、市直行政区，以及金水东路、商都路、郑州铁路客运东站的广大区域划分为三级住宅用地，基准地价由2330元/平方米，上调至5550元/平方米，上调幅度为138%。

　　对比

　　5年间

　　基准地价比房价涨得快

　　对2009年到2014年郑州市区住宅用地基准地价大体了解，那同时期郑州市区房价的变化情况如何呢?

　　根据郑州市房管局统计数据，2009年郑州市商品住宅均价为4563元/平方米，2014年前7个月住宅均价为7778元/平方米，5年来，每平方米涨了3215元，涨幅约为70%。相比房价5年70%的涨幅，此次基准地价最低107%的涨幅成功“跑赢”房价。

　　说法

　　地价上涨滞后于房价

　　相比住宅用地基准地价，商服用地基准地价的上调幅度也较高。

　　其中，一级商服用地由2009年的5250元/平方米上调至9000元/平方米，上调幅度约71%，一级商服用地集中在三个区域，分别位于郑东新区副CBD区域、郑东新区CBD区域、郑州铁路客运东站。

　　上述三大区域的周边区域，以及郑州火车站—二七广场—紫荆山的周边区域属于二级商服用地，基准地价由每平方米3920元上调至7500元，上涨了91%。

　　时下，无论开发商还是普通市民，均将房价虚高的“罪责”指向高地价，新版基准地价是否会对未来房价产生“推波助澜”的作用呢?

　　据记者了解，基准地价仅为土地初始价格，市场地价是随时变动的。

　　在去年地价调整听证会上，郑州市国土资源局土地利用管理处处长盛博表示，如果某一区域房地产需求大，在市场化的供地模式下，这块土地成交价格将随之上涨。而地价上涨一般滞后于房价。

　　盛博表示，郑州市区本轮基准地价的调整，是对当今市场平均地价水平的更新，地价只是体现当前宏观经济，以及房地产市场的实际情况，而成交价格是在市场条件下的实际价格，基准地价并不决定成交价格的高低，基准地价的调整不会成为房价上涨的主因。

　　“短期对房价影响不太大，长期肯定有影响。”河南鑫苑置业有限公司总经理姚莉说，具有特殊用途的地可以在基准地价的基础上打七折，但一般情况下，土地招拍挂的价格都比基准地价高或持平，高的幅度，主要看土地的市场评估价。

　　河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰认为，最终决定房价的主要是土地的市场价格，基准地价对招拍挂价格只具有指导意义，不是指令性的，影响招拍挂价格的有很多因素，比如土地竞争程度、公共配套设施等。

　　基准地价调整

　　不会成为房价上涨的主因

　　分析

　　观点

　　基准地价调高暗示着

　　地方政府对后市的期待

　　据报道，北京、济南、江西多地已提高，或正计划提高基准地价，其中，北京12年来首次上调基准地价。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，基准地价是土地估价的一个参照，其调高暗示着地方政府对后市的期待。然而，一大型信托公司经理说，基准地价是土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格评估的基础，基准地价的上调，有利于确保地方政府的土地融资。