香港房地产市场是全球楼市中的一个传奇，1100平方公里的弹丸之地，上演了无数疯狂与悲惨的楼市故事。二战以后60多年的时间内，香港共计爆发了七次楼市狂潮，频率之高，周期特征之鲜明，世界少见。不妨回顾一下香港楼市的翻腾史。

　　第一轮上涨：1946年-1950年。二战导致香港建筑损坏严重，同时战后人口大增，结果导致房荒爆发，地价和租金飙升。相对而言，房价涨幅较地价和租金较小，主要是因为当时购买力不足，且房屋买卖以整栋为主，有财力的买主极为有限。直到吴多泰和霍英东两位地产先行者创立“分层出售”和“分期付款”模式之后，房屋交易量趋于大增。1950年由于联合国对内地实行制裁、禁运，香港转口贸易一落千丈，经济萧条，房地产市场受到波及。

　　第二轮上涨：1953年-1957年。香港经济恢复，并开始向工业化转型，房地产市场趋于活跃。另外，旧城改造的大力推进，以及分层销售和分期付款的推广刺激了需求。主要商业区地价不到一年涨幅超过100%，此时市民收入水平普遍不高，楼价涨幅远小于地价。其后，由于政府管制炒楼花行为，加之物极必反，楼市由热转冷，1958年房地产价格大跌。

　　第三轮上涨：1960年-1965年。工业化快速推进，作为“亚洲四小龙”，香港经济开始起飞，人口快速增至300万人，居民收入大增，国外资金大规模进入。在这种背景下，1960年楼市又开始繁荣起来，地价、房价和租金大幅飙升。1965年，由于爆发银行信用危机，银行紧缩信贷，需求萎缩，房地产市场严重供过于求，房价暴跌，许多地产公司倒闭，出现很多烂尾楼，这是战后香港房地产业出现的较为严重的一次危机。

　　第四轮上涨：1968年-1973年。香港经济复苏，产业结构开始转型，旅游、金融和商贸等行业迅速发展，大量热钱涌入，政府启动新市镇开发计划的实施，1972年制订“十年建屋计划”，这些因素促使楼市回暖、繁荣，房价和租金飙升，炒卖楼花现象严重，开发商捂盘惜售。股市和楼市都弥漫着浓厚的投机氛围，狂热到失去理性程度，泡沫随时破灭，危机一触即发。1973年，股市泡沫破灭，楼市也随之崩溃。

　　第五轮上涨：1976年-1981年。石油危机过后，经济迅速复苏，香港国际金融中心地位开始确立，大批国际金融机构、跨国公司纷纷来港设立分公司。同时，内地实行对外开放政策，在邻近香港的深圳、珠海设立经济特区，长江实业、新鸿基地产等一批地产巨头崛起并上市。地产市场迅速复苏、繁荣，并于1981年达到高峰。随后而来的世界经济危机，影响了香港经济，楼市快速由热转冷，连跌三年。

　　第六轮上涨：1985年-1997年。港币随美元一同贬值，银行放松了按揭贷款条件，利率水平降低，甚至出现了负利率，刺激了投资需求。在这一轮长达13年的房价上涨过程中，曾在1994年出现一年左右的短暂下跌，但长期持续大涨，终于吹出香港史上最大的房价泡沫。1997年相比1985年，香港私人住宅价格指数暴增七倍，房价涨幅超过了上世纪80年代的日本。然而1997年，亚洲金融危机爆发，东南亚、东亚各国金融、经济、楼市、股市皆受到重大打击。香港房价在1997年三季度达到高点，其后快速下滑。1998年暴跌，1999-2003年跌幅收窄，但下跌持续5年，跌幅超六成，是香港楼市发展史上最惨重的一次。2003年房价最低迷时，香港曾一度有10.6万宗房屋成为负资产，“百万负翁”不算稀罕。

　　第七轮上涨：2004年至今。2004年香港楼市开始复苏，同时期美国、欧洲、中国内地楼市皆处于快速上涨期，这也鼓励了香港楼市上涨。之前十年，政府基础设施投入多，城市交通大改善，加上内地开放对香港自由行，香港商业景气度明显提升，工作机会增加，居民收入持续提高。2008年之后，香港住宅供应量偏低。金融海啸后，全球持续采取量化宽松政策，热钱涌入香港，港元利率与美元同步，维持于极低水平，导致楼市投资需求大增。另外，内地投资客大量涌入，也成为推高香港房价的重要力量。

　　2009年后，香港房价加速上涨，私人住宅价格指数于2010年11月刷新1997年高点。为了抑制投资炒房需求，政府推出了额外印花税，买家在半年内转售房屋，税率为15%，半年至一年之间转售则为10%，一年至三年之间转售则为5%。

　　2012年10月政府再度痛下狠手：所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时，除缴付一般印花税，还需要缴付15%的买家印花税，还将额外印花税的税率提高了5个百分点。2013年2月，政府又增加印花税，其中200万港元以上住宅，印花税全部加倍，最高税率达17%，只有香港永久居民且为首次购房，才可豁免加税。其后市场降温，成交量大幅收缩，房价也出现小幅的回落。

　　但是，从2014年5月开始，香港住宅成交量明显反弹，7月份，成交数为7792宗，明显超过过去两年的月均水平，回到了2012年四季度的水平，但仍明显低于2011年上半年的成交水平。与成交量相适应，香港住宅价格自2014年5月开始上涨，7月份已超过2013年初的高点，再创历史新高。

　　近几个月，国际热钱重回香港，香港股价再创近几年新高，楼市亦价量齐涨。当前，这轮新的楼市泡沫已经生成。拿香港九龙40平米以下户型的私人住宅成交价(单价低于大户型)来看，今年二季度均价为10万港元，相较2003年(上一轮房价调整的谷底)的2万港元，暴增400%。

　　应看到，香港楼市泡沫破裂还需一个外部条件：美联储退出超宽松的货币政策，因为香港货币政策跟随美国。今年以来，虽然美国仍实行超低利率，需要加息几次之后，才会显著传递至香港货币面。另外，今年7月开始，热钱突然大量流入香港，助推了香港股市和楼市，但热钱来去匆匆，香港楼市泡沫难以长期靠此支撑。当前美元上涨强劲，未来全球热钱回流美国是大趋势。因此，今年二季度尽管香港楼市重新反弹，但难以持久，未来几年的大趋势仍然是震荡向下。