郑州限购取消第一月，市场基本维持稳定，未出现大幅波动。克而瑞信息集团刚刚发布的8月份郑州房地产市场月报显示，郑州商品房市场整体稳定，成交量升价微跌。值得一提的是，8月郑州土地市场连出三个新“地王”，与全国土地市场总体降温的形势构成鲜明反差。

　　8月商品房均价9442元，去化需9个月

　　克而瑞数据显示，8月商品房市场整体稳定，成交量升价微跌。供应75.58万方，环比下降19.12%，同比上涨61.77%;成交78.33万方，环比上涨19.87%，同比下降10.53%，供求比0.96;成交均价为9442元/㎡，环比下降2.53%。

　　其中，商品住宅供应58.56万方，环比下降21.47%;成交63.82万方，环比上涨20.46%，供求比0.92;成交均价8424元/㎡，环比下降1.49%，同比下降2.61%;成交面积区域前三分别为金水区16.06万㎡、二七区9.96万㎡、中原区8.98万㎡。

　　截至8月底，郑州市商品住宅市场存量为500.70万方，去化周期约需9个月;较今年上半年去化压力无明显变化。

　　2011年限购市场销量跌入低谷，去化周期在年底达到顶点;在以价换量促动下，2013年下半年市场形势明显好转，库存压力明显缓解;今年上半年存量上涨，去化压力明显加大。

　　8月共供应26幅土地，供应总占地面积87.39万㎡，环比7月上升32.45%，总建筑面积273.76万㎡，环比7月上升87.26%。8月推出的26块土地中，主要集中于二七区，共12块土地，占地面积达36.21万㎡。包含金水区3块土地，且均为住宅用地，占地面积达18.71万㎡。包含郑东新区6块土地，且均为商业用地，占地面积达14.27万㎡。

　　8月郑州共成交12幅土地，总占地面积144.21万㎡，环比7月上涨35.07%。其中，商业用地2块，住宅用地10块，主要集中于高新区。

　　地王集中扎堆 高地价击溃观望情绪

　　8月份供应的26幅土地中共成交12幅，而且连出三个新“地王”，与全国土地市场总体降温的形势构成鲜明反差。DTZ戴德梁行郑州公司副总经理巴然认为，三大“地王”无论是地块位置、还是时间节点，其高度集中的态势，是区域价值与推地时间相互作用的结果。

　　“龙湖CBD毗邻如意形区域的地块位置，无疑是成就‘地王’的必要条件。”巴然分析说，龙湖CBD，以其“一心、一轴、两环、四片”整合高端商务区、高端商业休闲、生态旅游休闲、生活居住功能为一体的规划设计，作为CBD的升级版，从政府规划之初便被定位为郑州最高端区域。高端区域背景、市区稀缺大面积水域，再加上三个地块均毗邻龙湖CBD中地理位置卓佳的如意形区域之“商业休闲服务轴”，地块的优质条件，其高端居住属性，决定其高开的起始价。

　　其次，在《郑州市郑东新区龙湖地区CBD副中心如意形区域深化设计》公示说明中第一句便强调“高档次”。地块参数中，出现了市区难得一见的低容积率，仅能做洋房、类别墅、别墅的物业形态，奠定其“富人区”的地位，成为地块溢价的条件。与此同时，政府在土地使用规划中，将环湖的四个城市片区土地均分割成较小面积地块，更是进一步间接促进地块单价的抬升。

　　“在地块先天优质条件之下，又有时间节点的‘巧合’，地王的集中出现，不得不说是在天时地利因素之下的必然。”DTZ戴德梁行策略发展顾问部联席主管及董事林力强认为，如此具备“地王”属性的地块在8月集中拍卖，其背后有着更深层的经济原因。

　　随着宏观经济下行压力增大，2014重点建设项目多达339个的郑州，既需要提振经济，又需要缓和财政压力。8月地王集中扎堆，除了与土地财政相关的政府土地策略外，另外更深入的原因是提振经济，为实现这个目标，着力点必然落对经济形势起重要作用的房地产市场上。高地价频出必然起着击溃观望情绪，激活房地产市场需求的作用。金九银十即将到来，房企急需把握一年中最好也是最后机会的营销节点进行推货，带动销售。在这个时间节点上，政府与开发商的目标“不谋而合”。此外，8月的集中成交，在市场层面更显露出近期限购取消的后续效应，即改善型居住需求得到释放。

　　住宅中心区成交量最高

　　龙湖板块价格最高

　　在商品住宅的成交产品面积上，8月刚需占比降低，90㎡以下刚需产品全市成交占比51%，环比下降3%，90~120㎡再改类占比及120~180㎡再改产品占比增加。

　　首次置业以及首次改善类产品本月全市成交占比78.1%，主要来源于金成时代广场(7.06万㎡，943套)、天伦庄园(3.40万㎡，328套)、万千世纪城(2.78万㎡，319套)。

　　90~120㎡面积段及120~140㎡面积段成交均价环比小幅上涨，其他面积段产品均价均有小幅下降。

　　0㎡以下面积段成交均价有所下降，其最主要原因是在该面积段有金成时代广场(7.06万㎡，943套)、天伦庄园(3.40万㎡，328套)、万千世纪城(2.78万㎡，319套)这几个项目备案。

　　商品住宅8月供应面积、成交面积、成交均价排行第一的区域分别为金水区：18.22万㎡、金水区：16.06万㎡、郑东新区11121元/㎡。

　　8月份成交量第一为中心区板块8.54万㎡，成交均价最高为龙湖板块19156元/㎡。8月商品住宅成交金额排名前三项目分别为：金成时代广场、万千世纪城、正商花语里。

　　商业存量持续上升

　　去化周期为86周

　　在商业地产方面，8月商业供应下降，成交小幅上升，成交均价上涨。

　　8月商业供应11.17万㎡，成交3.52万㎡，供求比3.17;成交环比上涨1.56%;成交均价20278元/㎡，环比上涨15.70%。8月商业供应主要是中豪汇景湾、郑州万达中心、九龙国际广场放量;成交则主要是新里卢浮公馆、广地顺和中心为主要支撑;截至2014年8月，商业存量达340.18万㎡，商业存量逐渐上升，去化周期持续攀升，截至8月底去化周期约为86周。

　　商业供应主要是中豪汇景湾(2.60万㎡)、郑州万达中心(2.42万㎡)、九龙国际广场(1.15万㎡)放量;成交则主要是新里卢浮公馆(0.25万㎡，2套)、广地顺和中心(0.19万㎡，6套)为主要支撑。

　　8月办公市场供应5.85万方，环比上涨64.27%;成交11.0万方，环比上涨23.47%;成交均价11886元/㎡，环比下降11.27%。

　　月办公供应仅有金水万达中心(5.85万㎡)放量;成交则主要是正商四大名筑、河南大学科技园项目成交为主要支撑。

　　2013年办公项目集中入市导致存量大幅攀升，2014年办公存量开始缓慢下降，截至8月底办公存量为221.60万㎡。

　　目前郑州办公成交主要集中于郑东新区，8月份郑东新区办公成交占郑州市办公总成交的43%。

　　房价点评网郑州首席分析师赵爽认为，截至9月15日，从已开盘和下半月预计开盘项目来看，9月开盘项目总量与8月基本持平，且以老项目加推房源为主;未出现传统季节的“集中大量供应和火热成交”。由此可见，开发商对市场反应较为谨慎，对后市预判有两种相反的可能：第一种，看淡未来楼市并采取较为保守的推盘节凑，静待市场转暖，比如限贷松绑等更大的利好政策;相反的一种，看好市场并伺机抬高价格，但又忌于成为第一个吃螃蟹的人而互相观望。从客户角度来看，需求方面受限购取消增长的空间非常有限，再加上供应量本身并无大的放量;进而不会促进成交的大幅增长。在市场买卖双方反应均较为理性的前提下，预计出现传统“金九”的可能性较小。而“银十”的出现与否主要取决于开发商的行动，是增加推量还是涨价，无论哪一种，均有可能打破本轮市场的平稳态势，进而触发下一周期的市场震荡。