在过去的两年间，石景山和门头沟成为了京城土地市场的新宠，两年间土地出让额高达610亿元。就在四天前中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家)再投59亿元布局石景山两年间累计投资达到了80亿元，同样远洋地产(远洋万和公馆远洋一方)今年一年就在石景山和门头沟投下了87亿元，还有中水电两年投下76亿元。为何一时间开发商对于一直以重工业为主的京西楼市发生了浓厚兴趣？在两年前的2012年石景山和门头沟两区的年度土地出让额不过才9.01亿元，面对过去供需比仅为2:1的事实，这对于一直发展平缓的京西楼市而言能承受这样的供应高峰吗?

　　供地潮来临

　　在过去一个多月内门头沟和石景山无疑成为了北京楼市最耀眼的地方风头甚至盖过了去年的亦庄、孙河以及台湖。因为在过去的几年间该区域太过低调甚至已经被市场遗忘在2012年时只有住总和鹏辉拿下过三块地年度土地出让金额不过9.01亿元。

　　9月28日距离新政出台还差两天北京市国土局的拍卖大厅中再次热闹起来石景山　“刘娘府1604-659”吸引了8家联合体企业竞拍其中包括融创+绿城联合体、万科+金地+中水电(已经更名为中国电建)联合体、保利+首开联合体、北京城建+方兴联合体、远洋+奥宸联合体、世茂地产以及京投银泰。

　　最终经过80轮竞拍远洋奥宸联合体以49.17亿元外加异地配建1000平方米保障房的代价夺得该地块。根据出让要求异地配建保障房单价标准为1万元/平方米地块实际出让总价为49.27亿元实际溢价率49.3%楼面价为3.25万元/平方米。如果说这还不能看出这块地的争夺激烈程度那么同天拍卖的朝阳孙河BCDE地块因无人报价惨遭二次流拍可见石景山的热度已经盖过了孙河。事后有不少业内人士评论这次远洋地产终于踩儿对点了。

　　在随后的10月17日保利、首开联合体以33.8亿元在门头沟拿地;同天城建25.9亿元落子门头沟;随后的10月21日京投银泰以42亿元的底价将心仪已久的门头沟潭柘寺地块收入囊中;11月2日中海再次出手59亿元拿下石景山老古城项目。从9月28日到11月2日的一个多月内石景山和门头沟累计土地出让金额已达209亿元。这样的事情只有在亦庄发生过。

　　供需比仅2:1

　　在过去的三年间石景山和门头沟的土地成交额从9.01亿元暴涨到257.2亿元再到目前的353.11亿元这让一直平缓的京西楼市出现了过剩的隐忧。

　　在11月2日中海59亿元拿下石景山老古城地块后北京今年的土地出让金额已经达到了1861.67亿元京西石景山和门头沟的供应量已经接近全市的1/5而在过去的几年中京西楼市一直放量很少。来自亚豪机构的统计数据显示在过去的一年中(2013年11月-2014年10月)石景山和门头沟的楼市供应量为45.94万平方米、4331套房源实际成交量为24.28万平方米、成交套数2257套供需比在2:1左右。而以目前两年内开发商购地金额610亿元粗略计算累计供地面积达到350万平方米未来可提供区域内五年左右的需求。

　　不仅如此记者从北京市土地整理储备中心即将入市地块中看到门头沟还有6块土地即将入市合计面积接近110万平方米大部分为商业金融和停车场用地同时兼有住宅用地。未来市场竞争激烈程度可见一斑。

　　其实纵观各家房企的布局从中可以看出一些端倪以远洋地产为例早在几年前其在石景山开发的远洋山水和沁山水项目就取得了不错的业绩这次耗资87亿元再回京西或多或少就是想依托此前创下的口碑。同样中海地产开发的金石公馆是目前石景山区域内的惟一在售大型住宅项目价格已经达到4万元/平方米再次59亿元拿地也是想乘胜追击同样中水电、中铁、住总等企业也是在京西有着非常好的基础。

　　不久前首钢房地产开发公司的一位负责人向记者表示首钢搬迁后的空余土地也正在积极整理中未来几年上市的几率非常大届时又将是几百万平方米的土地供应。

　　潜在过剩风险初现

　　开发商为何扎堆京西为何对这个曾经的重工业区感兴趣?作为北京最早的煤炭和钢铁基地京西的历史可以追溯到几百年前现在开发商又是冲着什么来的答案很简单根据北京市新的规划整个京西区域是未来北京的生态涵养区。

　　在《门头沟新城规划　2005-2020》的规划中记者看到门头沟新城是北京西部生态涵养区的重要组成部分是集传统文化和自然景观为一体的休闲旅游区域;是立足西部发展带面向中心城、辐射山区的区域服务中心和宜居山城未来重点发展文化娱乐、都市旅游休闲、产业服务大本营以及都市工业。

　　按照规划门头沟新城为龙泉、永定两镇的行政范围87平方公里。根据2005年11月的统计全区现有人口27.7万人其中新城17.3万人。按西部发展带规划控制的人口规模规划期末区域人口34万人其中新城人口25万人其他城镇人口5.75万人农村人口3.25万人。依托这样的规划这几年中人口将大量涌入这一区域。

　　不过事实是北京的京西区域缺乏配套以及就业机会在过去的几年中北京经济发展主要是向东以及东南延伸大量的人口转入却缺乏产业的支撑光靠观光旅游又能留住多少人?

　　目前区域内只有1号线一条地铁整体交通配套尚不足以支撑区域发展。根据《北京城市总体规划(2004-2020年)》中的市郊铁路规划线网北京市中心城与西部门头沟新城的轨道交通联系为规划的S1线。S1线为通往城市西部地区的市郊铁路干线规划线位基本上沿京门铁路走向。线路东起海淀区五路经石景山西至门头沟新城线路长度为27公里。在过去的几年中轨道交通对于楼市发展的作用是显而易见的但是这条规划较晚的轨道线能否再次催热楼市还是未知数毕竟在本轮楼市危机中我们看到了潜在的过剩已经成为制约未来楼市发展的关键。