“9·30”新政已过月余市场狂盼的优惠利率并未出台眼看着此前积累的客户在一顿疯狂的追逼下已然消耗殆尽。年关将至看着惨淡的销售业绩开发商开始了一场疯狂的自救营销戏码从发动广场舞大妈卖房到每天抽奖再到优惠利率补贴甚至亦庄金茂悦每天推出一套7.9折的特价房可谓不惜血本。

　　自造“光盘节”

　　三年前由马云撬动的“双11”光棍节网购狂欢如今被开发商模仿。

　　日前方兴地产宣布借势“双11”将在全国推行24小时售房的“光盘节”届时将联手新浪乐居、平安好房、特斯拉、滴滴打车、百度及方兴兄弟单位中国对外经济贸易信托有限公司六大品牌合作方在全国11座城市22个项目推出主要针对老业主的线上线下多形式的优惠活动总优惠金额达3.3亿元。

　　而其中力度最大的要属6天推出6套低至7.9折的亦庄金茂悦特价房。“我们此前在全国搞过百团大战的销售活动取得了不错的销售业绩。主要是靠发动全公司上下的员工盘点周围的所有资源向他们推荐房源还特意成立了一个200人的销售团队负责向这些客户不断地推销。”方兴地产一位负责人向记者表示。“甚至发展了广场舞大妈帮着卖房。”其补充道。

　　贴钱补利率

　　在方兴猛推“光盘节”线上线下闹得不亦乐乎的同时首开香溪郡(楼盘资料)也推出了贷款利率“8.5折”的大幅优惠活动。其实就是补贴给购房者8万元购房款。

　　据悉首开香溪郡推出的8.5折利率补贴是由开发商给购房客户的利率补贴并非是哪家银行执行的利率。根据目前北京最高利率优惠9折的现状8.5折与9折差价部分将由开发商以优惠的形势进行补贴。

　　以首开香溪郡目前在售户型90平方米小三居为例均价2万元总房款为180万元以首付三成后贷款120万元15年期商业贷款计算9折贷款利率累计还款总额1848503.53元8.5折贷款利率累计还款1772933.96元差价75569.57元。考虑到本次利率补贴是全产品线面积不同总价不同所以贷款额度也存在差别因此一次性补贴8万元满足在售产品全线享有利率8.5折补贴。

　　作为下半年首次入市的新盘首开香溪郡广受关注不仅源于其销售成绩也与其不断推出的惠民政策息息相关从入市之初的“0元抢房行动”、“2万元/平方米低开”到“8.5折利率补贴大行动”首开在这场大促销中可谓下了血本。

　　同样借着新政推优惠的还有方兴地产。例如在北京方兴将推出针对意向换房老业主的换房计划针对意向购买金茂悦但二手房销售困难客户的清房计划针对可享受首套信贷政策客户的清贷计划针对别墅认购客户的订制计划和双增长计划等六大计划全面解决客户购房难题。

　　存货压力巨大

　　“9·30”新政后楼市回暖的消息不断那么开发商为何还要卖力搞营销呢?这期间到底有何玄机呢?先看看下面一组数据。

　　根据北京中原地产统计数据显示2014年10月北京新建住宅签约达到了7715套其中有3200套自住房9月签约的自住房为500套左右。剔除自住房影响10月相比9月实际商品房上涨了20%左右。今年前10月北京新建商品住宅累计成交金额1375.19亿元签约额同比2013年同期的1997亿元上涨了31%。

　　看似数据不错但是其中的自住型商品房以及保障房占据了不小的份额而同期截止到11月初开发商在北京的拿地总额已经达到1861.17亿元去年的拿地额也高达1821.82亿元两相对比开发商基本上处于入不敷出的境地手中的存货依然巨大。

　　早在今年9月万科的销售电话会议上万科就曾经预判今年四季度开发商的促销程度将进一步扩大。不少业内专家表示由于明年的经济形势不乐观再加上美国退出QE未来楼市持续向好依然存在着巨大压力。

　　根据沪深两市上市房企2014年三季报显示A股142家上市房企存货总计为2.3万亿元比去年同期的1.9万亿元增长了4000亿元同比涨幅达21.05%。从存货排行情况看“万、保、金、招”四家老牌龙头房企仍高居前四位存货分别为3512.35亿元、2750.22亿元、943.5亿元以及862.24亿元。

　　11月30余项目预计入市抢收

　　据亚豪机构数据统计显示11月北京商品住宅市场预计将有33个项目入市其中包括首开·熙悦尚郡、北京城建·胜茂广场、中国铁建·青秀尚城(楼盘资料)等在内的17个纯新盘以及北京城建·世华泊郡(楼盘资料业主论坛)、亦庄·金茂悦(楼盘资料)、住总万科·金域国际等在内的16个老项目后期。这一开盘项目量也将创下下半年月度新高从全年来看也仅次于5月的供应量北京楼市在经历了“寒秋”之后将迎来新一轮“暖冬”。

　　亚豪机构副总经理高姗分析指出今年以来北京住宅市场供应情况呈现出“前多后少”的特点。上半年除元旦、春节所在传统淡季1、2月之外其他月份开盘个数均在30个以上。虽然供应较为充足但是基于市场价格的不断攀升已超出购房者的心理预期。再加上长期限购的影响市场需求逐渐疲软使得上半年市场成交数据不尽如人意房企去化速度明显放缓。市场疲软直接打乱了开发商的推盘节奏进入下半年以来除8月之外7月与9月开盘项目量均回缩至30个以内10月中上旬也仅有14个项目开盘全月突破30个项目的可能性较小。

　　但是这一趋势将在本月打破受到政策利好的拉动市场需求出现明显抬头。而除去上述两项已落地的政策之外据传另外一项税收政策利好将在本月发布“原满五年的普通住房交易免征营业税将调整为满两年的即可免征”而一旦这一政策得到证实加上原有的两项“三管齐下”将加快北京楼市的回暖步伐甚至在年底前两个月出现供需双高峰。