中小房企融资成本难降

　　据了解，11月4日，恒基旭辉中心项目与由境内外银行组成的银团签订银团贷款融资协议。旭辉方面称，其所签订的银团贷款境外贷款部分利率为中国香港银行同业拆借利率加4%，已达到项目贷款中的最低水准。可见，降低融资成本已成为各家房企追逐利润最大化的一个重要手段。

　　据报道，目前中期票据三年期AAA级企业发行利率为6.35%，略高于基准利率6.15%，但低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%，而企业开发贷的成本则在8%~12%左右。

　　朱一鸣表示，由于融资渠道的开闸，使得目前上市房企融资成本有所降低。目前银行贷款的利率为基准利率加10%左右，但上市房企通过定增和发行中期票据的方法，能拿到利率更低、风险更小的资金，因此今年上半年的融资总额比去年同期增加了40%以上。据不完全统计，今年以来万科、保利、招商、金融街等13家房企陆续公布票据融资计划，总金额已接近1000亿元人民币。

　　然而，不同规模房企的融资成本是存在差异的，融资渠道的开闸对房地产行业而言也是一次洗牌。吕伟宾认为，10月份开始市场行情有所好转，地产企业的融资能力也决定了今后的持续发展能力，大型上市房企融资渠道多样化，可以以更低的成本进行融资，而中小房企则因相对高的融资成本在竞争中丧失先机。

　　克而瑞研究机构的研究报告显示，今年第三季度，国内楼市行情开始触底反弹，通过对A股139家房企的财务分析，不同规模房企的盈利能力继续惯性下滑，但大型房企的负债率和资产周转率明显好转，中小企业则并不乐观。

　　对此，张化东对记者表示，较高的负债率会使得中小房企的生存空间进一步被挤压，财务指标的恶化会使得融资更难。

　　融入资金或流入土地市场

　　上市房企在获取资金之后，资金流向成为各方关注的焦点。

　　记者发现，11月4日港股朗诗绿色地产有限公司发布公告称，此前供股所得7.4亿港元的款项用作上海、南京和苏州等地多幅地块的部分融资。

　　招商地产发行可转债，寄希望于抓住房地产行业融资契机，储备资金用于后续发展;金地集团表示，发行债务融资工具的募集资金将用于归还到期借款、项目投资及补充流动资金等;中粮地产宣称，募集到的资金拟用于调整公司债务结构、补充流动资金、项目后续开发等。

　　记者发现，多家房企提到融资目的是为了补充流动资金用于后续发展。对此，朱一鸣表示，今年以来，土地市场总体波澜不惊，年底地方政府出于财政收入等方面的考虑，极有可能加大推地力度，一线城市会有不少拿地的机会，相信不少房企会在年底资金充裕的情况下会选择出手。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，一线城市今年1~9月土地购置总量较去年呈负增长，但10月份恢复正增长，这很可能是市场回暖的信号。大中型房企出于对经营业绩的追求，在目前一线城市土地资源稀缺的情况下，依然会有比较高的拿地意愿，而部分二三线城市土地供应量相对充足，资金流入这些城市土地市场的可能性并不大。

　　不过，吕伟宾表示，房企资金是否会选择流入土地市场，除了和市场反馈情况以及是否有持续的利好消息有关，与企业的总体发展战略也密不可分。从10月份以来的情况看，一线城市去化速度较快，房企拿地的意愿会有一定程度的上升。