2015年的房地产市场走势如何，会以怎样的形式来表现?新常态下企业分化是否还会加剧?未来房企出路在哪里?在河南，省会郑州市场与其他地市市场是否会有不同的表现?同时，新的一年，老百姓最关心的房价走势将如何?明年是不是买房的最佳时机?

　　在2015年即将开启前，河南财经政法大学房地产经济研究所所长、教授李晓峰，河南省商业经济学会常务副会长宋向清，河南财经政法大学教授刘社共同对明年房地产市场给予理性、客观的预估，希望借此给购房者一些建议和思考。

　　【走势】

　　趋于平稳 物业将是新战场

　　记者：进入地产“白银”时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧……有业内人士提出，纵览各国、各地区开发商发展历程，展望未来三到五年，预期在行业规模增长空间见顶的情况下，将迎来开发商转型良机。那么明年的郑州房地产市场走势将怎样，会以什么样的形式来表现?

　　李晓峰：明年的房地产市场总体不会出现大问题。政策不变的情况下，市场还是处于平稳状态。今年政府出台的分类政策作用有限，基本上是靠市场来调节。因此，明年楼市也会随着市场规则运行。

　　宋向清：从整体讲，明年房地产市场不会有明显的好转。就长期来看，受多重因素的影响，明年将基本稳定运行，微幅下调仍是楼市发展的大趋势。但如果明年银行的相关政策能够到位，楼市会出现一两波小幅度上升的现象。从郑州来看，有相关的金融政策、产业政策支撑、国家政策支撑，房地产市场将会呈现小幅度上扬趋势。

　　刘社：全国总体楼市不短缺、开工在建的楼房也很多，库存量大是目前房地产市场的一个整体情况。仅就今年下半年来看，政府不断出台分类政策就是在救市。中国经济不景气，而房地产业占GDP比重较大，政府在救经济的同时不得不救楼市。

　　郑州楼市量价齐升、呈现风景这边独好的境况，主要是因为楼盘结构不同，高房价成交占比较多，因此使得整体房价就会出现上涨。如果政府不在非常时期采取非常举措的话，明年楼市应该依然是平稳发展。

　　人才市场是楼市发展的风向标，就今年下半年房地产行业到河南财经政法大学招聘的情况看，物业管理专业的人才需求量较大，这也证明了未来开发商越来越重视物业的管理。

　　【分化】 分化加速 新一轮洗牌在即

　　记者：经历了今年的低潮之后，房地产行业呈现出大者愈大、强者恒强的局面。在近期举办的多个地产行业论坛上，业内人士不约而同地表达了一个观点：房地产行业将逐渐进入并购时代，行业集中度将进一步提高。那么这是否意味着明年房地产市场的企业分化还会加剧?新常态下，省会郑州市场与省内三四级市场明年是否会有不同的表现?

　　李晓峰：我觉得明年市场分化现象将更加明显，城市之间的分化，企业之间的分化。城市分化是指，一二线城市以及像郑州一样利好消息不断出现的城市，楼市发展还是向上的。由于三四线城市人口流出量大，外地人不买、本地人买不起，楼市发展会不太客观。而企业分化是指，像郑州，有人才、品牌、产品等优势的万科、中海等大公司入驻，与本地开发公司竞争。开发商向二三线城市转移，冲击本地开发商。

　　宋向清：企业分化是未来房地产发展的必然趋势，北上广深等一线城市企业分化不太明显，整体楼市会优于其他城市。但经济发展水平不高的三四线城市企业分化加剧，是不可避免的，甚至会出现疲软现象。而在新一轮的发展中处于被动局面的部分开发商也不得不面临重新“洗牌”，选择转型或者与大型开发商合并等。

　　同时，郑州将延续今年下半年的态势，由于有航空港经济综合实验区、郑州高新区等区域的发展及产业的支撑，加上交通区位的优势，郑州市场整体上优于周边其他城市。另外，楼市的发展与人口走向成正比，近年来，郑州由人口净流出转为人口净流入，城市人口吸纳力越来越强，房子的需求量也逐渐增大。而三四级城市也会呈现简单的分化，经济发达、能够提供更多的就业机会、吸引更多的人才的城市，楼市发展潜力就会越大;纯粹以农业为主的城市楼市发展压力大。所以说，省内三四线城市，产业结构不同，楼市发展也会有不同的轨迹。

　　刘社：房地产发展地域性分化越来越明显，县级、地级城市由于人口不断流出，房子挤压量大、消化周期长，楼市发展不会有很好的表现。只有新增人口和就业岗位多的城市，楼市才会有较好的发展。同时企业分化也在加剧，主要是市场集中度高，市场占有份额逐渐被大型开发商垄断，中小企业受到冲击。未来开发商要不断创新产品、瞄准客户需求，只有这样才能更好地发展。同时，未来房子改善型需求将会成为趋势。

　　【买房】 平稳上涨 该出手就出手

　　记者：对于普通老百姓来说，无论是宏观经济走势，还是房地产市场未来发展，这些都在紧紧影响着他们的购房决心，那么基于今年的市场情况，明年房价会降吗?明年是不是出手买房的最佳时机?

　　李晓峰：投资型需求退潮后，刚需型需求越来越理性，在此情况下房价不会出现大幅度涨跌。而房价在5%左右涨跌浮动属于正常范围，所以，明年房价还是平稳的状态。

　　由于房价相对平稳，投资意义不大，要投资的客户需谨慎。而刚需客户，还是要根据自己的需求考虑是否购房。

　　宋向清：客观地讲，明年房价持续上涨动力不足，仍然是平稳运行微幅变化，不会出现明显的暴涨暴跌。至于买房时机，我觉得还得具备三个条件：自己是否真正需要，自己是否具备购房条件，是否有适合自己的小区和户型。如果三个条件同时具备，还是早买的好。