12月18日，国家统计局发布了11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，相比于新房市场，二手房价格止跌城市数量增多。郑州二手住宅价格连续下跌的情况，自7月起出现改善，价格出现回升，环比涨幅0.1%。部分房产经纪人表示，明年二手房市场回暖或将先于商品房。

　　【数据】

　　告别大起大落 市场平稳发展

　　郑州市住房保障和房地产管理局公布的郑房指数显示，今年1~9月份，全市二手房交易面积为335.19万平方米，同比下降25.91%;其中，二手住房交易面积327.11万平方米，同比下降25.74%。市区二手住房交易面积267.75万平方米，同比下降20.87%。市区二手住房交易均价为6961元/平方米。

　　自8月份起，楼市相关利好虽然不断，但郑州二手房市场并未有太大的起伏，只是小幅平稳上涨。郑州市房管局网站公布的数据显示，10月份郑州住宅二手房共成交2839套，同比下降4.96%，成交均价7017元/平方米;11月住宅二手房共成交3549套，成交面积31.13万平方米，同比上涨0.46%，成交均价7065元/平方米。这两个月的二手住房成交均价分别为7017元/平方米、7065元/平方米，相较1~9月份的均价6961元/平方米有所上涨。

　　而从国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格数据可以看出，2014年1~11月，郑州市的二手房住宅销售价格环比呈现下滑趋势。7月份以后，二手房销售价格出现了下跌，10月份跌幅最为明显，11月以后，价格逐渐回升。

　　【分析】

　　行业更成熟 购房者更理性

　　虽然2014年房地产行业的发展并不如人们的预期，但其日益平稳健康发展的趋势，让许多二手房中介机构的负责人感到欣慰。

　　当被问及全年任务完成情况时，郑州左邻右舍负责人邵琳说：“今年的任务完成得还可以，虽然房价平稳，房地产市场也不如以前发展迅猛，但随着房地产市场的回暖，再加上外来人口的增多，明年郑州市场上的购房需求也会增多。”邵琳表示她很看好明年的市场。

　　郑州建宇世纪不动产李店长认为，虽然政策在不断调整，但市场并没有如2013年年初一般疯长，这一方面得益于整个房地产行业日趋成熟，另一方面也是因为购房者更加成熟。“购房者会更加理性地看待市场、分析政策了，这是好现象。虽然行业逐渐成熟之后，我们的业务量可能没有之前的多，但是我们很欣慰起码行业正常了，以前的涨势太疯狂”。

　　对于7月以后的房价持续下跌，资深房产经纪人杨先生解释，目前住宅产品的投资属性正在减弱，房地产泡沫进一步压缩，商品房市场仍有不小的销售去化压力，但二手房市场压力不大。他认为在政策的利好下，明年的二手房市场的回暖可能会先于商品房。

　　【新现象】

　　网络助力销售

　　一、二手房联动增加

　　行业出现拐点之时，会出现许多新现象。在二手房市场上，也出现了网络销售、二手房APP客户端和一、二手房联动销售的新现象。这些新现象的出现不仅促进了二手房的销售，也为其未来的发展提供了更多的可能。

　　当购房主力军从70后逐渐过渡到80后、90后，购房者寻找信息的方式也在发生着变化，众多同城网站以及二手房手机APP客户端的推出，为购房者带来了更多的便利。邵琳表示今年通过网络了解过房源，再来店里购房的年轻人逐渐增多。网络的发展不仅省去了购房者的不少精力，也让经纪人的工作更便捷。

　　除了网络外，一、二手房联动销售也成为2014年不少二手房中介机构的“突围”良计。在郑州许多二手房中介店面里，记者都见到了商品房的展示架，店长们表示，一、二手房联动不仅给购房者提供了更多选择的可能，也为自己拓宽了销售的范围，二者并不冲突，属于双赢之举。

　　机构观点

　　◎郑州二手存量房时代来临

　　郑州同致行的数据显示，十年前二手存量房交易量仅占新房交易量的20%，2014年二手存量房交易量猛增，占新房交易量的近50%。可以预见未来五年，郑州存量房与新房交易量将有望反转。

　　◎商业物业库存量超高

　　泡沫化出现

　　郑州同致行认为，以近3个月月均去化来看，商品房去化周期为19个月，商品住宅为9个月，处于合理区间10~12个月之内，但商业用房和办公市场则是严重库存高企，虽然里面包含了开发商自持的部分，但集中供应现象仍然比较严重，尤其是未来城中村改造后大量的综合体项目带来更大量的商办物业体量，该物业库存压力仍将进一步加剧。

　　◎郑州进入三环郊区大盘

　　开发时代

　　郑州同致行的数据显示，2014年郑州商品房销售面积超10万㎡的楼盘有13个，而2013年有28个。TOP20楼盘集中于高新区、中原区、南三环等，这意味着郑州进入三环郊区大盘开发时代，同时2014年商业物业销售面积TOP10楼盘，分布于二环和三环之间的金水区与中原区核心商业区内，可见地段与交通是商业物业开发的关键因素。

　　◎楼市“码上时代”来临

　　未来传统代理公司模式受到冲击，自万科实施全民经纪人，全民经纪人模式纷纷效仿，房地产众筹创新模式出现，销售渠道多元化和创新化成为趋势。互联网思维火遍楼市，房地产电商模式不断创新，房企微信平台、自媒体活跃，楼市“码上时代”来临。东方今报记者 李莉