刚刚过去的2014年，对于购房者和开发商而言，都是充满变化的一年。有人说，虽然房价依然在上涨，但购房者在这一年有了更多选择，这是不幸中的万幸;有人说，这一年，卖房似乎比哪一年都难;还有人问，房地产业未来还适合投资吗?2015年已经来到，过去的一整年留下的那些楼市表情，或许能为未来的走势带来诸多启发。

　　表情一：喜出望外

　　地铁加速融城

　　刚需族青睐郊区盘

　　2013年12月28日开通的地铁一号线，让郑州市民真切感受到地铁带来的便利。随着地铁时代的来临，人们的置业观念随之转变，开发商更是频频推出“地铁房”的概念，郑州楼市格局也因此悄悄发生变化。

　　也就是在2014年上半年，市民赵先生开始频繁往返于高校和企业云集的高新区，最终，他将目光锁定在某国内知名房企开发的项目，在该项目选购了一套心仪的住房。

　　“郑州地铁1号线沿线分布着几十个楼盘，但已开通的一期和东延长线附近的楼盘，房价动辄每平方米上万元，对于像我这样刚工作的人来说是不小的负担。”赵先生说，他对于未来的生活便利性并没有太多担心，“高新区作为和航空港区、龙湖区齐头并进的潜力股，虽然目前来看周边略显荒凉，但未来地铁延长到附近之后，发展空间还是很大的。”

　　城市地铁的顺利建设，的确给不少像赵先生这样急于买房但手头资金有限的刚需一族提供了更多选择，使得他们能够更加从容地选择尚处于价格洼地的远郊楼盘。据相关数据统计，郑州2014年销售面积TOP20楼盘主要集中于高新区、中原区、南三环等区域。

　　业内专家认为，地铁将带来城市配套设施的全方位改善，周边资源将得到重新配置，其中商业配套设施的兴建，必将成为首选。地铁意味着源源不断的人流与资金流，以前的人流一旦转入地下，必将为商家提供大量客源。随着大量公共配套设施的建设，周边住宅的开发，城市外围原本处于劣势的商业配套，将得到很大改观。对此，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利也表示，地铁的兴建必将对现有商业格局构成冲击，甚至颠覆现有格局，形成新的商圈。

　　随着郑州市中心区域土地开发的减少，以及地铁和城铁发展带来的大融城，郑州已进入郊区大盘开发时代。未来郑州6条地铁线路逐步投入运营后，郊区大盘的销售将呈现“量价齐升”的局面。地铁线路的起点与终点因客流量的增加，商业效应会更加明显，房价的提升幅度也会更大。

　　表情二：苦中作乐

　　全年冲刺销量，开发商花样翻新

　　2014年，在全国大部分城市的楼市步入下降通道时，郑州楼市的表现可谓“一枝独秀”。2014年10月国家统计局发布“70个大中城市住宅销售价格变动情况”，全国70个城市中有69个城市房价下降，郑州是唯一没有降价的城市。

　　尽管如此，郑州开发商面临的销售压力依然不小。一些营销人员不得不承认：2014年，对于郑州楼市而言也是艰难的一年。

　　电话营销、团购、节日特惠……凡是能想到的促销招数，开发商基本上都想到了。招数用尽，说白了无非是血拼价格、疯狂促销、抢客大战。只要不把客户逼急了，电话营销基本可以用狂轰滥炸来形容。对此，前几个月曾经陪家人看过房的林小姐苦不堪言：“自从给销售人员留过我的电话后，最近每天接到的售房电话都有四五个。哪怕我跟他们说已经买过房了，第2天还会换另一个电话再打过来。”

　　推销电话背后，是每个销售人员都不得不面对的卖房压力。

　　今年9月份以后，郑州的限购和限贷政策相继取消，给楼市注入了新的活力，但2014年整体的商品房库存量为去化提供了难度。同致行提供的数据显示，2014年11月份，郑州市商品住宅供应63.8万㎡，同比下降51.1%，环比上升82.9%，商品住宅共销售52.1万㎡，环比上升6%，同比下降44.4%。商品住宅依然是供过于求的状态。

　　数据显示，郑州市商品住宅市场的库存量进入2014年下半年之后直线上升，供需矛盾加剧。直至2014年10月份，供需矛盾才略微有所缓和。

　　“长远来看，面对越来越残酷的市场竞争局面，单纯依靠花样翻新的营销手段还远远不够。未来，房地产行业的毛利率、净利率水平将趋同。企业只有通过精细化管理提升服务质量，增加品牌号召力，才有可能提升资金回报率。换句话说，就是从精细化的运作和管理上谋利润。”一位资深业内人士说。

　　表情三：慎之又慎

　　精细化利润时代

　　呼唤理性回归

　　“房地产是不是已经不是最为稳妥的投资方式了?”如今，不少以前将投资重心放在房地产业的人，频频发出这样的疑问。为此，理智型投资者张女士已经开始重新审视自己手中资金的投资去向，并有意识地调整投资比例了。

　　投资者有此一问其实并不奇怪。据了解，2014年第四季度RMI指数为49.82，环比下降1.26点。该指数已是三连跌。往年，春节过后才是地产人跳槽的高峰期，但2014年各大地产公司的人事变动似乎比往年来得更早一些。公开消息显示，2014年11月1日至26日，沪深两市的上市公司中已经有161家公司的高管相继辞职，其中，房地产行业成重灾区。这从侧面表明，地产从业者的职场信心已经变得不那么坚定了。

　　“接下来两三年时间是市场格局调整的最后阶段，地产商将面临一个新的格局，有的可能出局，有的可能进入冬眠状态，有的还在持续发展。进入冬眠状态的开发商3年之后将会达到50%~60%，甚至更多，今天的5万家地产商，3年以后可能有一半以上没有新项目可做。”按照建业集团董事局主席胡葆森的预测，3年后，过半的房地产企业将消失。

　　如果胡葆森的预言成真的话，这将是一次残酷的洗牌，也将会有一些企业掉队、被淘汰，这才是真正的考验，而房地产企业在考虑目前短周期的寒冬突围时，更应该思考的是生死存亡问题。

　　在万科董事长郁亮看来，房地产业不应再奢望成为国民经济的主角和支柱产业，而应积极成为城市化、城镇化发展过程中的配套产业，只有定位清晰，才能够更加准确地把握政策方向和市场机会。

　　尽管不再能轻松地“靠天吃饭，靠地赚钱”，但相关人士强调，在未来的“精细化利润时代”，房地产业在住宅开发领域仍有很多机会。而商业地产如果能在开发之前做好规划和定位，并在后期运营中严格把控，依然拥有带动商圈崛起的机会。