昨日立春，在傍晚时分央行突然释放消息，自2月5日起下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。这一次紧急放松，从时间上而言出乎市场意料。那么，此次央行为何降准?对谁更有利?股市就不说了，在此就对自己所熟悉的房地产行业发表自己的一番看法，难免有谬误之处，欢迎拍砖。

　　首先，先来说说央行为何降准。

　　1、高存款准备金率制约银行发放较低利率水平的积极性

　　我们都知道，当前银行存款准备金率达到20%，同时银行资金来源从过去的低成本存款向高成本的理财资金转移的情况下，高存款准备金率不仅制约着银行可贷资金规模，而且制约了银行发放较低利率水平贷款的积极性。从2014年第二季度开始，尽管央行实施“定向宽松”和货币政策工具创新，但银行发放政府支持的贷款如“三农”、“小微”和个人住房抵押贷款等贷款类型的积极性并不高。

　　在这里，以住房抵押贷款为例，去年“9·30”房贷新政提出二套房贷最低利率可为基准利率的0.7倍，这一政策意在支持改善性住房需求。但到2014年底，银行个人住房贷款利率下降幅度非常有限，首套房贷利率最优惠的也只有95折，绝大部分二套房贷利率上浮。掌上楼市又从融360金融搜索平台最新发布的《2015年房贷市场1月报告》中看到，进入2015年以来，多数城市放缓了调整步伐，与一线城市一样，绝大多数二线城市房贷利率调整幅度明显缩小。

　　在这份报告中显示，郑州蝉联房贷利率降幅最大10城市榜首，降幅为0.35%，相比2014年12月0.76%的降幅明显降低。石家庄降幅0.23%，排在房贷利率降幅最大10城市第二位。虽然这两个城市房贷利率降幅最大，但他们仍以最好的房贷利率领跑全国，这也恰恰上说明了这两个城市原本利率偏高，而其他不少城市房贷利率根本降无可降。

　　2、楼市成交量下滑 降准成经济“维稳”杀手锏

　　从中指数的统计数据上来看，2014年四季度主要城市成交量月环比涨幅达到20%以上，出现楼市“暖冬”行情，主要驱动因素就是“11·21”降息、公积金新政等金融手段，降低了房贷成本，将前三季度积累的刚性住房需求密集推入市场。

　　但进入2015年以后，由于投鼠忌器，害怕货币政策宽松驱动股市“疯牛”，除公开市场少量投放外，央行在货币政策上开始“沉默”，银行资金成本又开始上升，2014年四季度房贷优惠的幅度开始缩小，再加上开发商在完成2014年销售业绩后，也逐渐取消购房优惠。这些因素共同作用，造成2015年1月份百城房价上涨，这事实上是对购房成本非常敏感的刚需群体入市的极大障碍，因此造成了1月份主要城市楼市成交量下滑20%~30%的情况。

　　1月份主要楼市成交量下滑，1月份PMI创两年来新低，这些都意味着今年经济工作首要任务“稳增长”压力很大，而房地产作为经济支柱之一，保证其稳定至关重要，这就需要加快楼市库存的去化，激励开发商增加新开工和拿地，这是央行短期内“稳增长”的杀手锏，也是为何近期国家各相关部委官员针对房地产密集发声的原因。

　　此时，央行就很有必要实施降准。

　　再来说说央行降准对谁更有利。

　　1、降准对资金敏感性行业最有利

　　无论是11月份的央行降息，还是昨日傍晚的央行降准，都利好资金敏感性行业。什么是资金敏感性行业呢?就是行业整体供需对于资金变化具有较强弹性的行业，比如银行业和房地产业。昨日的央行降准是继2008年央行5次降准、2012年2次降准之后的首次降准，通过查证历史资料，事实向我们说明，央行降准已经成为楼市见底回升或者楼市V型反转的重要驱动力量，对房地产行业而言都是利好影响。

　　2、降准对改善性需求购房需求有激励作用

　　国家鼓励的改善性住房需求对于购房成本也比较敏感，目前银行对于这部分贷款仍旧坚持利率上浮10%左右的贷款政策，从而制约了这部分需求的入市节奏。不同于刚性需求，改善性需求入市节奏对于楼市行情比较依赖，有点类似于投资需求，当楼市趋于上行时，入市节奏就会加快。因此，本次降准也将激励此前入市并不积极的改善性购房需求。

　　综上，在目前银行融资成本比较高、银行贷款发放积极性不足、楼市需求断档、购房者整体对房贷成本比较敏感的情况下，此次央行降准很有必要，来的也正是时候。