周一，3月30日，央行在辟谣楼市将出台利好政策后3个小时，就戏剧性地释放了重磅“彩蛋”，一波力度类似于2009年救市政策的利好袭来——被称作“330新政”：二套房商贷最低首付比例降至40%;公积金贷款购首套房最低首付20%，二套房最低30%;二手房营业税由“满五年”放宽为“满两年”。

　　也许是幸福来得太突然，对于被严厉调控政策打压了4年的楼市来说，此时已经无暇顾及央行的失信，第一时间里，媒体、朋友圈、坊间杂谈中，都充满着癫狂的情绪，所有的讨论重点不是房价会不会涨，而是究竟会涨多少。

　　有人说：房价会上涨20%;有人说：买房的时机到了;也有人说：最后一次甩卖房产的机会到了;更有先知先觉者说，赶快买地产股，第二天肯定涨停。

　　但有趣的是，周二的地产股在开盘一度冲高后，立即来了个回马枪。截至收盘，有近百只房地产个股下跌，整个房地产板块跌幅达到1.69%，在行业板块跌幅榜中高居榜首。

　　资本市场对于楼市最宽松新政的反应如此出乎意料，在套牢不少追涨股民的同时，也把另一个问题提了出来：楼市新政真的就是涨价的灵符吗?原本是为了楼市健康发展出台的新政，很可能因为一些开发商的过度炒作，吹出更大的泡沫。

　　新房市场

　　躁动的狂欢与冷静的坚守

　　“零点行动”让售楼处陷入狂欢

　　市场化多年，中国楼市仍然是不折不扣的政策市!

　　周一下午，以降低二套房首付，营业税免征门槛改为两年为主的楼市新政刚刚发布，地产圈就躁动了，买房人跟着心动了，微信朋友圈也早早被“地产人”各种守得云开见月明的评论和转发刷屏了。“涨价”似乎即将来临，不可逆转。正当买房人焦虑无助时，“Duang”!“有良知”的开发商发布了“号外”，宣称4月1日前，不涨价，不打烊，就等买房人来抢房，并将其命名为“零点行动”。

　　作为行动的发起者，北京万科共有十个项目参与了“零点行动”，北京青年报记者第一时间赶到了参与“零点行动”的昌平区万科·金域东郡项目现场。售楼处已经聚集了几十名看房人，平时闲来无事的销售顾问们，此时忙得应接不暇，负责接待的销售顾问一边抱歉地让记者稍等等，一边赶快去送走上一个客户。

　　在交流中，销售人员告诉北青报记者，售楼处周一晚上就接到了通知，“周二不打烊，截至4月1日案场夜场零点，所有房源不涨价，并且项目还专门加推了新房源。案场的来访量较往常的确有明显增加”。

　　其中一位来看房的范先生透露，他去年年底就有买房的打算，一直想着抄底，周一刚听说楼市新政出台，就接到了售楼处销售人员的电话，催促他尽快来看看，声称过了这个时间点，项目就可能涨价了。而且周二来买房还能有特别优惠，为此，他向单位请了一天假，希望尽快把房子定下来。

　　无独有偶，作为万科“一哥”地位的挑战者，北京绿地也发出“号外”，承诺旗下的5个项目不涨价，通宵卖房。另外，合生、首开和方兴的多个项目，也高调宣称开展“零点行动”，抢收买房人。这些品牌房企纷纷承诺“不涨价”，主动“给优惠”，甚至明里暗里地威胁“不买马上涨”等，进行着狂欢似的促销。

　　楼市真的会借机疯狂吗?其实并不然，有业内人士对于“零点行动”就认为，归根到底只是开发商营销层面的狂欢。毕竟新政出台前，各个项目还在为没有买房人而发愁，新政的出台，只是给了开发商营销创造了新的噱头，借此吸引买房人。

　　其实即便涨价也有具体的涨法，何况北京楼市的价格审批监管政策依然存在，开发商虽然看好预期，但也不一定会任性涨价。

　　教训犹在 房企高层刻意淡化

　　不得不佩服各大房企营销总监的“长袖善舞”，本是稳定楼市健康发展的新政策，一出台就成了各个项目刺激买房人购房的最好概念。也确实营造出了市场强势走红的感觉，但购房人也不必过于担心涨价问题。事实上，在各大房企的高层决策层面上，开发商对于楼市的判断依旧谨慎，之前因为利好政策任性涨价，结果陷入被动的经历，让很多房企依旧坚持“以出量为主”。

　　周二，万科召开了2014年的年报发布会，对于热热闹闹的楼市新政，万科总裁郁亮表示：“任何政策都改变不了趋势，从黄金时代到白银时代这是市场发展趋势，而政策对市场健康发展会起到至关重要的作用，但是本身并不改变趋势。我们欢迎任何对房地产健康发展有利的事情，但是同样深信不疑房地产白银时代已经来临。”

　　另外，当代置业执行董事兼总裁张鹏也认为：“从新出台的两大政策看，政府的救市措施显然没有穷尽。地产政策还可能进一步松动，货币政策也许会继续放宽，基建投资持续加码。但‘330新政’也并非想给楼市带来多大的震动，尤其是回归到2008、2009年那样的火热更是不太现实，政府更希望通过‘330新政’让楼市健康发展。”

　　一位国有房企的销售负责人也对北青报记者表示，2010年时，通州楼市因为利好政策刺激，任性涨价，结果被买房人抛弃，被政策套牢，并在随后的三四年里，眼睁睁看着房山、大兴等区域大红大紫，通州却始终不温不火。这样的教训依旧历历在目，因此公司高层在内部会议上明确，并不因为利好政策而加大销售目标，依旧坚持跑量出货。

　　数据也显示，楼市中库存量依旧“高烧不退”。从已经披露2014年年报的62家A股房企看，截至去年年末，这62家房企的存货量已高达1.6万亿元，同比增长14.6%。

　　国泰君安宏观研究团队分析师任泽平也发表观点认为，楼市新政只是短期的刺激，包括土地价格门槛越来越高，房企利润率下降，买房人购房压力大等问题并没有很好地解决。

　　而各大房企的高层也对新政下的价格策略表态谨慎，主要都是稳健、灵活、积极应对这类的关键词。

　　冷静派

　　成交量短期会放量 但价格波动不会太大

　　虽然“330新政”对于楼市是直接的利好刺激，但还是有不少业内人士对此持保守态度。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，“330新政”并不会带来房地产的春天，仅会刺激宏观楼市二季度房地产成交放量，价格则变化不大。在他看来，这两个政策加在一起，最多会刺激一下二季度的交易量，二手房的交易量能够有所上升，同步会带动一些新房成交量上涨。胡景晖表示，从去年“930” 到后面的降息、降准等等，在现在的经济新常态之下，房地产的经济刺激政策有效期基本在两三个月，政策消化后房地产会不断重复打回原形，再来一次，然后又打回原形，然后又再来一次，这就是房地产行业的新常态。

　　部分证券机构对于“330新政”刺激楼市的有效期也持保留态度。国泰君安最新一期报告中预计，楼市会因“330政策”有一波小周期回升，会释放规模庞大的改善型需求，但这是短期的春药，长期的毒药，改革的麻药。房地产长周期拐点出现以后，刺激楼市实质是透支未来需求，希望这是为改革手术赢得时间的麻药。民生证券的报告中也认为，鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力将缓解。但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。

　　“330新政”能否成功扭转楼市颓势短期内难有定论，但对于“330新政”的后招，业内同样也有期待。胡景晖表示，此轮新政，只是将营业税免征期从五年减至两年，并未提及个人所得税，如果此轮政策被市场消化后，依然可推出取消或减少个人所得税的后招。北京市房协秘书长陈志也指出，对于北京房地产市场，可采取一些更激进的调整政策，来扭转当前的房地产情况，20%个税是二手房市场发展的巨大障碍，应取消或暂停20%个税的执行。同时，在限购政策不能取消的情况下，对于拥有一套住房的非京籍人士，如首套房户型过小，允许购买二套房改善住房需求。文/门庭婷