楼市松绑 五一过后郑州局部区域房价或大幅增长

要闻大河网—大河报2015-04-29 09:36:27

  4月20日,在一季度经济数据显示GDP降至7.0%这一底线的几天之后,央行进行了金融危机以来最大力度的降准,下调各类存款类金融机构存款准备金率1个百分点,释放资金在1.2万亿元人民币左右。业内预计,近期还将有一次降息来袭。

  业内人士认为,降准将促进房企融资贷款,同时有利于此前房贷宽松政策的落地,促进成交和价格反弹。有业内人士认为,从历史经验来看,2015年楼市调控全面松绑,房价再度上升是大概率事件。在房价尚未上升的时候出手,很可能刚好抄了楼市一个“底”。

  【经验总结】楼市松绑,房价可能会上涨

  距离现在最近的两次楼市政策大规模调整是在2008年年底和2011年年初。2008年年底的调整是楼市调控全面松绑;2011年正好相反,是楼市调控全面收紧。

  调控政策转向对市场的影响,首先体现在成交量上。2008年12月份,“国十三条”出台,楼市调控全面松绑,郑州楼市成交“坚冰”在几个月后被打破,成交量在2009年3月份开始全面回升。

  从房管局发布的数据来看,2009年上半年郑州商品房销售面积大幅攀升,半年内销售商品房486.88万平方米,同比增长59.4%,环比增长29.5%。其中,3月和6月双双突破“万套”。2009年上半年商品房的销售水平已经与房地产市场上一轮“高潮”时期的2007年基本相当。截止到当年11月,郑州商品住宅销售面积超出2008年全年49%。

  房价也在这一年实现大幅上涨。2009年,郑州市商品房销售均价达到了4910元/平方米,比2008年均价涨了445元/平方米,比2007年均价涨了983元/平方米。

  相比楼市调控松绑对房价的影响,楼市调控收紧对房价的影响明显要小很多。

  2011年,名副其实的“调控年”。限购、限贷等调控政策持续作用,与此同时,伴随着保障房大力开建对市场预期的引导,郑州楼市陷入了僵持阶段,市民的观望情绪也持续加强。

  观察2011年郑州市区商品住宅均价走势图不难发现,房价呈“倒N”状上下起伏。1-3月份,房价持续走低,并在3月份跌至5521元/平方米;随后的4-6月份,房价又出现回升局面,重新突破六千元大关,并在6月份达到本年度房价最高水平:6724元/平方米;但进入7月份后,房价便开始一路下滑。

  【技术寻“底”】2015年房价上涨将从成交量明显上升开始

  “3·30楼市新政”出台,会否导致房价重演2009年的疯狂上涨?专家普遍认为,在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下,尽管本轮新政将在短期内刺激楼市复苏,但由于影响楼市的诸多因素已经发生改变,“量增价稳”将成为2015楼市新特征。

  记者从郑州市房管局获悉,受多项利好政策影响,一季度郑州楼市量价齐涨,商品住宅均价同比上涨7.84%,销售量同比增长超过11%。行业人士分析认为,在政策利好和市场需求的共同影响下,未来郑州楼市将继续回暖。

  郑州市房管局统计数据显示,一季度郑州市区商品住宅均价8031元/平方米,比去年同期涨7.84%;累计销售商品住宅203.43万平方米,比去年同期增长11.39%,房屋销量和房价均保持平稳。

  从过去的经验来看,即使有“3·30楼市新政”这样的重大利好,商家也不敢随意涨价。虽然不少商家表示4月份会提高售价,但更多还是营销手段,希望营造涨价的氛围,以此刺激买家赶紧出手,提升成交量。

  其实,每次的房价上涨,都是从成交量上升开始。假如楼市成交量在4月份再度继续明显回升,估计房价会很快上涨。据了解,一旦二套房贷首付四成得到银行放行,楼市成交量大幅上升的可能性极大。

  对那些有居住需求的买家来说,五一出手购房,也许是不错的时机。

  【走势预测】局部区域涨幅较大整体或存在结构性上涨

  虽然目前楼市调控的松绑力度和2008年年底差不多,但房价在短期内大幅攀升的情况较难重现,业内预测,今年郑州房价将以企稳为主基调。

  首先,相比2008年不断降息后的超低利率,现在的利率水平还是有点高。虽然现在二套房贷首付降低,但利率并没有随之降低,买家的入市门槛降低了,但供楼压力并没有减轻。

  其次,2008年、2009年郑州房价还是处于每平方米5000元以下的水平,现在已经超过8000元/平方米的水平,在东区,房价早已超过1万元/平方米。相同的涨幅,现在需要的推动力比六七年前要大得多。

  当然,这只是整体情况而言。在一向求大于供的东区等热点区域,估计房价涨幅会比较大。此外,此前两年拍出的不少“地王”将会在今年集中上市,这些项目地价成本高,售价肯定不会低,也会导致全市房价呈现结构性上涨。