政策总体是

　　适应性调整

　　在经济下行、房地产市场分化这个大背景下，如何评价政府采取的一系列政策?一般人都说现在政府在救市，这个说法未尝不可，但我更多地倾向于对政府的这一做法称为“政策的适应性调整”。

　　这种适应性调整是必要的。因为政府方面过去担心的、为难的，是房地产市场怎么调似乎都表现为“单边市”，所有人都认为胆大一点冲进去就可以有非常丰厚的回报，造成了很大社会压力，又在制度要素还不配套情况下，只在政策方面想办法，乃至推出非常极端的行政手段，限购、限价，但似乎依然不能遏制炒房团肆无忌惮的炒作，而现在这个新阶段来了之后，政府可以也完全有必要进行适应性调整：

　　第一，我认为各个地方因地制宜地逐步取消限购完全有其必要。当年有关部门表态就说，限购是不得已的权宜之计。既然是权宜之计，如今其所对应的特殊必要性不存在了，为什么不能退出?理所当然可以退出、应当退出。各个地方因地制宜逐步取消限购完全有必要，因为取消了也不会出现泡沫化。

　　现在还有几个城市没有取消限购，北上广深和三亚，它们各有各的道理，主要不是担心这几个城市的房价上升，是有其他方面的压力。北上广深作为一线城市，外来人口压力太大，当地政府在维护基本公共服务均等化方面的能力，难以适应人口涌入带来的挑战。北京已经按照要求以京津冀一体化为新的格局，抓紧做好全盘规划，疏解非核心功能，一定要调整它的城市生活状态。总体来说，还是需要以延续行政手段的限购，来限制外来人口的压力。

　　三亚的发展战略是在海南国际旅游岛的建设中打造高水平中心城市，已经形成了房地产有声有色的发展，但近年在当地购房的人，大量为非本地的居民，从内地特别是从东北区域涌进来大批的购房者，在当地已经形成了“东北人扎堆”的社区，他们认为这种结构状态需要调整，不想在放开之后使更多的内地人进入三亚购房，希望从长考虑引导优化本地的持房者结构。除了这几个特殊案例之外，在当前形势下，其他城市都取消了限购。

　　我认为政府的金融政策、信贷政策的放宽，总体来说也是一种政策的适应性调整。比如关于首贷的认定放宽到所有的贷款都还完了，这时候再贷款不管手上有几套房，都可以认为是首贷，这合乎市场规律。

　　在不用担心市场疯炒的情况下，应该助力让市场起作用，让消费者自己选择与判断——他们愿意多买房子，是用于投资或者是改善自己的住房条件，我认为管理部门已不必过多费心，自担风险是适合房地产市场轨上的总体导向的。

　　另外首付的比重调低也有必要。因为大家已经比以前更好认识了市场的风险，更理性地在做判断，这时候适当降低一些首付的比重，实际上是使市场上活跃程度适当提高，同时又不用担心这样一来马上就变为疯炒状态。我作为研究者，认为把它称为救市也未尝不可，但不应该指责政府这事做得不恰当，因为政府意图是要让市场充分起作用，在新形势、新阶段上让市场总体发挥决定性作用。

　　再说到财税，我注意到相关交易的税收政策在放宽，原来是持有五年以上再转手交易的二手房才可以享受个人所得税的减免，现在已经给出信息，不少地方是放宽到只要持满两年就可以享受个税的减免政策。这有利于房地产市场的活跃，有利于按照市场机制减少空置房比重。这一年多，有各种因素在促使二手房的市场供给量上升，现在不少地方有大量的二手房涌入市场，这较好地使供需得到了校正。

　　前面一些年“单边市”一路上升的时候，往往表现为供不应求，现在反过来了，新居要消化库存，二手房则有很多空置房进入市场，这时候当然税收和信贷一样，都应该助力于市场更多起作用。总体来说，这有利于盘活存量，促使生产要素更好流动，以此消化过去的问题，让其可持续发展。

　　发挥对保障性

　　住房的财政支持

　　信贷政策和税收政策已有调整铺垫，关于房地产领域，我们还应该做什么事情?我认为有这样几点：

　　第一，按照中央经济工作会议以来非常明确的财政政策加力增效的方针，积极的、扩张性的财政政策的力度，要保持总体来说符合现阶段要求的特征，如果下行压力加重的话，不排除适当地加大财政政策力度。今年赤字率表面形式上算账是2.3%，而把中央预算稳定调节基金等因素算在一起是2.7%左右，还是在安全区间内。如果有必要，适当增加财政政策的力度可以成为一个备选方案。

　　第二，对于棚户区改造和保障房建设的支持，财政方面要更好发挥支撑和结构优化导向作用。这里面中央已经给出了比过去更清晰的指导。比如说保障房建设要从棚户改造切入，使最困难的棚户区居民可以尽快改善住房条件。另外，原来十几种保障房的名目现在主要归为两种类型，第一是把廉租房和公租房合在一起，第二是发展共有产权房。

　　在取得公租房的时候，形式上是租房。而买了共有产权房的人也不能将房子随行就市售出，但这种房子能很好地满足现实的需要。为数不少的“夹心层”当然希望拥有产权房，特别是在中国传统文化环境下不少年轻人没有房子的产权过不了丈母娘那一关。一个大学毕业不久的小伙子，遇到心仪的女朋友，要结婚，丈母娘提出必须要有一套产权房，要不然是不可能的。较低价的共有产权房，形式上正是有产权的，同时又不会产生套利空间，而且有望在未来收入水平提升后再出一笔钱买成完全产权。过去有些人借“经济适用房”的名义，拿到这样的房子之后出售套利，为人诟病。共有产权房则不然——实话实说共有产权房还是保障房，就是不能进入市场交易，不会像以前的经济适用房和双限房那样搞得乌烟瘴气，但又适应了“夹心层”的现实需要，这都是值得肯定的。还有就是“补人头”政策，本地有房源的情况下，政府应首选以财政资金“补人头”租房解决，没有必要再去建新的保障性住房。

　　第三，对公私合作模式(PPP)的支持和鼓励。PPP不可能一哄而起，现在要加紧做法规方面的建设。现时中国凡是属于“红头文件”的都入法规体系，都有权威性，近来已推出的政府关于PPP的文件都是中国现有法规体系的一部分，同时要加紧推进相关的法规建设与文件贯彻，还要做好培训、项目示范，以多种方式促进培养契约精神，这样有助于在财政支持情况下，以积极、有效的PPP项目来建设保障房和小区开发乃至连片开发。

　　房地产税躲不过

　　必须正视

　　最后，我认为应该积极抓住房地产税的“配合立法”工作。今年“两会”上预算报告里明确表示了对于房地产税这个改革事项配合立法的基本态度。三中全会要求加快房地产税立法并适时推进改革，本来按照逻辑应该在“两会”上看到怎样对房地产税正式启动其人大立法程序，但估计是因为房地产市场仍然在调整分化过程中，需要有意把这个过程稳一下，再观察一下。

　　所以，现在的配合立法工作是有关部门在原来的思路上继续形成设计框架，同时掌握节奏，未来必然要对接到房地产税，所以，一定要进入加快立法的过程。从时间表上看，按照中央的要求，应该最晚于2017年“两会”上能够审批房地产税的法律文本，人大通过后就不是简单扩大改革试点范围的问题，而是按照法律执行的问题了。在房地产税改革方面，不动产登记制度的启动已经进行了很好的铺垫。

　　在政策宽松的作用下，房地产市场有可能回暖，有人说现在政府似乎是要先鼓励购房，然后再开征房地产税，很多人为此觉得不舒服。但我的观点是，应把心胸放开，考虑中国进入现代社会，考虑到现代税制的整个发展过程，我们发展经济的目的就是要让社会成员、老百姓的收入不断提高，从中等收入进入高等收入，既然收入提高，我们能躲过个人所得税吗?这些税是一个现代社会经济运行所必需的调节机制，我们必须正视这个对整个社会发展来说必不可少的制度安排——个人所得税如此，财产税同样如此，财产税中的房地产税也是这样。以后在经济和市场总体趋稳情况下，推出房地产税立法后，将是先富起来的人、有多套房的人、有豪宅的人要多对国库作些贡献，同时又不会对这些社会成员伤筋动骨，不会在这方面形成人们过不去的坎，从国际经验看，它就是再分配概念下的适当调节。你收入提高了，就应该购房，包括可以有第二套改善房，这是享受生活。为什么我们能够在个人收入提高的过程中，承担个人所得税和消费税，却要断然拒绝未来的财产税、房地产税呢?这个道理应该想通。

　　总体来说，房地产税如果未来能推出，一定要考虑中国国情，强调扣除第一单位，即所有的人都有基本住房的免税扣除，然后按照支付能力适当给国库作贡献，这是中国整个调节框架中的必要机制。

　　总之一句话，不能因为看到进入现代税制给自己带来一些不愉快，就反对已经启动的现代化配套改革进程，我们要走向共同富裕，这个共同富裕的社会一定包括房地产税在内的制度建设。