近日，继上海黄浦湾壹号爆出38万一平米的最高单价后，北京豪宅市场再传“破天花板”的消息，将有单价36万元起、最高50万元/平米的顶层近1000平方米空中四合院问世。显然，这与时隔不久前香港半山售出的一套每平约80万人民币、总价创亚洲新高纪录为2.88人民币的公寓豪宅，形成豪宅“云端市场”的隔空呼应。

　　业内人士称，这是市场对一线大城市地段价值的持续认可，后续仍将有一定的抬升空间，但现阶段也不排除有开发商动用营销策略的影响因素在内。

　　市场背景：稀缺性即“硬通货”

　　据了解，“天价”豪宅并非始于日前，早于2011年，位于海淀区东钓鱼台7号院的东钓鱼台家园就曾以30万/平方米的创历史单价震惊过京城楼市。对此，亚豪机构副总经理高姗认为，稀缺性本身就是一种“硬通货”，“对北京、上海这样的一线大城市来说，确实地段稀缺，目前北京四五环内的刚需都已达到四五万的水平了。”

　　诞生“云端化”豪宅的市场背景为何?

　　高姗认为，但凡价格达到几十万级别的豪宅，本身都具备一定的地段、景观、城市资源等稀缺价值，并且豪宅拥有非常长的销售周期，开发商对未来有着很好的预期，就会提早做出溢价空间，这源于对未来市场大势的判断。

　　与此同时，她指出一般这类豪宅产品都会有附加值，对高端性的打造不再仅是为了居住功能，“而是倾向于把它变成一个艺术品，就像拍卖品，这一级别的富豪并非按使用价格来判断住宅价值”;但也不排除“开发商单独拿旗下某类产品做价格标杆，以提升在市场上的品牌度。”

　　与香港相比：后续仍有抬升空间

　　据悉，日前以2.88亿人民币总价约合433平方米售出的香港半山公寓，就单价而言并不是香港最贵的项目。早于去年6月，香港恒基地产于半山推出的大型豪宅，便以最贵每平米90多万的价格登鼎“亚洲楼王”，价格在4年内约涨了一倍。

　　反观北京，2014年，四环内主流豪宅纷纷迈入“十万元时代”，这被许多媒体誉为北京豪宅的新纪年。“主流豪宅的价格目前主要在10万元左右，但随着市场心理价位的提升，后续主流价格走向20万元的可能性是很大的，预计在近两年可能达到。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向记者表示。仅在价格体系层面，北京豪宅距离香港豪宅仍有较大的市场差距。

　　与严跃进的观点相似，高姗亦认为，跟香港乃至国际核心城市相比，北京、上海的豪宅未来仍有上涨空间，“近年来国内财富(客群)积累足够多，大陆有很多人去香港买豪宅，把它当作一种身份和财富的象征。”

　　至于两城市豪宅间的单价差，高姗特别指出一点，“香港寸土寸金，房子的尺寸小，单价高可以理解，一般在总价上会受控。”反观大陆，“许多刚需、刚改产品已在200-300平方米，尺度将决定总价会很高。”

　　云端豪宅风险：或有价无市 缺软性价值

　　由香港持续发达的豪宅市场，几乎能肯定一点，那就是核心城市的土地稀缺性会一直持续下去。

　　“从这个角度看，豪宅价格的持续攀高，符合预期。”严跃进对记者表示，并且他认为，受市场追捧及“物以稀为贵”观念的影响，此类物业背后的投机因素也比较重，且不排除某种程度上是一种豪宅市场的营销策略，“在市场处于复苏的情况下，对于此类产品的价格干预会比较少，因而房企也敢于报高价。”

　　然而，另一不容忽视的现象，是此类豪宅大多仅在价格上进行“自我超越”，并未从产品价值本身做出一种跨时代性的颠覆，因而市场亦未予以同等程度的反应。资料显示，一度堪称“上海最贵豪宅”的汤臣一品，成交均价早已攀至20多万/平方米的级别，却于八年间去化率不足五成，成为遭受市场“冷暴力”的云端项目代表。

　　“除固定的建安成本之外，高端豪宅仍需打造更多专属于某类客人的软性资本，把产品做出极致性，让他们为某一项服务的舒适性买单。”高姗对记者说，她认为云端豪宅除价格外，仍有在产品价值上的提升空间，“近年来，北京诞生了许多价格十万多以上的地王，这些地王项目近期纷纷上市，面对市场，必须做好软性价值与差异性。”