业内人士：高规划、高配套决定高价格

　　▶郑东新区的地王，总是出乎人们的预料，6月3日，郑政东出〔2015〕7号地因网络故障导致拍卖无效，6月9日，该地块重新拍卖。最终，河南正弘置业有限公司以16.54亿元摘得地王。

　　▶回顾郑东龙湖片区土地拍卖历史，人们会发现，该片区地王频出，可谓是“风水宝地”。龙湖壹号总部中心营销总监徐强表示，在市政规划中，该区域将来会成为集高端观光旅游商务居住于一体的片区，而未来该片区房价多半将达到3万元/㎡。□东方今报记者 李少伟/文 张培方/图

　　【事件回顾】20多轮竞价出乌龙 6月9日重拍

　　6月9日上午，因网络系统故障中止网上拍卖的郑政东出〔2015〕7号地“乌龙地”，重新竞拍，最终以16.54亿元成交。这样的价格比6月3日的价格高出1.85亿元，也刷新了郑东龙湖片区土地价格的新高。

　　该地块首次出现在人们的视野内，是在6月3日。

　　6月3日上午，郑州国土局的网站上挂出三宗土地，位于郑东新区龙湖内的郑政东出〔2015〕7号地最为引人注目。

　　在拍卖前，不少业内人士便揣测它或将成为新晋地王。

　　拍卖过程也一如人们意料中的那般激烈，经过二十多轮的竞价，14.69亿元的数字已打破了以往的纪录，但在关键时刻成交系统出现了“乌龙”，随后市国土资源局官方网站发出通知，因网络系统故障，该地块挂牌出让暂时中止，改日再拍。最终在6月9日，该地块重新竞拍，并且以16.54亿元的价格成交。

　　这样的一场乌龙，让许多地产业内人士哭笑不得。6月9日，“乌龙地王”成交后，深圳王牌企划董事长上官同君在微信朋友圈表示：“乌龙郑州地王，让地产人读不懂地产了。”

　　【探究原因】未来最高端区域 以致频出地王

　　这让人读不懂的郑东龙湖，究竟为何地王扎堆?进驻郑东龙湖片区的开发商，又是如何看待这个地王扎堆的区域的?

　　龙湖壹号总部中心营销总监徐强表示，郑东龙湖片区是郑州市保留的高端片区，片区内各类项目已陆续动工，包括此前的几大地王项目。

　　在徐强看来，高地价决定了各项目的售价。“郑东龙湖片区是政府规划的低密办公居住区，也是郑州最有发展潜力的区域。目前进驻的项目很多，售价基本都超过3万元/㎡。随着地块的减少，未来地价也会不断升高”。

　　对于郑东龙湖片区土地的高地价，河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社表示理解。

　　“首先，未来郑东龙湖区域将会建成郑州城市腹地最大、最高端的观光旅游休闲度假区域;其次，郑东龙湖片区靠近湖岸边的地块是无法复制的;再次，政府在规划建设郑东龙湖时，投入成本、配套成本以及后期的运营维护成本较高，这也决定了郑东龙湖片区的高地价。”刘社表示，在10年前，她就已预料到郑东龙湖片区将会成为如今地王扎堆的地区。

　　【专家观点】郑东龙湖的地王 贵得有道理

　　“严格来说，郑东龙湖区域的地王不应被当做平常的地王来看。它的价格高，是有着实实在在的原因的，它的‘出身’就比别的地区要特殊许多。”刘社解释。

　　究竟郑东龙湖有何不同，记者查阅了资料。据资料显示，郑东新区龙湖调蓄工程于2010年启动，主要由引水、调蓄池、灌区工程三部分组成，总投资近30亿元。建成后，水域总规划面积6平方公里，在水源方面，为了保证郑东龙湖的水源，郑州市政府综合运用黄河引水、大气降水和地下水进行水源补充。这样大动作的人工造湖，让郑东龙湖“生来尊贵”。

　　然而郑东龙湖的“尊贵”身份不仅在于“出身”，更体现在其“成长”过程中。

　　郑东龙湖蓄水结束后，水质的保证是关键。河南省水利勘测设计研究有限公司设计一院院长吉刚介绍，郑东龙湖换水实行“循环水”制，每年不定期为郑东龙湖换水4次左右。

　　而在周边的绿地景观配套以及旅游产业、生活服务配套等方面也是颇为费心。一笔笔费用计算下来，郑东龙湖片区的总体造价要远超30亿元。据业内人士介绍，“郑东龙湖片区从开挖到景观配套工程的建设，所投入的资金超过60亿元。”而这样大规模的资金以及后期的维护资金，最终还是通过郑东龙湖地区土地升值来解决。

　　除此之外，刘社还表示，“郑东龙湖区域部分土地还实行了限高政策，因此建设的项目多为低密的多层或花园洋房，这样的规划也增加了项目造价”。

　　【特殊现象】地价屡创新高 溢价率却几经波折

　　从郑东龙湖部分地王的数据可看出，近些年地价不断升高，但溢价率并不是一味走高，而是呈现了抛物线走势。

　　可参看以下数据：

　　2012年7月11日上午，郑政新出[2012]9号地块挂牌出让，郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌，溢价率41.44%，成交单价为936万元/亩。

　　仅两个小时后，郑政新出[2012]10号地块被东方鼎盛摘牌，价格为3.196亿元，溢价率达105%，单价折合1310万元/亩。

　　2014年6月5日，郑政东出[2013]24号地块，被河南中盟地产有限公司以28.83亿元收入囊中，溢价率116.3%，成交单价为1587万元/亩。

　　2014年8月20日，郑政东出[2014]7号地块被河南豫农置业有限公司以11.542亿元拿下，益价率128.92%，每亩单价1704.1万元。

　　2014年8月29日，郑政东出[2014]8号地块，被建业集团与海马投资集团以14.443亿元联合竞得，溢价率达86.5%，每亩单价为1510.673万元。

　　2015年6月9日，郑政东出[2015]7号地块，被河南正弘置业有限公司以16.54亿元成交，溢价率为38.6%，每亩单价为1708.5万元。

　　在北京师范大学政府管理研究院副院长、研究员、产业经济研究中心主任宋向清看来，郑东龙湖片区的土地出现这样的趋势，是有一定原因的。宋向清表示，从2014年起，郑东龙湖片区的土地价格一再攀升，且溢价率也逐渐增加，除了与政府推地的节奏有关外，还与企业对于当前经济形势及房地产市场的发展看好程度有关。

　　到了2015年，国家经济形势较为严峻，此时郑东龙湖地价虽然依旧在升高，但是幅度已不如去年，且溢价率出现了下滑，这反映出开发商对经济大环境以及房地产形势谨慎的态度。宋向清认为，未来郑东龙湖片区还将会有新的地王出现。“政府在规划建设、综合设施配套建设方面下了一番功夫，再加上该地区生态环境优良，未来还会有其他地王出现在这个片区。”