今年以来的一系列降准、降息政策,为房企境内资本市场融资打开了窗口。公司债这一风险较低、灵活程度较高的境内融资渠道,成了房企们眼里的“香饽饽”。截至7月29日,房企公司债发行已达2000亿左右。

　　中国内地房企的融资渠道正在发生明显的变化。

　　国际汇率风险不断,海外融资成本优势不再,另外受年初佳兆业债务违约的影响,房企国际信用评级下降,海外融资门槛升高。

　　而与此同时,国内融资环境日趋宽松,今年以来的一系列降准、降息政策,为房企境内资本市场融资打开了窗口。公司债这一风险较低、灵活程度较高的境内融资渠道,成了房企们眼里的“香饽饽”。截至7月29日,今年房企公司债发行已达2000亿左右。

　　房企发力境内公司债

　　过去十年来,从富力地产赴港上市开始,海外融资一直是内地房企重要的融资通道之一,其成本一直都比境内资金的使用成本更具优势。

　　然而,受去年年底佳兆业债务违约事件影响,房企国际信用评级降低,房企在境外“找钱”难度增加。另外,上半年美元的升值提高了海外融资成本,成本优势逐渐淡化。

　　与此同时,国内的融资环境却日渐宽松。2015年1月,证监会表示,上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务,国土资源部不再进行事前审查。另外,还发布《公司债券发行与交易管理办法》,规定公司债发行主体范围,扩大至所有公司制法人。

　　在政策放松后的下半年里,公司债的发行速度加快,在房企融资中扮演着越来越重要的角色。

　　据　中信证券　研究部提供的相关数据显示,于2015年发行的公司债中,已上市的地产企业公司债有13种。另外,于2015年6月之后启动发行的、目前待上市的地产企业公司债则有14种。于2014年发行的地产企业公司债只有12种。于2014年之前发行,目前仍在上市交易的,只有8种。

　　根据中国指数研究院上周发布的报告显示,上半年房企境内公司债券的发行热度持续提升,发债规模井喷。上半年有54家房企发布债券融资预案,涉资1800亿元,28家企业债务融资完成实施,融资总额549亿元。若加上7月份新增的万达、龙湖等发行公司债,年内房企公司债融资总额超过2000亿。与此同时,房企海外债券的发行金额则下降了四分之一。

　　大幅降低房企融资成本

　　对于境外“找钱难”的房企而言,在境内发行公司债可以大幅降低其融资过程中的汇率风险,同时,也大幅降低融资成本。

　　这是建立在房企上升的信用评级之上的。随着去年下半年房地产行业复苏,房企的公司债评级今年大幅提升。恒大地产的境内主体获得AAA评级,作为民营企业,这在几年前难以想象。

　　业内人士分析认为,公司债今年火爆的主要原因是境内债务融资成本大幅下降,对民企来说,公司债的平均融资成本在5%上下,比起传统融资路径来说优势巨大。

　　据中信证券研究部提供的数据,今年公司债发行利率整体下降,且远远低于同期银行贷款利率。2015年之前发行并上市的5年期地产企业公司债,平均发行票面利率为6.95%;2015年后发行,目前已经上市的5年期地产企业公司债,平均发行票面利率为5.46%。目前待上市5年期地产企业公司债,平均发行票面利率为6.01%。

　　恒大地产在短短不到一个月的时间里,发行了两次公司债。6月18日,在境内发行200亿元公司债的首期5年期50亿元,利率5.38%,是创造了恒大历史上利率最低的一次长期债。随后在7月7日,恒大又完成了第二批总规模为150亿元的境内公司债发行。据悉,这批公司债分为两个品种:一是人民币68亿元,利率为5.3%,为期四年;二是人民币82亿元,利率为6.98%,为期七年。

　　无独有偶,7月27日,龙湖地产完成发行第二期共计40亿元人民币的境内公司债券。票面利率分别为3.93%,4.2%,双双创下今年以来同年期房地产行业境内公开发债利率新低,相当于同期银行贷款利率7.2折。

　　龙湖有关人士称,这样低的利率,一方面是基于龙湖境内外信用评级均为民企最高。

　　另一方面,也和龙湖的发行策略密不可分。本次证监会授予龙湖80亿发债额度,目前公司已分两期发行三个品种,共60亿,这是公司“小步快跑”策略使然,尽可能抓住市场窗口期的变化,将利率水平降至最低。

　　中信证券分析师陈聪指出,公司债对于房企来说好处多多,公司债的周期一般都在3年以上,符合开发企业资金使用习惯。而传统的融资手段,无论是开发贷款和信托,都往往短于2年。

　　和抵押贷款相比,公司债无须抵押品,其发行灵活程度更高;和境外信用负债相比,公司债在境内税收筹划方面有更大优势,且没有汇率风险(未来人民币单边升值的时代或将结束)。

　　对于房企来说,虽然公开发行的公司债本身有净资产40%的规模约束,但境内债券市场有其他的选择(例如非公开发行的公司债和银行间市场品种)。房企可能调整债务结构,并不会以净资产40%为限。

　　此外,公司债加速发行,将造成房企的负债长期化,资金成本下降,不同房企(尤其是国企和民企)之间资金成本差距缩小,能取得廉价美元债务的境外红筹公司竞争优势下降