在频繁的政策暖风作用下,今年上半年,全国楼市整体成交明显上涨,其中,一线城市表现最佳,成交量同比上涨逾四成,二线城市也上涨了近两成,三四线城市成交量基本平稳。不过,从细分市场来看,表现却远没有这么乐观,城市以及房企之间的分化正在加剧。在二线城市中,大多数城市新房市场呈现“价跌量稳”的趋势,三四线城市表现更差,部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势,高库存依然是市场的主旋律。

　　一周内零成交

　　“今年大势不错,但是我们的日子并不好过,老板的压力很大”,某房企一位中层管理人员近日这样告诉记者。

　　该房企的地产业务在全国多个城市均有布局,但主要集中在二三线城市。上述人士告诉记者,今年上半年,该企业在各个城市的销售分化非常明显,除北京外,销售最好的城市是沈阳和无锡,广东省内的两个小城市表现最差。

　　该人士介绍说,表现最差的在售住宅项目会在一周时间内没有成交,在一个月内仅零星成交几套,不少纯新盘在开盘之后表现都差强人意,原计划的后续开盘时间不得不一再向后推迟。商业地产也同样表现不佳,据其介绍,本来计划在上半年开业的一个购物中心项目,由于前期招商乏力,不得不暂时搁置,开业时间待定。

　　销售回款的不畅大大影响了企业的现金流,“甚至连施工单位的钱都不能足额付清,不少项目被迫停工,不得不‘烂’在那里”。

　　不过,销售不好的项目并不会采取降价或者打折的方式处理掉。该人士告诉记者,在他们看来,今年市场整体走势乐观,在已经成功获得一笔融资之后,对部分项目进行重新包装再造,将成为接下来的主要工作,“希望下半年能够翻身”。

　　一线城市带头复苏

　　2015年上半年,房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码,中央政府完全摒弃了“调控”、“抑制”等持续多年对楼市的政策,而是以“稳定”、“支持”、“促进”为核心导向。

　　在这样的政策环境之下,5-6月,全国主要的54城市合计住宅签约套数明显上涨。据中原地产统计显示,其中,一线城市累计签约21万套,同比2014年同期上涨了42.9%,二线城市也上涨了16.9%,三线四线城市的成交量则基本平稳,整体市场恢复的趋势已经明显。

　　北京、上海、深圳等城市,在今年上半年再次出现了日光盘。随着一线城市住宅用地供应逐步减少,这种情况下,一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。政策的刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极,而对供过于求的城市提振作用则相对有限。

　　在二线城市中,大多数城市新房市场呈现“价跌量稳”的趋势,其中值得关注的是杭州,成交量同比增幅近150%,创近5年来新高。宽松的政策环境以及开发商“以价换量”的销售策略是其成交量创新高的主要原因。三四线城市表现则相对较差,部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势,高库存依然是市场的主旋律。

　　两种走势

　　进入7月,这种分化格局继续上演,并愈演愈烈。

　　7月上半月,在克尔瑞监测的68城市中,46城市成交环比下跌,整体成交量较6月下半月下跌15%。一线城市当中,仅北京成交高于6月,其余三城均不及6月下半月水平;二线城市表现最不尽如人意,住宅成交环比下跌达到二成;三四线方面成交环比下滑10%,具体到城市来看也是明显分化,跌多于涨。

　　易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为,7月楼市转淡,一方面是因为最急需购房和最有购买力的需求已经在二季度快速释放,以致7月需求积压效应快速减退,另一方面,6月主要房企都在冲指标扎堆开盘,以致7月上半月供应节奏放缓。另外,股市持续暴跌对房市的重大利空仍在持续。

　　丁祖昱认为,在接下来的7月下半月乃至8月,市场还会持续受到需求青黄不接、供应跟不上、股市疲软等负面因素的影响。与此同时,全国以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场,已经出现了两种完全不同的走势。