导读

　　房地产税改革主要是为了筹集地方财政收入还是为了房地产调控或调节收入思路不同方案差别也会很大。尽管已经经过12年的讨论和不同形式的试点房地产税改革究竟怎么改仍然众说纷纭。如果为了筹集收入可能要求普遍征收。有研究者测算表明房地产税有望成为地方重要的收入来源。

　　11月9日北京全市16个区县正式实施不动产统一登记制度开始下发新的产权证书。

　　在此之前广州、青岛、徐州、南宁、义乌等30多个城市已经实现了统一登记。按照不动产登记联席会议的部署今年年底全部市县要完成职责机构整合。

　　各地不动产登记工作的展开总是被市场与房地产税联系起来。从2003年开始研究物业税经过六年时间多地“空转”试点按评估值征税的技术相对成型;再加上不动产登记带来的基础数据信息房地产税开征的条件日趋成熟。

　　现在已无需猜测下一个房地产税试点城市花落谁家因为房地产税将先立法再在国内推行。作为税改牵头主要部门的财政部表示会配合全国人大立法。

　　财政部部长楼继伟在《深化财税体制改革总体方案》通过之后撰文阐释了房地产税改革的思路:对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素合理设置建设、交易、保有环节税负;加强调研立法先行适时推进。

　　不同于之前的物业税和上海、重庆两地的房产税试点按照楼继伟阐释的改革路径房地产税改革要对房地产现有各环节税种进行调整除了税收收费项目也要纳入进来。兼并哪些税种取消哪些税种调整哪些税种现在还有争议。

　　乐观者指出财税改革是全面深化改革重要一环房地产税应能在“十三五”期间落地。不过受立法程序所限该法最快通过也要到2017年。

　　不动产统一登记体系:2018年成形

　　不动产统一登记能在一定程度上打压房地产市场过盛的投机情绪;所以曾经有地产大佬调侃不动产统一登记喊了很多年一直没有实际动作。

　　现在这项工作正在切实展开。

　　地方职责机构整合正在推进根据10月中旬召开的不动产登记工作第四次部际联席会议透露的信息目前已有198个市(州)完成职责整合1193个县(区)完成职责机构整合分别占全国市县总数的60%、42%。

　　将原本散落在国土、住建、林业、农业、海洋部门等的不动产登记职责整并成统一的不动产登记部门涉及到人事、编制、机构等调整并不容易。

　　按计划全部市县职责机构整合的工作应在今年年底完成。为此四季度国土部展开专项督查要求准确把握地方职责机构整并具体情况以职责明确、机构健全、上下衔接为标准设立台账强力推进;对年底不能如期完成的地方将提出问责的意见和建议。

　　职能的整并只是开始关键是数据信息共享和服务的改善。未来不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享不得要求不动产登记申请人重复提交。

　　国土资源部政策法规司副司长魏莉华表示实施统一登记可以厘清当事人的不动产权利界限提高登记的准确性和权威性避免权限不清导致的纠纷;建立不动产登记信息依法公开查询系统又可以有效保障不动产交易安全。

　　各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作。如河北提出2016年底前全面完成制度建设、数据整合和各类不动产登记操作系统软件的融合对接;2017年底前全省不动产登记信息将实现共享并可提供信息查询服务。在国家层面不动产登记信息管理基础平台有望在2018年前投入运行不动产统一登记体系基本形成。

　　房地产基础数据库:“变更”中缓慢生成

　　不动产登记暂行条例规定国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

　　江苏一基层地税局官员对21世纪经济报道记者表示房地产税开征首先面临的难点就是房地产信息资源共享的问题。房地产信息掌握在住建部门手中税务部门征税需要他们的数据支撑。

　　现实是住建部门掌握的信息也并不健全。中国人民大学公共管理学院教授曲卫东对21世纪经济报道记者表示在房地产行业市场化之前土地多是免费划拨由企事业单位自筹自建住房多在系统内流通没有在公开市场上交易。如北京有大量的央产、军产、事业单位房产这些房产信息掌握在系统内部并未到政府管理部门登记。

　　不动产统一登记有助于生成一个完整的基础数据库。不过数据生成需要时间。

　　不动产登记暂行条例明确指出登记遵循“严格管理、稳定连续、方便群众的原则”不动产权利人已经依法享有的不动产权利不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

　　各地开始推行统一登记的也多适用“不变不换”的原则只有在办理抵押登记、变更登记、转移登记等才重新办理新的产权证原有的产权证一样有效。因此完备的数据信息需要在“变更”中缓慢生成。

　　曲卫东表示房地产税开征要清楚地知道某块土地上有多少房屋信息用途是什么需要将原本独立的土地和房屋信息整合起来。另外未来房地产税若以家庭作为征税单元还需要有家庭、户籍、人口等信息支撑。

　　《税收征管法》的修订试图解决涉税信息共享这一体制问题。目前《税收征管法》修订草案正在走法律程序此前已在国务院法制办公开征求过一次意见。

　　试点12年:从抑制投资到开拓税源

　　房地产税讨论了12年一路演变改革方案和侧重点有所不同。

　　2003年10月十六届三中全会首次提出物业税的设想“实施城镇建设税费改革条件具备时对不动产开征统一规范的物业税相应取消有关收费”。

　　随后包括北京、深圳等在内共计十个省市开始物业税空转试点。当时改革思路是物业税为财产税为完善我国税制参照国际惯例按评估值征收。房地产评估价跟“房”和“地”都密切相关两者难以切割所以物业税是将现有持有环节税种——房产税和城镇土地使用税两者合并而来。

　　一位曾经参与北京物业税空转试点的地税局官员对21世纪经济报道记者表示税务系统对房产税改革的思路是很明确的一是将现行房产税和城镇土地使用税合并成新的“房产税”按评估值征税二是扩大征税范围覆盖个人自住房。

　　在房价高企的2009年和2010年一提房地产调控、长效机制每每都有物业税或房产税的身影调控房价放在更重要的位置上。

　　2011年初经国务院同意上海、重庆两地推行针对个人住房征收房产税的试点。

　　上海试点方案主要针对新购住房新购住房超过划定免税面积的部分需纳税。重庆试点方案调节意图更明显主要针对高档住宅和独栋别墅征税。两地都区别对待了本地户籍人口和非户籍人口非户籍人口征税门槛更低。

　　中央财经大学财政学院教授温来成对21世纪经济报道记者表示上海、重庆两地试点房产税主要是从房地产市场调控的角度出发税收筹集作用放在比较次要的位置。

　　4年过去了沪渝两地房价仍在上涨。因此有人认为两地试点显示房产税对房价调控作用不明显。也有研究认为开征房产税后在一定程度上抑制了两地房价过快增长;但房价调控是综合多项因素的结果如同期上海还有“限购令”。

　　2013年11月十八届三中全会全面深化改革的决定中明确了“加快房地产税立法并适时推进改革”。这终结了各方对房产税扩大试点的猜想房地产税改革要立法先行。

　　2014年6月《深化财税体制改革总体方案》获中央政治局审议通过。随后10月财政部部长楼继伟在《求是》撰文指出房地产税改革总的方向是在保障基本居住需求的基础上对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素合理设置建设、交易、保有环节税负促进房地产市场健康发展使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

　　作为地方财政稳定收入来源之一房地产税颇受重视。这有诸多原因如不动产是地方政府天然优良的税基来源“营改增”之后地方缺乏主体税种卖地收入难以维系需要有更长期稳定的税收收入等。

　　房地产税构成:

　　合并“两税”还是“五税一费”

　　房地产整个产业链条税负构成不合理一直为外界诟病。开发、建设、交易环节税负较重保有环节税负较轻需要适时调整也是业内共识。

　　房地产开发、建设、交易环节涉及营业税、耕地占用税、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等多个税种;保有环节仅有房产税和城镇土地使用税。

　　社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌对21世纪经济报道表示早前说的房地产税改革多指“两税合并评估征收”。现在财政部部长提到要合理设置建设、交易、保有环节税负提供了一种新的思路可能将房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税还有城市基础设施配套费(面向建设单位收取的一项费用)这“五税一费”统筹考虑。

　　张斌认为现行房地产行业税费多集中在建设、交易环节调整后住房持有环节税收增加建设、交易环节税费相应下降房价有可能有所调节。

　　之所以是“五税一费”因为房地产行业独有的税种除了保有环节两税之外还有耕地占用税、土地增值税和契税;收费项目中城市基础设施配套费为较大较显著的收费项目。

　　财政部财政科学研究所原所长贾康在接受媒体采访时也表示“房地产税”既包括房产税也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税而是把整个房地产行业链条的税费简并其最终的大方向可能是结构性减税老百姓的税负有可能是降低的。

　　温来成表示房地产税的改革涉及到既有税种的合并或取消合并哪些取消哪些还有争论。有人认为是合并“两税”有人认为应该涉及到更多税种比如同时取消政策效果一直不大好的土地增值税等。

　　争议待解:改革路径未达成共识

　　房地产税改革主要是为了筹集地方财政收入还是为了房地产调控或调节收入思路不同方案差别也会很大。尽管已经经过12年的讨论和不同形式的试点房地产税改革究竟怎么改仍然众说纷纭。

　　如果为了筹集收入可能要求普遍征收。有研究者测算表明房地产税有望成为地方重要的收入来源。

　　中国人民大学财政金融学院教授安体富2012年曾做过测算。对作为生活资料的首套房免税根据2010年全国房屋竣工面积(假设免税房屋占一半)2010年全国商品房销售平均价格为5029元/平方米按照50%的价格评估率(即以评估价的一半作为税基)参考国际普遍税率1%来测算(实际税率为0.5*1%=0.5%)当年应征房产税额为6300亿元占GDP比重为1.5%占地方本级财政收入比重为15%。

　　如果区别对待普通住宅和高档公寓、豪宅后者按照3%的税率和70%的评估率(实际税率为0.7*3%=2.1%)来计算当年房产税收入为6571亿元占GDP比重为1.7%占地方本级财政收入比例为16.2%。

　　无论是15%还是16.2%房产税在地方税收收入中占比都显著提升。安体富指出房产税持续、均衡、稳定的收入可以缓解基层政府的财政困难。

　　如果为了调控房价或调节收入税收筹集作用将明显减弱。如只对新增住房、不大涉及存量房的上海方案以交易价格为税基实际税率为0.6%2011年筹集房产税约为6800万元占本级财政收入的0.02%。重庆试点方案只针对高档住宅的方案实际税率为0.5%-1.2%2011年征得税款约1个亿占本级财政收入的0.03%。

　　如果是统筹考虑整个链条的税收通过房地产税的改革未来地方财政增收空间有多大还值得考量。因为房地产行业贡献的税收占地方财政收入比重很高。如四川统计局分析显示房地产投资已经成为四川地方税收的主要来源2010年至2012年房地产业与建筑业两项税收占全省地方税收收入的比重分别为43.2%、43.5%和42%。

　　张斌表示据他测算全国各省(区、市)仅房地产行业本身的税收对地方税收的平均贡献水平大概在35%。房地产行业税收占比已经比较高通过增加持有环节税负使得行业税负进一步增加的空间不大。

　　土地出让金和房地产税的关系也是绕不开的话题。温来成表示房价中很大比例是土地出让成本这块收入已经归政府所有;保有环节开征房产税针对包括土地出让收入的房价进一步征税存在重复征税的嫌疑。

　　此外上述江苏地税局官员对21世纪经济报道记者表示面对个人保有环节直接征税必须慎之又慎。现实中针对个体户的征税就比较困难。企业欠税的话可以通过银行账户进行扣缴;但对个人家庭征税像房地产税的住房涉及到人基本生存问题难以采取强制征税措施。

　　最重要的是房地产税立法需经法定程序公开征求意见提交人大常委会反复审议过程中各方意见冲突也少不了。多位业内专家对21世纪经济报道记者表示针对个人或家庭的直接税立法一定要让程序足够公开透明让各方观点充分表达努力寻求各方共识要审慎推出。