户均住房拥有量已超1套中国仍有可供2亿多人居住的新房在建待售还囤地建房吗?

　　地产商遭遇“哈姆雷特选择题”

　　“万达商业地产股份有限公司将可能去掉‘地产’二字。”　今春地产巨头王健林的表态似乎预示了2015年注定是房地产业“天翻地覆”的转折之年。

　　当户均住房拥有量超1套后中国还有可供2亿多人居住的新房在建待售。面对供需平衡的拐点是延续以往“赚钱经”继续买地建新房还是围绕旧房做加减乘除?

　　在不少传统房地产商和中介机构遭遇哈姆雷特式抉择困境时一批创业黑马带着颠覆性创新开拓出一片蓝海。“互联网+”、大数据、分享经济、智能社区……这些一再被提及的概念正在开花结果形成资本趋之若鹜的一方新天地。

　　“互联网+”再造住房产业链

　　“互联网+”丰富了销售渠道也成为投资者抢夺200万亿资产管理市场“接口”的利器

　　北京上班族林欣觉得一向“高冷”的房地产商这一年来特别“亲民”。“原来接触房地产只有报纸杂志上华丽的铜版纸广告、街边热情的中介。现在公交车上、地铁上、电梯里到处都是选房的在线链接和二维码而且一部手机就能搞定真的不太一样了。”

　　房地产商“触网”并非始于今年但是大面积地运用大数据、“互联网+”确实是今年房地产业的一道风景。线上线下资源整合成了几乎所有地产中介的突围之路而新兴的以互联网为平台的地产服务机构更是快速成长。

　　原本信息高度不对称的房地产业被互联网拉下了“神坛”一些细分行业更是通过分享经济而迅速崛起。主攻城市短租预订平台的小猪短租平台覆盖200多个城市的5万多个房源业务量较年初增长了4倍;做旅游民宿生意的途家与保利、富力等大开发商形成合作超过30万套房源足以形成一支旅游地产的生力军……

　　“互联网+”战略在丰富房地产服务机构销售渠道的同时也成为投资者抢夺资产管理市场“接口”的利器。正如链家集团董事长左晖所言目前中国城镇住宅存量约200多亿平方米按照每平方米1万元的资产价格计算全国城市居民有200万亿元的资产需要被有效整合管理。无论是交易还是资产管理大数据和互联网为提升服务效率和质量提供了产业链再造的工具。“通过数据让整个交易变得更有效率让买卖双方得到更好的体验。”

　　对大数据的应用更有利于锁定消费者的终生住房消费需求进而形成行业服务标准和诚信体系。像链家、我爱我家等推出的在线公寓租赁项目实际上就将一个人从大学毕业开始租小房、到结婚成家租大房、再到升职加薪买小房、再到小房换大房这一路上的租赁、买卖、信贷数据“一网打尽”。

　　除了销售在线化依托互联网技术开发智能社区服务也是今年地产商集中火力的蓝海。10月恒大地产与腾讯联手注资香港上市公司马斯葛布局涵盖社区服务、社区金融、智能家居等领域的互联网社区服务产业。而此前万科、绿城、方兴、远洋等大型房企都已在智慧社区领域摩拳擦掌并形成了业主健康管理、生鲜物流配送等成熟项目。

　　数据显示截至去年全国物业在管面积超200亿平方米涵盖2.6亿户家庭、7.4亿人94%空间待整合开发市场发展潜力巨大。万科总裁郁亮表示:“随着经济转型和城市功能升级大量新的物业需求正在浮现和生长为行业的持续发展注入了新动力。”

　　市场供求走到平衡点

　　户均住房超1套待售住房还可供至少2亿人居住住房投资需求快速下降

　　“触网”只是表象。越来越多的投资者从“开发新房”转向“盘活旧房”与中国房地产市场走到供需平衡的拐点密不可分。截至2014年底我国城镇存量住房约200多亿平方米户均住房超1套而新房仍在源源不断地涌向市场。

　　从供给端看中国住房供给进入集中爆发期。住房从规划建设到形成供给需要一定周期。2008年以来住房市场持续高烧导致过去几年开发商快速扩张并在近两年集中推向市场。国家统计局数据显示前三季全国还有逾7.9亿平方米的住宅新开工超过48亿平方米的住宅在施工3.7亿平方米的住宅竣工即便不将在售待售住宅面积计入也意味着未来几年将有约60亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算这些待售住房至少还可供2亿人居住。

　　从需求端看人口结构逆转使住房需求重心由刚需转向改善型。根据一般规律劳动人口占比越高住房需求越强。自2013年开始我国劳动人口占比持续下降。据预测未来5年城镇20岁—45岁主要购房群体将下降约10%。根据住房城乡建设部公积金管理司司长张其光研究2010年后住房不再是家庭配置资产的首选住房投资需求也在快速下降。

　　供给与需求关系的变化导致今年以来我国商品房待售面积一再创下历史新高。尽管央行从去年11月起连续6次降息也难以使楼市恢复到过去十年的高速增长期。“6次降息按基准利率计算百万20年住房贷款的利息可减少22.57万元。房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境却无法扭转房地产市场的分化格局。一、二线市场确实在升温但三、四线城市的库存积压非常严重即使信贷刺激也不可能全面回暖甚至风险还在增加。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　实际上土地市场也反映了这种分化趋势。中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报》显示一线城市土地供应量和成交价都很稳定北京更是地王频出地价远超房价而三、四线城市土地供地量增加楼面成交价与土地出让金等指标仍以下降为主且降幅不小交易市场持续低温。

　　楼市调整加速行业洗牌

　　人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了大地产商加快“深挖”与“精耕”

　　三、四线城市不能再搞“造城大跃进”一、二线城市地价屡创新高拿地越来越难。如何求生成为大小房地产商都需要面对的挑战。

　　楼市调整不可避免地加速行业洗牌中小地产商面临出局险境。不少中小企业资金压力明显加大不得不以转让股权的方式求生。中国指数研究院发布的报告显示今年前三季度房地产行业完成并购案例176起涉及金额1600亿元。与去年同期相比并购重组的数量和金额都明显增多。融创、恒大、　阳光城　、碧桂园等房地产开发商都在今年频频出手中介大佬链家也接连收购成都伊诚、上海德佑、深圳中联、杭州盛世管家等。

　　“房企的平均利润率明显降低必然会推动行业洗牌促使行业集中度提升。特别是很多并不以房地产为主业的企业势必会退出。”张大伟说“过去市场火爆各种行业的企业都扎堆搞房地产依赖土地快速升值赚钱。但现在这种模式到了临界点洗牌是优胜劣汰是行业理性回归。”

　　行业洗牌也在倒逼大型房地产商调整战略加快“深挖”与“精耕”。

　　“深挖”是指拉长产业链进军产业链上下游领域特别是成长性好但集中度较低的产业。例如去年以来在商品住宅销售增速骤降之时家装业保持了9%—10%的增长。这让万科与链家看到商机。针对“低质量、低信任、低服务、高风险”的行业顽疾今年万科和链家合资成立家装公司首个体验馆10月面世避开价格战主推质量精品。

　　“精耕”是做强做优原有板块业务提供专业性更高的差异化服务。擅长经营高端写字楼的远洋地产今年推出新项目为中小企业提供“高级定制”。过去只面对大型企业的5A级写字楼以灵活的租期方式和更具个性化的区域配置出租给中小企业使其也能享受包括前台、会议、培训等在内的一站式商务服务解决方案。“传统租赁按平方米计算租金可我们出租的不是面积而是一年一算的连锁办公服务。”远洋地产OK　Space项目运营经理李莉表示经过市场调研配套齐全兼提供专业服务的个性化写字楼服务对成长中的优质中小企业特别有吸引力。“今后房地产市场的竞争不再是你口渴了我及时递给你一杯水。而是你看到我这杯水就发现自己渴了。”