北京土地市场昨日迎来顺义仁和镇两宗地块出让，经过多轮举牌，均由北京城建兴顺房地产开发有限公司拿下，合计成交价近50亿元。业内人士测算，两宗地成交楼面价均超过3万元/平方米，刷新六环外最高楼面价纪录，并远超当前同区域在售房价。

　　昨天下午，首先竞拍的是顺义区仁和镇SY00-0005-6007、6005地块，土地总面积118126.86平方米，规划建筑面积208824平方米。截至现场竞拍前，国土局共收到3次报价，吸引了北京城建兴顺、保利和招商局3家房企参与竞争。经过数十轮角逐，北京城建兴顺以26.475亿元、并配建39300平方米限价房夺得该地。

　　另一宗现场竞拍的是顺义区仁和镇SY00-0005-6001等地块，土地总面积139657.35平方米，规划建筑面积204355平方米，起始竞拍价15.61亿元。参与现场竞拍的除了上述三家企业外，还吸引了阳光城和金地旭辉永同昌联合体。经过50余轮激烈竞争，北京城建兴顺最终以23.415亿元、并配建75000平方米限价房将该地块收入囊中。据了解，两宗地块“限价商品住房”的销售限价均为13500元/平方米。

　　“两宗地块成交楼面价分别达到3.3万元/平方米和3.4万元/平方米，是六环外楼面价的历史最高价，在顺义区域仅次于此前成交的后沙峪地块。”据中原地产首席分析师张大伟介绍，顺义仁和区域以前共成交5宗地块，楼面价基本在1万元/平方米以内，合计供应土地74万平方米，“目前区域内二手房交易较少，新建商品房均价在2万元/平方米左右。北京六环价格预期进入5万+时代。”

　　据统计，截至目前今年北京土地市场累计成交金额已达到1564.925亿元，目前待售还有14宗地块，起始价合计约278亿元。

　　■新闻解读

　　楼面价和房价到底什么关系?

　　今年以来，北京土地市场持续升温，高价地层出不穷，成交楼面价被不断刷新。据统计，截至目前，商品住宅部分楼面价超过3万元/平方米的地块已经累计达到45宗，仅今年成交的便达到22宗。不断创新高的楼面价与房价到底什么关系?高低价必然导致高房价吗?

　　楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每宗土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积，楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。楼面价的计算公式为：楼面价=土地总价格/建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积×容积率。楼面价主要与土地价格和规划容积率两个指标相关。因此，楼面价成为未来商品房售价的重要参考标准之一。

　　楼面价是影响房价的关键因素，但房价成本除了土地成本，还包括前期费用、建筑安装成本、资金成本、营销费用、税金等多项费用。此外，未来商品房的价格，同样还取决于市场的需求、供给、地块、区域规划等。一定程度上，楼面价并非是房价的充要条件。

　　“一般来说，土地成本可以占房屋成本的三分之一，所以楼面价高，基本上意味着房价就会较高。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京晨报记者采访时介绍，如果要打破这层关系，那么就需要开发商后续在融资成本降低、税费成本降低、赢利空间压缩等方面做文章，否则地价持续攀升，必然会带来房价的持续上涨。