一些年初还打着“改善”大旗的楼盘随着大市而提价宣布将升级成“豪宅”单价涨到每平方米5万、6万元。

　　2015北京楼市格局大变刚需、改善、豪宅都在重新定义

　　2015年的北京楼市先是被各种动辄10万+的豪宅新盘“刷屏”临近年末算一算账发现今年新增土地供应创近8年来新低住宅用地供应创近3年来新低而年内商品房供应量则创下10年新低。

　　“面粉”决定“面包”。于是今年豪宅遍地改善盘和豪宅盘的边界日益模糊而刚需族则只能转向自住房、商办产品或“老破小”的二手房。

　　一个全新格局的北京楼市正在快速蜕变。

　　购房门槛一再提升

　　“面粉”决定“面包”北京一手楼市迎来一个全新时代。中原地产数据显示预计2015年北京商品房住宅全年签约量达到5.4万套左右成交均价或逼近3万元/平方米比2014年上涨了近10%。

　　成交均价逼近3万元/平方米意味着昔日占据主流的中低端商品房住宅房源越来越少。业内人士表示豪宅都“五环化”了刚需和改善自然受积压首当其冲的就是首次置业的刚需门槛从总价100万元跃升到200万。某房企负责人进一步表示:“刚需族钱少所以被挤压出今年的商品住宅市场转向自住房、50年商住Loft或者又老又小的二手房甚至只能选择燕郊、固安等环北京区域。”

　　新盘市场中豪宅遍地改善盘和豪宅盘的边界日益模糊在不少开发商的眼中1000万元/套才是2015年改善置业的门槛而别墅市场的门槛也早就到了1000万元/套起。

　　记者了解到2015年北京豪宅成交暴增丰台西局、朝阳孙河、朝阳东坝等板块都由以刚需盘为主的区域摇身一变成为豪宅区。

　　当东五环边上东坝的二手房成交均价爬上36000元/平方米的同时这里及其东北方向的孙河新盘售价从每平方米6万到10万不等。与此同时一些年初还打着“改善”大旗的楼盘宣布明年产品各种升级要成“豪宅”单价涨到5万、6万单套总价也得800万至1000万元。“改善客群要么卖旧房踮着脚够一下豪宅的边要么换到城区的老破二手房要么成为夹心客望房兴叹。”上述房企负责人如是说。

　　“刚需房”越来越远

　　花了小一年时间四处看房比了又比后李先生终于到河北省固安买房。“来北京闯了30多年每次买房都是刚需这10年从海淀买到大兴再买到河北混着混着都混出北京了。”李先生苦笑着说。

　　“我十年前买海淀房子才不到6000元/平方米五六年前给女儿买大兴的房子是15000元/平方米现在发现北京的房子买不起了。海淀那边的二手房能卖到每平方米6万多元新房都8万了;大兴的新房也要三四万元一平方米了。实在太贵了!”为了把房子腾给儿子住12月初李先生在河北固安的永定河·孔雀城英国宫售楼处签了购买合同买了套78平方米的两居单价7800元左右总价约65万元。

　　“我算真正的刚需吧真后悔买晚了。固安这套房价格也涨了1000多元呢。”李先生对记者说他的亲戚2014年买的是英国宫五期单价约6700元。在他看房的这小一年里由于通州被确定为北京副中心燕郊、大厂等环北京区域价格快速上涨他去燕郊看的项目报价已经涨到了13000元-15000元/平方米。

　　事实上像李先生这样买自用房买到了河北的案例在2015年购房的北京客户中并不少见。数据显示北京今年不仅总价1000万+、单价10万+的物业签约均创造了历史纪录即使从整体商品房住宅签约看单套平均也已经达到了370万。

　　土地越贵房价越高

　　中原地产研究数据显示在剔除保障房后截至12月17日2015年北京商品住宅供应仅40085套这个数据创下了近10年来的商品房供应量新低而年内新建商品房住宅签约套数达到51270套。业内人士认为今年商品房供应本来就少而针对刚需的产品就更少了。

　　“土地太贵房子卖得太慢自住房太多我们怎么做刚需?”房山一位开发商发问。

　　数据显示截至12月17日2015年北京土地市场共有48宗住宅土地实现成交创造近3年的新低但土地出让金总额却再创历史新高。“土地僧多粥少地王全城开花。”亚豪机构副总经理任启鑫表示刚需客群主要由自住房产品承担。

　　上述房山一位开发商告诉记者一方面房企操作刚需产品就是希望快速走量、回流现金以平衡财务成本实现利润如今北京市场只有自住房能一次卖几百套其他商品房开盘一次卖百十套就算非常不错了。另一方面新的地块越来越贵为了获得更高利润就连定位改善型产品的楼盘如今也奔着豪宅去。

　　据介绍比如位于南四环的一个新盘本来针对的是大兴本地置换客户群2015年中推售的房源是毛坯成交均价约为4万元/平方米但半年来就卖出了100来套房源利润、速度两头不占于是搞起“精装修升级”以此来涨价促销售。“现在不做精装卖不上价。”该楼盘的销售相关负责人表示计划明年开卖时将价格迈上5万元/平方米的台阶。

　　新盘成交均价3万

　　土地成交均价3万

　　记者了解到今年北京楼市的两个成交价格颇引人关注:新签约的一手房成交均价逼近3万元/平方米、25块今年新成交的住宅土地楼面价突破3万元/平方米。

　　同时中原地产数据显示截至12月15日北京二手房签约套数已达183741套相比2014年全年的104772套增幅超过8成预计全年签约将在19万套左右;而北京新建纯商品房住宅签约51424套预计全年的成交量将在5.4万套左右;成交均价逼近3万元/平方米比2014年同期上涨了9.7%。

　　而据北京市国土局数据显示截至12月17日北京土地市场成交48宗商品房住宅用地其中有25宗地块的成交楼面价突破3万元/平方米供应总面积为836万平方米而据中原地产测算实际商品房住宅用地合计只有280万平米。

　　“今年北京土地成交额突破2000亿元楼面价超过3万的地块达到了25宗地价超过房价成为新常态北京的豪宅已经开始五环化”中原地产分析师张大伟进一步介绍北京新建商品房住宅市场进入了郊区化以500元-1000万改善房源为例2013年位于五环内的占比为56.4%到2015年其占比只有30%而五环外占比已经高达70%未来以自住房的供应挤占普通住宅市场的现象还将持续而新盘高端化将成为趋势。