引言

　　12月17日，也就是上周四，正商办了一场新闻发布会，抛出“正商3e-CBD”写字楼产品标准。这个名字初听起来感觉很炫，但也让人听得不太明白，其实它是正商产品线下一步战略布局中的重要组成部分。

　　(中原网讯)正商在郑州以及河南房地产市场上一直处于领先地位，具体表现在项目数量多、去化快、销售金额在房企排行榜上不是第一就是第二——这其中很大的原因在于其项目是针对庞大的刚需客群而定位，因此相较于其他房企，正商拥有最大的市场空间。但是，截止现在，很多购房者、市民甚至包括不少地产从业人员只要一提起正商的产品，其印象还停留在“港湾”系列、“钻”系列阶段，虽然正商2013年便提出了“品质提升”这一战略，但分布在不同区域的业主对此却不甚了解，包括郑州地产业界对于正商的“品质提升”也时常有不解、质疑的声音：正商圈地快、项目多、去化快，但却没有实现品牌溢价。

　　针对这样的情况，正商提出“针对目前在建和未来代建的项目，进行从新梳理、定位、包装、宣传。”

　　先来看下正商掌门人张敬国的下一步布局

　　目前，正商业务主要是三大板块：

　　一是当时运作香港IPO时放在上市体系内的正商地产板块，整个架构搭建完全按照香港上市规则要求，经商务部批准备案的红筹结构体系，主要是以正商置业为主的地产业务;

　　二是上市体系外的，主要有正商企业发展有限公司控制的正阳建设工程有限公司、河南兴业房地产开发有限公司，进行房地产项目开发、建设等业务;

　　三是2015年7月份在香港联交所完成要约，正商以7.3亿港元收购恒辉公司54.88%的股权，并于8月28日开股东大会，正式更名的正恒国际控股公司。正恒控股总部位于香港，主要业务分布在美国、日本、香港、加拿大、新加坡等地区。虽然是个壳公司，对出售方而言，意义不大，因为原股东在国内没有业务，对正商而言，却是一个很好的平台，一方面可以把国内房地产业务装入上市体系，另一方面，可以充分利用国外资源，把正商的业务带入国际化轨道。

　　除了这几个板块以外，正商还将在整个公司房地产开发的产业链里面做一些事情，以提高服务水平和客户满意度为目标。比如在小区里面配建会所、社区医疗、社区教育、娱乐，还有一些电商等，或者由公司注册成立的电商公司，经营进口食品、粮食，或者在加拿大、澳洲购买农场，借此打造一个电商平台，总的目的是促使正商的综合素质和服务水平得以提升。

　　现在主要说正商国内地产业务板块。

　　经过20余年的发展，正商相继开发了各类住宅和写字楼等共50余个项目，累计开发总建筑面积约1200万平方米，写字楼面积约200万平方米，物业管理面积800万平方米，服务10万户家庭，40万业主;2012年-2014年连续三年销售业绩在郑州排名第一。销售额占郑州主城区的总销额10%左右，始终保持30%的高速增长。截止2015年11月份，位列郑州市郑州销售业绩第一名。

　　但从2012以来，无论是央企保利、华润、中海、金地、电建地产，还是碧桂园、雅居乐等千亿房企，均大举进入郑州，加上之前快人一步的绿地、万科、恒大、万达等外来一线房企，郑州房地产市场真正的成为了“光鲜剧场”，也让正商感到了危机感和紧迫感。因此，提升品质势在必行。

　　2013年的国庆七天假，正商地产利用其中的四天时间，在其集团四楼会议室参加封闭会议，召集人是张敬国，参加的人员是各中心、各项目公司的经理级以上人员，此外还有正商地产的销售代理公司恒辉和易居中国的负责人以及相关合作机构的代表。在这四天的封闭会议上，正商正式提出了“品质提升”这一战略。

　　主要内容包括：

　　1、项目的规划设计、景观营造、营销策划、品牌管理等国内外顶级规划设计机构、品牌顾问机构、管理咨询机构的整合和引入;

　　2、公司办公区域的整洁，销售案场及其景观示范区、样板区的美化，各个项目的营销创新措施;

　　3、小区地下车库的通风、防滑，入户大堂吊顶，电梯间以及走廊裸露管线的包装等此类日常物业细节问题。

　　时至现在，正商“品质提升”行动已经开展了三年多，张敬国对下一步的产品打造也提出了新的方向。在掌上楼市看来，大体可以分为三个方面——

　　第一，守本分。即做好以正商城、中州城、华钻、新蓝钻、瑞钻、花语里、书香华府、金域世家、兴汉花园为代表的刚需及改善系列产品，因为这一部分在正商的产品系列中仍然占据着很大比重，主要满足广大刚需、首改人群。

　　第二，重舒适。即做好以正商红河谷、红溪谷、玉兰谷、双湖湾、智慧城、公主湖、兴汉花园为代表的低密度舒适型系列，因为这一部分是正商未来产品开发的主流路线，依托项目周边地理地貌、自然景观，打造原生态居住环境，以独栋、双拼、联排、叠墅类产品为主，满足追求生活品质、质量、舒适、环境、景观配套的二次改善、郊区生活、养老养生等高端人群。

　　第三，建品牌。即做好以正商国际广场、蓝海广场、建正东方中心、和谐大厦、四大铭筑(正商博雅广场/学府广场/木华广场/环湖国际)、经开广场等为代表的写字楼系列。在今后正商将加大写字楼物业的开发比例，在写字楼物业上抢占更多的市场份额，建立正商的商务写字楼品牌。

　　而这个“正商3e-CBD”写字楼产品标准，可以说是正商建立写字楼品牌的先行者。

　　再来详细分析究竟什么是“正商3e-CBD”写字楼产品标准?

　　关于写字楼，在目前郑州市面上不乏租金高并且出租率低的几个经典：比如位于经三路上的金城国际广场、金水路上的楷林国际、CBD内环的中油新澳大厦、CBD外环的民生银行大厦……通过分析这几个写字楼，我们可以发现，经典写字楼往往具备以下几个条件：

　　外部：地铁口，公共交通便利性好，可以兼顾企业员工上下班的便利性，也是未来租金能否上涨的重要指标;周边银行、酒店、餐饮等配套齐全，可以满足企业发展、员工办事和就餐的需要。

　　内部：停车位配比最能够考验一个写字楼是否合格，高配比的停车位可以解决停车位难的问题;电梯的配比也很重要，常见的一线电梯有芬兰通力、蒂森克虏伯、路奥迪斯等品牌，电梯的高配置能够在无形中节约企业老板、员工的世界，提升工作效率;中央空调如果采用的是开利、约克、特灵、麦克维尔这些品牌，能够事半功倍地保证办公室的温度和湿度;物业管理及安保极其重要，好的物业能够带动写字楼租金上涨;其余的则是开发商是否赋予写字楼一些比如PM2.5过滤系统、直饮水系统、空中花园等附加值。

　　客观而言，在过去十年中，写字楼投资者的收益回报一般不及住宅投资者，但是掌上楼市认为未来绝对不会是过去的简单重复。那我们现在具体来看一下正商关于写字楼开发的产品标准是什么。

　　早年，正商掌门人张敬国在航海路自家项目的临路部分建了一两栋写字楼，一方面吸引商业人气，另一方面通过写字楼提升小区小户型出租价值，但在彼时的住宅和写字楼互动中，写字楼充当的也只是一个配角;直到2012年10月，位于高铁商务区的建正东方中心的开盘，标志着正商有了第一个颇具品质的写字楼作品。

　　建正东方中心

　　建正东方中心已于2014年12月31日交付。走进建正东方中心，近10米的挑高大堂与国际流行的写字楼大堂接轨，充分节省了公摊，提高了得房率。这座占地44亩，建筑面积27万平方米、超5A级全精装写字楼群拥有10部一线品牌的电梯、1600余个停车位、800平方米多功能会议中心，无论是公共空间，还是室内空间，装修标准和档次堪比家装，每平方米的装修造价保守估算也在千元以上，就连公共卫生间，所用卫浴是一线品牌科勒。据掌上楼市了解，建正东方中心首期开盘当天，创下当日销售面积约17000平方米，当日销售金额约2.1亿元，刷新区域写字楼成交纪录，并于2012年、2013年、2014年连续三年实现全郑州写字楼销售面积、销售金额排行前三甲，其中2013、2014两年成交总面积及成交总金额排行第一。

　　由此，该写字楼也成为正商写字楼产品系列中的一个分界点，正商开始系统地组建、培养自己的写字楼人才队伍。在此之后，正商又在郑东龙子湖、经开区分别建设了正商四大铭筑、经开广场等写字楼。

　　正商地产副总裁张国强

　　在已运作多个写字楼项目的背景下，正商地产提出了“正商3e-CBD”这一标准。在当天的新闻发布会上，正商地产副总裁张国强开宗明义，“CBD，即区域商务中心或称中央商务区;3e主要涵盖三个部分：1、electronic-电子智能(智能+信息);2、ecological-生态健康(健康+节能);3、excellent-优质高端(舒适+国际化);这三大系统的写字楼结合周边住宅、优质公寓、完善的市政和生活配套设施、靠近政府机构的条件，实现80%以上的人徒步或乘用公共交通上下班，崇尚绿色低碳、健康快乐、舒适方便、开放共享，这就是“正商3e-CBD”的主要特征和理念。”

　　“改善城市办公环境、打造半小时徒步上班工作圈”，是“正商3e-CBD”写字楼产品标准的目标，具体地来说：

　　一、 electronic-电子智能(智能+信息)

　　electronic-电子智能，主要包括6A智能安全办公体验，即OA办公自动化系统， cA通讯自动化系统，FA消防自动化系统，SA安保自动化系统，BA楼宇自动控制系统，AA中控室统一管理运维显示系统。依靠云数据处理传输，物联网，IDC机房系统，耗能信息图像显示，电梯轿厢漏缆技术，实现5G、4G传输。

　　二、ecological-生态健康(健康+节能)

　　ecological-生态健康，可以使写字楼综合节能提高50%，幕墙太阳能发电板太阳能照明(引用到走廊,地下车库 );窗墙体系保温材料加厚20%，LOW-E玻璃，窗开启控制，全节能照明系统，空调智能控制系统、电梯高低区分区群控、大堂旋转门为员工营造更加舒适健康的办公生活空间。PM2.5监控设施系统实现办公区域全覆盖，室外湿度、温度、天气预报提醒，日常健康监测等。

　　三、excellent-优质高端(舒适+国际化)

　　excellent-优质高端写字楼项目引入高端建筑设备，空调系统主要在公共区域部分全部设置中央空调，办公户内增设户式冷暖空调;新风系统采用五星级酒店的新风标准，每间办公室、公共走廊均设有新风口。电梯系统采取超大吨位宽轿厢设计，地上地下摆渡梯分流，可提高电梯高效承载能力。公共大堂、会议中心、餐厅、咖啡厅，超宽带光纤入户，人行摆闸系统人性化设计，营造无障碍通道，便捷地下停车系统与外部景观相得益彰。

　　“正商3e-CBD”写字楼办公的物管服务有啥特色?

　　中原网记者认为，物业服务是写字楼的第二次价值，它主要是以物业服务品质为考察核心。物业服务品质好，让专业的人做专业的事，既可以保证写字楼高品质的可持续性，又可以保证写字楼的低成本维护。另外，郑州有相当部分的投资者，买写字楼并不是为了自己使用，而是获取短租收益或未来的售出增值收益。但无论是短租或是将来出售，高品质的物业服务是最有效的增值内因。可惜的是，许多这类的投资者，并没有充分重视到这一点。

　　所以，开发商和后期物业服务非常重要;如果一个项目配置再好，物业管理不合格的话必须坚决放弃!

　　据悉，正商先后与全球“五大行”，即仲量联行、戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯、高力国际进行洽谈，经过招投标达成如下协议：仲量联行进驻正商经开广场、戴德梁行进驻建正东方中心、世邦魏理仕进驻正商四大铭筑·博雅广场、高力国际进驻正商城，实施点对点量身打造专项合作。

　　而“互联网+”之下，移动互联、电子商务走进百姓生活的每一处角落。在”正商3e-CBD“产品标准上，正商将充分发挥写字楼硬件优势，利用互联网、大数据、智慧云、信息化等科技平台拓宽服务领域，拓展服务内容。

　　比如，运用移动互联网信息平台，实现项目运营和客户体验至上，建立集中的智慧平台，远程信息中心，面向一线的移动设备，面向客户的APP;通过APP平台为客户提供专业智能的高效解决方案，实现各类支付业务、资产租售、保洁服务、餐饮服务、会议服务、健康管理等，结合CRM客户管理系统为客户提供一站式无缝隙的高科技信息服务平台。

　　这样的话，作为客户的你只要手持一部手机即可实现穿梭于楼宇间移动办公，提高工作效率;打造一个生态森林，有创业型、成长性、成熟性等企业类型，成立“正商3e-CBD”企业家俱乐部，举办商务、经济、文化、艺术、健康等论坛，建立共同兴趣爱好的社群，资源分享，互动交流，情感共鸣。

　　另外，还引进医疗机构为客户健康管理提供线上线下服务，搭建健康云平台，健康数据管理、网上会诊……

　　后记

　　最后，简单总结一下“正商3e-CBD”。

　　简单点来说，“正商3e-CBD”将为入住者创造一种全新的办公化生活方式，大到外立面石材、电梯系统、空调系统、窗玻璃、直饮水系统，小到门窗五金配件和物管服务，每个环节都将迎来全面的提升。相信这一方面是当下郑州写字楼的使用者、投资者的需求，也是正商“品质提升”的又一次实质性动作，也将间接提升整个城市写字楼的运营水准。

　　如果说一个城市的住宅承载着我们的居住幸福，那么一个城市的写字楼就是这个城市的天际线——从天空揭示城市的美。让我们一起期待郑州出现更美的写字楼，也为使用写字楼的企业带来更高的工作效率，为投资者带来更多的回报。