供货市场

　　库存量持续减小 但仍需1年多消化

　　今年以来新货供应量相比去年大幅回落。今年11月新发放商品住宅预售量为1739套，不仅比去年同期下降，还比商品住宅销售量足足少了1000套。实际上，从今年下半年开始新货供应量开始大幅下降，7月至10月新增预售商品住宅约10048套，同比下降了4成多，尤其是9-11月新增预售商品住宅仅仅3909套，不到去年同期的1/3，成为近3年来新增预售商品房最少的一年。

　　不过，市场明显感到库存压力依旧大，那么，清远库存量究竟有多大?据清远市住房和城乡建设管理局数据提供显示，清远从2009年到今年11月的近7年里，市区商品住宅销售套数约128273套，在此期间，新发放商品住宅预售套数约165371套，按此计算尚有37098套待售，和去年底库存大体相当——截至去年底，库存量为37668套(近4年库存变化图详见图表1。备注：在2009年以前，市区供货量和销售量均只有几千套，因此库存统计暂忽略不计)。

　　这几年清远市区平均每年商品住宅销售套数为22000套左右。不过今年有些例外，今年前11月商品住宅销售套数为24743套，今年全年销售套数预计可以突破27000套。在新货供应量持续下降大背景下，预计12月新货供应量依旧会维持在2000套以内，因此，预计到今年底商品住宅的库存量会减少至36000套以内。库存量在逐渐缩小是不争的事实，但即便如此，该库存量足够清远1年多来消化。

　　销售市场

　　房价大幅下降 成交持续放量

　　相对于新货供应量持续回落，今年的成交市场则持续放量。实际上，自从去年9月底以来推出系列楼市刺激政策之后，清远楼市开始复苏。

　　据清远市住房和城乡建设管理局提供的备案数据显示，今年前11月商品房成交总面积约263.48万平方米、25526套，分别同比增长26.68%、34.87%;其中商品住宅成交258.42万平方米、24743套，分别同比增长28.95%、37.14%，已经超过去年全年，按照现有成交态势，今年全年销售套数预计可以突破27000套，超过以往任何一个年份的销售业绩。

　　实际上，近一年来，商品住宅成交量整体上成上升态势，尤其是自去年9月之后，增长最为明显。而商品住宅的成交均价则一直呈现下降态势：均价从去年1月“6字头”回落到如今的“4字头”。

　　关于需求潜力

　　广清交会处开发规模越来越大

　　关于需求，无论是普通老百姓还是房地产从业者都始终有一个疑问，清远有这么大的市场需求吗?而从历史数据来看，整体销量在上升，即使在限贷限购的这几年成交量也大幅增长，即便如此，还是不能打消人们的疑虑。

　　人们常拿一些大城市人口做比较。以2009年到今年10月的近7年时间计算，清远市区商品住宅销售套数约125431套，在此期间，新建商品住宅套数约163632套(以清远市住房和城乡建设管理局发放的预售许可证数据为准)，按此计算尚有38201待售。目前清远市区常住人口约80万。按照上面数据计算，市区平均不到7个人拥有一套住房，按照总供应量计算，平均不到5人拥有一套住房。

　　广州在此近7年间商品房销售约60多万套，按目前常住人口1300万算(实际不到1300万)，平均每20人拥有一套住房。

　　7：1和20：1，两相对比，清远市场需求的潜力在短时间内得到爆发似乎比较困难。当然这只是静态算法，没有包含清远其他县市区及珠三角客户群，但广州也没有包含其他城市人群，相对而言，广州的吸引力，清远很难匹敌。

　　然而，总有一些因素是不可预测的。这几年清远加快了与广州一体化进程，广清交会处开发规模越来越大，对广州人的吸引力越来越强，仅美林湖、北部万科城、假日半岛、恒大银湖城、阳光100多个超大规模楼盘这两年每年出货量上万套，基本都是广州客。

　　而广清交会处也在加强资源的整合，从以前的单一楼盘开发到现在产城结合，如美林湖文化旅游特色小镇、银盏特色小镇规划，更引人注目的是王子山和环王子山整片区开发，如今已有投资数百亿的巨无霸产业项目长隆森林公园。

　　关于商业地产

　　开发商与商户建立共生关系

　　广东省商业地产投资协会会长黄文杰在谈及清远商业地产市场时表示，清远现在规划和在建的商业项目有10多个，现在按传统判断，每30万—50万人可支撑一个10万—15万平方米购物中心，130万人的话，4—5个10万平方米级的购物中心是可以的，现在这个量肯定是过大的。

　　他认为这个问题不但在清远，珠三角的佛山、惠州乃至全国都存在。这跟2008年金融风暴后一段时间内对住宅地产的调控有关，许多投资人转向商业地产，大量资金进入，商业地产供应过量，这也是客观现实。

　　黄文杰认为，商业地产更多考验的是后期运营，如今环境变了，和以前的经营理念相比有了很大变化，所以要及时调整思路，一定要清楚开发商和商户两者之间的关系是共成长的关系，是对等的，而不是以谁为中心。而且，在新的环境下，要成功运营一个购物广场，营造一个健康成熟的商业生态环境，构建一个有机的商业生态系统，比什么都重要。在这个生态系统下，商业购物中心可以变为品牌孵化中心，变成一个持续创造财富的基地，才有更强和持久的生命力。

　　相关

　　江南江北两大商业综合体齐启动

　　尽管成交均价大幅下降，但是成交总金额却大幅上涨：前11月商品房成交总额约134.12亿元，其中商品住宅成交总额约127.85亿元，分别同比增长11.85%、15.62%。业内人士分析，从去年开始，开发商的降价策略终于换来了成交的大放量，也回流了大笔资金：今年前11月的销售总额已经超过去年全年，超过2013年，达到历史峰值(详细见图表3)。

　　江北新区开发期待“万达商圈”

　　今年8月17日，万达广场以12570万元竞得位于清城区凤城街道田龙社区居民委员会辖区的环城路与城西北路交会处占地46623.8平方米商业用地，即飞来湖公园南侧，东至城西北路，南至金湖家园，北至环城路。11月底正式奠基动工，项目将于2017年4月21日开业。项目规划将建成集超市、餐饮、购物、影城、儿童游乐于一体的大型购物广场。建成后，总建筑面积约12.6万平方米。

　　万达广场之于清远意义很大。业界普遍认为，作为响当当的商业品牌，万达广场的进驻会带来许多国内、国际一线品牌，提升当地的消费、娱乐档次，将弥补清远当前商业缺乏一线品牌的缺陷。具体而言，万达广场清远项目位于飞来湖板块，辐射清新、清城两区，加速项目周边开发，尤其是万达广场更被人们期待成为清远商业重要一极，而本身在全国诸多地方就有“万达商圈”的真实案例。

　　江南商圈升级寄望时代广场

　　江南新城尽管有赢之城商圈，但随着城市迅速扩大和旧有商业项目的规划滞后，严重跟不上人们的消费需求，因此，商圈升级迫在眉睫，规划总建筑面积将达38万平方米的超级商业巨无霸——时代广场被寄予很大希望。

　　时代广场由清远市顺盈置业有限公司投资开发，该开发商有着13年的商业地产开发和运营经验。清远知名的城市广场就是由其开发的，目前围绕城市广场已经形成了清远市区唯一一个比较成熟的城市广场商圈。

　　据了解，该项目总体规划38万平方米，集大型购物中心、时尚商业步行街、180米超高五星级酒店、5A甲级写字楼、SOHO公寓于一体，将商业、办公、居住、酒店、餐饮、文娱、购物、社交、休憩等城市功能有机组合起来，打造一个全时空体验城市综合体，将为清远市民带来前所未有的购物体验。