虽然2016年股市不再可能有类似于2014年至2015年那样的财富效应,深圳楼价客观上有回调的诉求,不过,由于货币政策宽松不变,资产配置荒依旧,房贷利率降至历史最低,可谓配置房产的好时机。深圳楼市量价平稳或略有回调应是大概率事件。

　　尽管经济在“寻底”、内需疲软,但我国楼市2015年重归火爆,重点城市地王频出、楼市量价显著上涨。作为楼市“优等生”和“风向标”的深圳,其楼市之火爆不仅超过了过去任何一年,也远远超过了其他重点城市。据国家统计局的数据,截至2015年11月,深圳房价连续12个月领涨全国,同比上涨44.6%,这一涨幅将其他城市远远甩在了后面。

　　房价高歌猛进,但购买力没有被甩开。截至去年12月底,深圳新房和二手住房成交面积同比分别增长65%和161.6%,不仅冠绝一线城市(京沪穗新房平均销售增幅不足40%),也有望刷新本世纪以来深圳的成交新高,新房甚至超过2009年“扩大内需”时的规模。即便11月后是“金九银十”后的淡季,二手房成交量此前已连续三个月下滑,10月成交不足7月高峰期一半,预示需求透支后进入回调期。但11、12月淡季不淡,两月新房成交面积环比逆势增长7.7%和24.4%、二手房成交增长16.2%和32.9%。11月还创造单体最大项目(1637套)被万人疯抢和6小时“日光”的历史纪录。

　　2016年,深圳楼市还将延续2015年的“高亢”走势吗?专家和机构的预测判若水火。“看多”的不在少数,甚至有人认为深圳房价将赶超香港。原因有两条:一是基本面,比如人均GDP、人均可支配收入、人均存款、第三产业增长、适龄购房人群占比、创业主体占比、非主板上市企业总数等多个指标,深圳位居“全国第一”,但住房自有率仅30%、90平方米以下存量商品住房占比近60%,意味着无论首次购房,还是改善型购房,未来的需求潜力和支付能力都很大;第二是供求关系。CRIC数据显示,2009年至2015年,深圳“招拍挂”出让的住宅用地占比一直在下降,7年平均占比仅9.1%,2015年前10个月仅1.3%。近年来,深圳90%的新房依赖城市更新供应。易于推进的更新项目所剩无几,剩下的都是谈判周期长的“难啃骨头”。因此,房价在中长期内上涨预期很强。中国指数研究院的数据显示,截至去年12月30日,深圳商品住房可售面积411万平方米、38420套,可售商品住房仅够7个月消化,已连续11个月跌破供求警戒线。若后续推盘不足,可能会出现“无房可卖”的局面。

　　但同时“看空”的理由也很充足。近日有媒体列出2016年楼市降价压力最大的20个城市,深圳赫然在列;也有业内人士认为,深圳房价收入比(20.2)高居全国榜首,很多人才和企业搬离深圳,高房价不可持续。

　　笔者认为,“看空”或“看多”前,要分析2015年深圳房价暴涨的原因。楼市基本面,如供求关系、人口年轻、货币政策宽松等,过去几年也一直存在。通过楼盘调研和购买行为分析,笔者判断,股市财富效应、资产配置荒、创业创新企业集中,叠加货币宽松、投融资便利,造成短期内购买力、购买需求迅速提升,才是本轮深圳房价暴涨的元凶。目前,深圳开户股东账户超过1200万,而2014年深圳常住人口仅1077万人,人均股票账户全国第一,也是此轮牛市全国新开户最多的城市,极大地享受了股市的财富效应,而房价去年上半年暴涨与股市大牛在时间上也匹配。

　　借助积淀的产业基础和互联网迅速发展契机,深圳从山寨之都转向创业之都。狭小的空间集聚了2000万人口、1000多个产业园区、185.8万户商事主体。大众创业和万众创新的激励,加上多层次资本市场支持,深圳迅速成为互联网之都、创业之都。2014年,深圳新增中小企业19.6万家,上市备案企业940家,中小板和创业板上市企业数连续8年居国内大中城市首位,迅速出现了一批富裕群体,他们是购房的主力。

　　同时,“三期叠加”背景下,新经济(互联网、高科技等)在体量上、动力上无法填补经济下滑空白。经济增速“下台阶”叠加转型困境,部分企业选择退出实体经济。同时,购房成本降至历史最低,货币政策极其宽松,京沪穗深的房子是既能防止贬值风险,又能获得平均收益的最佳投资品。加上去年下半年股市波动、债市去虚热、刚性兑付打破,资产显现配置荒,这些城市的楼盘就进入了高净值人群大类资产配置组合。由于深圳楼市体量较小(每年新房销售规模仅为京沪穗的二分之一乃至三分之一),高净值人群购房显著抬升了房价,并改变了市场预期。由此,深圳房价在整体需求攀升的推动下不断上扬。

　　据此,笔者认为2016年股市不再可能出现类似于2014年至2015年那样的财富效应,高净值人群购房热情不会像2015年那样高涨;改善型需求前期释放较多,加上房价“上台阶”,新增需求释放被制约;2014年深圳人社局发布的月工资平均数仅4360元,意味着目前的房价将绝大部分刚需甩出去了,有效需求空间收窄。因此,深圳房价客观上有回调的诉求,这与2007年股市财富效应推动深圳房价上涨(连续数月领涨全国)后的回调是一个道理。

　　不过,由于货币政策宽松不变,资产配置荒依旧,房贷利率降至历史最低,可谓配置房产的好时机。深圳这样人口和产业集聚能力继续提升的特大城市,刚需和投资需求等购买力后劲很足,而且年底连续诞生地王,给市场对未来房价上涨预留更多想象空间,房价自也难以显著下调。总之,货币宽松和自身调整诉求是作用深圳楼市2016年上下的两股力量,量价平稳或略有回调应是大概率事件。

　　(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员　李宇嘉)