建议由中央转移支付激励借助地方政府债务发行和置换低价收购楼市库存超低价出售或无偿出租给农民工。

　　李宇嘉

　　2016年是楼市“去库存”攻坚战的元年想必国家对于住建部下了“军令状”今年要在“去库存”上给出亮丽政绩。于是新年伊始据说住建部就马不停蹄召集各省开会要各地亮出“去库存”利器。笔者猜想“去库存”会像过去保障房建设、房价控制一样列入对各级政府的问责。

　　问题是自从2014年7月份住建部召开年中全国建设工作会议将“去库存”作为楼市主题以来“去库存”战役已经打了一年半。目前来看能用到的办法基本上都已用到了也用尽了比如公积金政策已穷尽、房贷利率降至历史最低。能想到但暂时还用不到的办法比如机构规模化收购新房来租赁、项目发行信托投资基金消化等也想到了并制定了方案。

　　2015年楼市销售面积累计增幅能够从年初的-16.2%逆转至年末的7.4%绝对拜密集打响的“去库存”持久战所赐。但是库存高压却不见缓解年末甚至连续出现千万平方米的库存攀升。据笔者调查目前少数二线城市和600多个三四线城市的库存集中了全国近70%的比重或许是一个“无底洞”。媒体统计的在售库存(消化周期大概在2-3年)仅仅是冰山一角若将在建未售、已批未建两块更大的库存算在内整体库存消化或许需要5-7年甚至更长时间。

　　目前可行的政策还有最后一项就是棚户区改造“货币化安置”。但是根据笔者的调研很多开发商将棚改“货币化安置”作为成功逃离三四线城市最后的“救命稻草”开发商申请的队伍都排到了政府的大门外。因此棚改仅仅能消化一少部分再说棚改又会诞生新的库存。

　　对于“去库存”顶层设计上可谓非常精致即将其与户籍制度改革、新型城镇化结合起来既实现了楼市“去库存”也降低了城镇化成本还促进了内需社会构建。但是行内人都懂得这是个中长期见效的改革措施且对于配套改革的到位程度要求很高比如厘清中央地方公共服务职能、地方新财源等等。另外由于产业空心化、优质服务不足三四线城市户口含金量有多高呢?

　　因此短期内“去库存”必须另想他法。笔者认为楼市库存压顶不啻为房地产领域的产能严重过剩。试想如果楼市库存不严重上游能源、建材、重化工业产能也不会过剩到“攻坚战”的地步。而且由于楼市库存成本低、显现的滞后性加上政府大力扶持其过剩程度甚至超过了上游产能。

　　笔者认为将农民工市民化与“去库存”对接起来大思路是正确的。但是寄望于户籍制度改革真的是“一万年太久”再说地方政府目前无财力、无积极性。若祭出常规财政补贴则显得“小打小闹”。西南财经大学《2013年中国家庭金融调查报告》显示我国农民工家庭平均净资产28万元除去17.6万房地产资产后剩余资产12.8万最具流动性的金融资产仅2.4万元。因此即便给予补贴我国大部分农民工家庭也不具备城镇购房支付能力。

　　目前“去库存”已经陷入囚徒困境和道德困境。国家怕楼市库存冲击经济一味地去救这反而给开发商带来幻想;库存消化的同时房价地价在上涨地方政府和开发商都试图寻租上级政府延续土地财政和楼市黄金期;城镇化、改善型需求还在创造楼市新需求每个开发商都希望别人退出。

　　由此楼市最后的结局或许是大家都死掉了包括地方财政风险和金融风险。因此站在楼市去产能具有全局上和战略上的高度建议由中央转移支付激励借助地方政府债务发行和置换低价收购楼市库存超低价出售或无偿出租给农民工这是一条可选、可行和有诚意的办法。

　　事实上这一做法是政府偿还为农民工提供住房保障的历史欠账过去的福利房都是无偿或超低价提供的也是农民工共享工业化、城市化红利的必然选择更是将城市化从“土地城市化”纠偏到“以人为本”城市化的唯一路径。而且开发商建设、政府收购和运营(即BOT、BOR)也是住房保障效率较高的PPP选择。

　　(作者系深圳房地产研究中心高级研究员)