多位专家均表示逾百个城市用不同手段积极去库存部分二线城市房价或将上涨。

　　昨日起除“北上广深”外全国各地实施房地产交易环节契税、营业税优惠新政即首套房契税最低减按1%的税率征收二套房最高减按2%的税率征收契税;个人购买2年以上的住房对外销售免征营业税。

　　事实上在房地产交易环节这轮税费新政税率已接近探底甚至很多城市还可以减免、抵扣。而2014年下半年以来多地都在密集出台宽松的房地产政策。

　　多位专家均表示逾百个城市用不同手段积极去库存部分二线城市房价或将上涨。但另有业内人士认为非一线城市楼市供需基本平衡“330”新政以来需求已经被大量释放房企不应捂盘惜售要借政策“窗口期”加速推盘提升业绩以免在市场变化之时陷入被动局面。

　　宽松政策频出

　　去年以来中央连续出台推进“去库存”政策包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省份的100多个城市密集出招从供需两端入手出台“去库存”政策。

　　总结来看从购房者消费需求来看从首付比例、房贷利率、公积金杠杆等多方面放松政策出台;从开发商融资层面来看2014年初即放开房企融资平台公司债融资利率已屡创新低2014年全年房企发行公司债3000亿元同比涨18倍更重要的是甚至部分地区开发商可以申请改变土地用途。

　　在房贷利率方面央行六次降息房贷利率已经降至10年来最低水平;在购房资格方面二、三线城市全面取消限购;在首付款方面从“330新政”再到连续下调房贷首付比例首套房最低首付比例已降至20%;在公积金杠杆方面推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。

　　值得注意的是在房地产供给侧方面山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

　　此外根据福建省最新相关政策部分商业办公用地可转商住用地优化开发用地供应。对非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的市、县要暂停商业办公用地供应。2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地且已全部缴清土地出让金的商业办公用地可转型为商品住宅用地。

　　事实上记者此前在采访中就曾获悉福建省个别地区商业办公项目库存过量难以消化已建起的高楼大片空置因此政府早有变“商业用地”为“住宅用地”的想法。

　　中原地产首席分析师张大伟认为福建省新政策力度较大特别是针对商办用地可以改住宅政策力度超前有利于化解目前部分城市的商业地产过剩现象。

　　降税后买房将省约3万元

　　昨日起除“北上广深”外根据国务院有关部署调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

　　契税方面对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)面积为90平方米及以下的减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的减按2%的税率征收契税。

　　在营业税方面通知中明确个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的免征营业税。

　　据中国指数研究院报告显示二套房契税下调降低购房成本进一步刺激改善需求释放。针对新房90平方米以上的房屋契税普遍下调将增加对大户型房屋的需求同时二套房契税调整幅度较大改善性需求得到进一步的鼓励。

　　以一套套总价200万元(假设计税依据为房屋成交价格)的房屋为例若为购买的首套房且户型面积在144平方米以上则缴纳契税减少3万元。对购买首套房的刚需群体来说购置房屋面积越大节省税费越多更倾向于鼓励购房者一步到位满足需求。

　　仍以价值200万元的房屋为例若购买的为二套房契税之前按　3%计算。此次调整后若户型面积为90平方米以下则缴纳契税较之前减少4万元若户型面积在90平方米以上则缴纳契税减少2万元。可见契税税率的下调对购房者的直接影响是购房成本明显降低并进一步影响市场预期推动成交回升。

　　针对二手房此次政策调整将进一步活跃各城市二手房交易加快促进改善需求释放。政策调整前一套满2年的200平方米大户型二手房若以差价20万元征收营业税额为1.12万元调整后免征营业税对二手房买卖双方都减轻了负担在一定程度上促进大户型二手房交易而这部分卖房者其后又将进入市场产生更大的购买力有效刺激各地楼市去化。

　　房企应加快推盘

　　而本次税费新规其中适用于北京的仅契税第一条即“对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的减按1.5%的税率征收契税。”从这条表述来看以往“普通住房”的说法已不复存在取而代之的是更大范围的“住房”一词。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示以总价500万元购置家庭唯一一套住房为例在新政前如果被判定为非普通住房则需缴纳15万元契税而执行新标准后只需按照面积段来划分90平米以内契税为5万元90平米以上契税为7.5万元。这一契税征收范围表述的变更在已全城豪宅化的北京住宅市场来说对于“卖一买一”的改善型家庭来说作用相对更大因此将刺激中端改善型项目入市。

　　更重要的是据中国指数研究院报告显示此次税费调整将对近期市场热度持续攀升的部分二线城市带来较大影响特别是之前房价较高、市场供求关系紧张的南京、厦门、杭州、合肥、苏州等城市有望在政策影响下楼市量价持续创出新高。

　　相对于其它二线城市和三、四线城市这些热点城市房价水平高、单套成交套总价也较高政策调整后购置新房和二手房税费降低的绝对值较大更易刺激购房者加快进入市场而这些城市本身的库存水平又较低供求关系偏紧在此背景下楼市继续维持高热度将成必然。而对西安、长沙、沈阳等房价偏低、库存又大的城市来说此次政策调整的边际刺激作用相对有限。

　　同策咨询研究部总监张宏伟则认为契税新政有利于盘活非一线城市市场流通与销售环节。

　　对于房企来讲首先应积极调整推盘节奏把控好契税新政、六次降息五次降准等政策面给予的跑量去库存的“窗口期”增加2016年上半年销售业绩在全年的比例防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。

　　同时张宏伟向记者强调对于非一线城市来讲调整并优化库存结构积极去库存无论是90平方米以下的首套房还是90平方米以上的首次改善项目或置换型项目不要恋战不要期待房价再次快速大幅上涨或继续博弈市场即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售而是想方设法尽快实现销售业绩回升。在市场需求已基本得到满足的市场环境下捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”错过企业扭转局面的机会。如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”那么房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面资金面也会因此遇到问题。