万科最近可谓是双喜临门。

　　3月13日万科宣布引入新的战略投资伙伴——深圳市地铁集团有限公司深圳地铁集团将向万科注入地铁上盖物业项目初步预计交易规模介于400亿元～600亿元之间交易方式为定向增发股份支付对价。

　　这就意味着万科宝能股权之争最终结果或许会像1994年那场“君万之争”一样都以万科引入“国企”而宣告胜利。

　　3月13日晚间万科发布2015年年报实现营业收入1955.5亿元同比增长33.6%;实现净利润181.2亿元同比增长15.1%;收入与利润增速均明显高于2014年。

　　其中营业收入1955.5亿元规模已经超过上一次世界500强的门槛。世界500强由美国《财富》杂志评选在已公布的2014年榜单中最低门槛为营业收入237亿美元(约1539亿元人民币)。换句话说万科或将跻身世界500强行业。

　　增发得看小股东脸色

　　3月12日万科管理层与深圳地铁集团举行了战略合作备忘录签字仪式。在合作备忘录签字仪式现场深圳地铁集团董事长林茂德、总经理肖民万科集团董事会主席王石、总裁郁亮均有出席。

　　事实上引入深圳地铁集团的意义不仅在于实现王石混合所有制设想反超宝能系持股规模解决万科长期以来的股权漏洞还能在业务层面上为万科储备优质地块开启“轨道+物业”模式加码万科城市运营商的分量。

　　深圳地铁集团隶属深圳国资其发展模式一直对标能够自主盈利的港铁走“轨道+物业”发展模式在寸土寸金的深圳对土地进行二次利用开发楼盘全部为地铁上盖物业。已拥有地铁上盖物业开发项目10个总建筑面积约500万平方米。

　　对万科来说在引入深圳地铁集团后不仅能够获取此次注资的轨道上盖优质地块而且深圳地铁集团还运管管理的4条线路158公里2016年将开通3条新线共107公里。双方认为“这些新线路的拓展毫无疑问将激活更多的项目开发机会。万科将有机会以合理价格获得源源不断的开发资源一举解决核心城市土地资源紧缺的问题。”

　　由于第三方评估价未出目前仅知具体交易规模大致在400亿元～600亿元间。

　　粗略估计若取平均值500亿元计则深圳地铁集团或将在增发后占万科总股本的20%以上。这是因为万科想要保持停牌前2697亿元的市值概率较低。

　　停牌前万科正遭遇宝能、安邦等险资抢筹市值直线上升达到近几年最高值。然而自去年万科停牌以来A股市场几经调整。今年1月6日万科H股率先复牌股价一路下挫截至3月12日已较停牌时下跌20%报收于18.31港元/股。

　　最终确定的定增价格是以一段周期的股票均价作为参照。根据《上市公司证券发行管理办法》第三十九条规定:发行价格不低于定价基准日前二十个交易日公司股票均价的90%。所谓定价基准日是指计算发行价的基准日可以是关于定增的董事会决议公告日、股东大会决议公告日也可以为发行期的首日。

　　目前万科第一大股东宝能系持有24.26%的股份以万科A的停牌价24.43元/股计账面市值为655亿元。这意味着万科A股一旦复牌若像万科H股那样下跌则深圳地铁集团将大概率拿下万科第一大股东地位。但如果中小股东担心自己的利益受影响万科的增发预案未获2/3股东同意引入深圳地铁成为大股东的可能性就会变小。

　　市场占有率上升到3%

　　3月13日晚间万科公布的年报数据也非常漂亮。

　　除了营业收入和净利润之外2015年万科实现结算面积1704.6万平方米结算收入1902.1亿元同比分别增长35.4%、32.5%。这一业绩高于市场普遍预期。因为房地产业结算滞后于销售在2015年进行结算的很多都是在2014年市场调整期内卖出的房子。

　　当期实际销售增长情况不如结算亮眼。2015年万科实现销售销售面积2067.1万平方米销售金额2614.7亿元同比分别增长14.3%和20.7%。不过全国商品房市场的占有率却出现上升达到3%。

　　土地储备部分万科仍持谨慎态度2015年拿地量似难以保证未来销售增长。财报显示全年新增项目的全口径建筑面积为2201万平方米仅相当于全年销售面积的106%;全口径地价款1090亿元约占全年销售金额的41.7%。

　　对此万科高级副总裁谭华杰认为在土地市场冷热不均局部城市土地市场明显过热的不利情况下万科买到了基本足够的土地严控拿地成本重点关注存量土地市场的机会。

　　另外营销费用、传统业务的管理费用、财务费用等也都出现不同程度的下降。因此尽管此次结算的大多为2014年市场调整期售出房屋但2015年的全面摊薄净资产收益率为18.09%较2014年上升了0.23个百分点。

　　新业务方面成绩较为突出的是物业管理、物流地产两块。万科物业一直被视作万科将最快拆分上市的板块。2015年万科物业市场扩张力度加大接管了377个非万科开发的住宅项目合同管理面积达2.1亿平方米同比增长107.8%。

　　在睿服务托管等轻资产运营的新盈利模式下万科物业实现了主营业务收入29.7亿元同比增长49.4%。物业服务营业利润率17.4%较2014年上升4.1个百分点。

　　物流地产同样快速扩张。截至2015年底万科已进驻、拟进驻22个城市已获取、拟获取项目29个总建筑面积达300万平方米。