调控之后的房价如何

　　东方今报记者：回到房价上来，政府每次调控以后，价格几乎并没有怎么降，只是稳定下来。你感觉这一次怎么样?

　　上官同君：地震不可怕，地震要来的谣言最可怕。也就是说，房价上涨不可怕，一直预测房价上涨的这批人群最可怕。我侄子在房地产公司工作，前段时间要借钱在郑州买房，他说，他的同事在地王出了以后，啃老也好借钱也好，都在买房。这说明，人为造成的楼市恐慌很可恶。

　　我一直说，“背后三只手，推着房价走。”第一只手是政府，目前面粉比面包贵，意味着政府在投放土地的节奏把控上难辞其咎，最不希望房价降的是政府，房地产仍然是支柱产业，房价降了，财政收入怎么办、地方债怎么办;第二只手是舆论助推，开发商夸大城市的承载力，鼓吹人有多大胆地有多大产，行业里被绑架的不良学者为开发商代言，真正独立的第三方学者居少;第三只手是银行，房价持续不断上扬，保证银行的利益。

　　杜书云：任何一种产品价格都不可能无限上涨，涨落都是很正常的。但是，像咱们国家房价十几年来单边上行，很少见。涨得越高回调越狠是肯定的，缓慢上涨、涨涨跌跌才是正常的。调控之后的房价如何，与政府调控力度大小以及国内的宏观经济背景都是直接相关的。

　　奚春山：合肥从7月1日起开始执行购房贷款差别化政策，8月9日“限贷”政策进一步收紧，各银行对多种购房情形拒绝贷款。限贷“大招”之后，合肥楼市销售均价连续两周出现下跌。但有地产老炮质疑称，合肥楼市均价下跌并不是整体房价下跌的表现，而是“团购价”的高销量直接拉低了新站区的整体价格水平。

　　这是中国内地楼市屡屡上演的剧情，这个剧情只能由各地方政府来导演。地方政府不仅能够主导拉低楼市整体均价的剧情，还能主导未来房价的走势。当前，实体经济疲软，难以给地方财政输血，地价、房价的轮番上升，才是最符合地方政府利益的理性选择。等到实体经济回升，能够输血地方财政之际，政府才会摆脱对房地产的路径依赖，房价持续上涨的局面才会改变。

　　房价在什么情况下会下滑

　　东方今报记者：是的，没有只涨不跌的市场。剔除掉调控这个因素，房价在什么情况下会下滑?

　　上官同君：要算人口红利。人口红利没了，高房价就没有支撑了。

　　杜书云：助推房价持续上涨的一个重要因素就是，投资性需求过大。投资性需求和房价之间是轮番上升的关系。房价越是上涨，人们的想象空间越大，在资金流动性过剩、股市又低迷的情况下，没有其他好的投资渠道，钱往哪里去?出口找来找去，就找到房地产上了。影响投资性需求的因素，才是决定楼市基本性的东西。

　　奚春山：中国内地住宅的总市值已经相当于GDP的三倍，日本楼市暴跌前也是这种状况。但中国内地由于优质资源的集中，即使楼市崩盘，一线及部分具备人口红利的二线城市，也会坚挺，是房子周围的资源决定了房价。在货币宽松的新常态下，当前东北的一些城市还是出现了房价下跌的现象……

　　东北的例子说明，没有人口红利的支撑，仅靠信贷支撑不了城市的房价。而中国社会正在逐渐进入老龄化社会，由于青壮年劳动力的背井离乡，一些城市的房价会失去重要的人口支撑，成为无源之水!

　　郑州的房价水平合理吗?

　　东方今报记者：按照居民收入水平，什么样的房价才是合理的?

　　杜书云：根据引用较多的2014年、2015年全国35个大中城市除去可售型保障房的房价收入比排名，郑州的房价收入比是10.4年和10.3年。长沙才5.7年、5.2年，而且人家的城市建设非常疏散，生活很舒畅，郑州太密集了。另外，南昌10.8年、9.3年，合肥9.0年、9.2年，重庆8.7年、8.4年，武汉8.1年、8.3年，成都7.6年、7.3年，济南7.4年、7.4年，西安6.5年、7.4年。在这些城市，郑州房价收入比2015年占了头把交椅，比郑州再高的城市就是广州、南京之类的城市了。你说我们的压力大不大?

　　房价的挤出效应对郑州有什么影响

　　东方今报记者：房价不合理，对郑州的城市发展影响很大。

　　上官同君：简单算一下就知道，现在年轻的上班族每月生活成本3000块。如果你没有当官的爹，没有一个做企业老板的妈，你凭什么现在就去买房?你没有在这个城市奋斗15年，你如何拥有一个三室两厅的房子?如此设问可能会伤年轻白领的心，但现实很残酷，房奴会成为年轻人发展路途中一个必须跨越的门槛。

　　郑州市发展、置业的门槛越来越高，工资水平并没有像房价和房屋租金一样往上涨，很多白领属于月光族，除非能当上技术骨干或主管之类职务。安家成本太高，年轻人大学毕业之后不要恋战，该回老家就回老家吧，该回县城回县城吧。虽然这一点并不被一部分人接受，但是现阶段已经发生了。这对城市的发展是不正常的，也会产生“恨父母没给好的起点”“自暴自弃”等社会问题，在这个城市里面不知道自己的明天在哪里。

　　东方今报记者：呵呵，这客观上推动了其他市和县的新型城镇化的发展。

　　杜书云：房地产关联度强，中央曾有一段时间把房地产作为支柱产业。现在宏观经济形势不太好的时期，我们拿房地产发展当作新的经济增长点也是对的。但是，很少有人关注房地产的挤出效应。一个家庭为了买房，什么都不敢消费了，对经济增长的影响也是很大的。如果郑州市过度依赖房地产，势必打击实体经济。这两年，郑州每一年扒掉的城中村、城外村抵得上过去10年的总量，你把未来的地都卖掉了，城市如何可持续发展?郑州一直下大功夫引进人才，但是，人家逃离北上广，凭什么要来郑州?你的环境行吗?你的房价行吗?你的实体经济行吗?你的就业软环境行吗?一个城市要有创造力创新力，过高的房价未必是好事。

　　今天代表不了明天 年轻人关键要有梦想

　　东方今报记者：此前有统计称，过去两年，四成上市公司一年利润不敌北上广深一套房。投资实体不如投资楼市，是一些老板的感慨;一个白领上班七八年挣的钱，比不上七八年前买套房，也是实情。你想对老板和年轻人说些什么?

　　上官同君：人没有前后眼，世上没有后悔药，要乐观面对现实。存在即合理，在这个社会上生存，就是要有时刻把握机遇的能力。但是，不要把由于历史机遇完成的积累当成自己的本事。

　　我认为，不会对实体经济影响很大。忽视实体经济只是眼前的暂时，最终一定是实业兴国。今天代表不了明天，年轻人今天很囧，只要有梦想敢拼搏，未来绝对不错。

　　杜书云：对于年轻人来讲，住房是必不可少的生活必需品，安居才能乐业。政府和社会应关注年轻人的住房问题,关注他们的生活压力。但对于普通的年轻人来讲，有点投资意识是好事，但不能把一生都压在房子上，除非未来房价永远上涨。应该明白财富的积累要有一个过程，何况一个人不光要有物质财富，还要有干工作的成就感、社会地位的认同感，还要有自我实现的满足感。

　　房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入

　　每户住房总价=人均住房面积(中国为超30平方米)×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格

　　每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入

　　数据来源：易居研究院、CRIC、网站数据整理