核心提示|楼市调控“第一波”之后，“第二波”又袭来。继9月末近20个热点城市陆续启动新一轮楼市调控后，近日，深圳、杭州、武汉、南京等多地再度推出新政“升级版”，不仅首付比例进一步提高，本地户籍购买第三套房更是被严格控制。调控重拳之下，楼市还将怎样变化?

　　交易量回调明显降“虚火”效果显著

　　国家统计局本月18日最新数据显示，一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价走势明显趋稳。70个大中城市中一二线城市房地产市场明显降温，三线城市较为稳定。

　　在房价曾“领涨”全国的深圳，经过两次调控加码后楼市显著“降温”。根据深圳市规土局公布的日交易情况计算，10月份，深圳新建商品住宅成交面积同比下降22.1%，二手房成交下降6.2%;从价格看，新房成交均价55611元每平方米，环比下降10%。至此，深圳房价连续三个月上涨势头得到扭转。

　　一线城市涨势不再，热点二线城市更是“转冷”。记者看到，一些楼盘甚至出现批量退房现象;有的二手房中介门口，前来解约的市民甚至排起了队，但大规模违约并未出现。

　　“由于网签有滞后期，预计10月以来各地成交回落的行情，将在11月、12月数据集中体现。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。

　　未开盘项目压力大部分楼盘将“调价保量”

　　记者实地走访出台新政城市的多个楼盘发现，虽然调控后新建商品房普遍遭遇看房人数锐减、交易量跳水等降温行情，但截至目前，大部分一手楼盘价格暂时还没出现明显的下滑。面对浓厚的观望情绪，部分在售项目准备用“买赠”和“优惠促销”等方式吸引购房者;一些未售项目干脆推迟了申请预售开盘时间。

　　一个典型的现象是，杭州多个楼盘外地客明显减少。而前期从杭州透明售房研究院的数据看，杭州外来人购房比例8月份达到了三分之一，9月更是升至四成之高。

　　南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华说，现在“刚需”和投资投机客都陷入观望，未来三个月至半年内，高位运行的房价可能开始出现松动，特别是一些交通位置差、配套设施不全的项目，价格有回落空间。

　　专家和业内人士一致认为，今年以来制造了无数话题的“地王”房企，未来日子可能是最难过的。尤其是那些实力有限而又“高溢价”拿地的房企，遭遇新政调整期，或将面临生与死的抉择。

　　房地产市场进入衰退期了吗?“黄金时代”变“白银时代”

　　房地产市场进入衰退期了吗?房地产投资需求峰值是否已过?处于多方利益博弈下的房地产业，未来走势牵动各方神经。

　　中国发展研究基金会副理事长刘世锦认为，房地产投资历史需求峰值已过，这是一个大的判断，是一个大的格局。过去15年，我国房地产业以超过20%的年均增速发展。而全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年有数据记录以来最低点，仅为1%。国家统计局最新数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资同比名义增长6.6%。

　　刘世锦说，城镇居民住宅构成房地产投资70%，其历史需求峰值是1200万到1300万住户，2014年已经达到峰值，之后房地产投资总量上就是持平，然后逐步回落。预计在今后不久时间内就会回到正常的状态。

　　不少业界和专家认为，“屯地生金”的暴利“黄金时代”已经过去，但依然处于大周期向前的“白银时代”。

　　万科集团副总裁刘肖说，中国城镇化在继续，收入水平在提高，消费在升级，过去驱动我国房地产市场发展的核心驱动因素没有消失，我国房地产市场进入以理性增长为特点的“白银时代”，仍有发展潜力。

　　房价上涨的背后：买地的价格越来越高

　　在追踪楼市调控新政一个多月效果之时，人们同样追问，是什么推动了这一轮房价上涨?房企凶猛拿地，巨额资金从哪里来?

　　记者从一些金融机构了解到，按规定，房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍，房企配资一般都在三七开，房企自有出资占三成，配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决，房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地，已成为业内潜规则。

　　中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，本轮房价上涨的背后，不排除一些地方政府和房地产开发商共谋，迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段，一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控，对这一趋势应该警惕。

　　对于地价快速上涨，一名房企负责人直言，如果说房价是一日千里，地价则是一日万里，开发商入市要谨慎小心。

　　中原地产统计显示，截至9月底，北上广深四大一线城市今年住宅土地楼面价同比上涨72.2%，二线城市涨幅达到86.7%，远超房价上涨幅度。而据万科最新公告，其持续观察的北上广深以及杭州、南京、武汉、东莞、苏州等14个主要城市，三季度土地整体成交溢价率攀升至111%，创近年来新高。

　　“买地的价格越来越高，摆在开发商面前就只有一条路——房价除了上涨别无选择。”中国社科院经济研究所副所长张平说，这一现象暴露出当前土地市场非常严重的垄断性。

　　但周而复始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人关注。华融证券首席经济学家伍戈说，一些地方政府既是土地市场的唯一供给者，又是房价的最终调控者;既是抑制房价泡沫的“刹车”，又是推动房地产市场发展的“油门”。近期高涨的土地出让金及一些地方政府的“饥渴式供地”模式凸显出对土地财政的依赖。综合新华社电