有关房地产税 想请教经济学家几个问题

　　李方

　　经济学家刘世锦日前接受新华网采访时谈到房地产税：“房地产税势在必行。我们过去用另外一种方式体现房地产的收益，就是卖地收入。下一步这个潜力越来越小了。我们要转入新的可持续的政府收入机制，这就是房地产税。”

　　对于“势在必行”的房地产税，舆论场里已经说过很多轮，但我还想再问一次。

　　第一个问题，一样东西可不可以卖两次甚至多次?

　　商品房都包含土地使用权出让金。房价高企、土地价格暴涨是重要原因，各地“地王”层出不穷，一二线城市商品房成本中土地价格占相当大的比例。现在多数商品房离70年大限还远，开征房地产税，等于一样东西卖两次甚至每年再卖一次，是否合法合理?

　　第二个问题，地面上的建筑部分怎样征收房地产税?

　　商品房价值，包含地价和地上建筑两部分。目前一般预计，房地产税将对商品房的整体价值进行征税，也就是地价和地面建筑不可分割。但是，土地和地面建筑性质完全不同。土地是国家的，业主只是租用70年。如果觉得早先租金太便宜了，用征收房地产税的方式提高租金，不考虑毁约因素，好像还勉强讲得通，可是地面建筑部分呢?地面建筑的所有权理应属于业主，因为他付了全款。那么，对于完全属于业主而又没有处于交易状态的私有物进行征税，合法性与合理性怎样解释?

　　第三个问题，大产权和小产权如何对待?

　　目前居民住房分大产权和小产权两种。大产权是普通商品房;小产权属于福利分房、房改房(这里不讨论农村住房)，土地出让金极其便宜，或者干脆不包含土地使用费用。理论上，小产权所有者只拥有房屋的居住权，交易须补足土地出让金，但相比大产权所支付的高额土地成本，小产权哪怕补交，土地费用依然非常便宜，这里边包含很大的不公平。

　　在这种情况下，如果对大产权征收房地产税，小产权如何对待?如果一体征收，小产权的土地部分如何计算?

　　如果区别对待，比如大产权交税，小产权不交，在都不交易的情况下，就会产生事实上的税负不公平;而不交税的那部分人相当于免费搭车，公平与正义何在?

　　第四个问题，地方政府过不过得穷日子?

　　刘世锦说，由于卖地收入的潜力越来越小，地方政府有必要开辟一个量大、可持续的收入来源，就是房地产税。换句话说，地方政府没钱花了，得从住房存量中找钱。

　　地方政府需要钱建设基础设施、提供公共服务。问题是，中国的基础设施建设，连美国的特朗普都羡慕得不行，当选总统第一句话就是美国也要大搞基础设施建设。也就是说，至少在中国的发达地区，基础设施并不差。地方政府还要继续找钱大干基础设施，缺钱，就要想方设法从老百姓口袋里去掏，这真的符合可持续发展的理念?