核心提示|12月9日，郑州有“九宗地”将挂牌出让，从112号土地到120号土地，全部为城中村改造及合村并城项目，这也是郑州土地“熔断”机制实施后的第一次扎堆出让城改用地。上周，记者实地探访“九宗地”，发现这些村庄均已拆迁完毕，土地成围挡状态，部分安置房已在动工。

　　其中尚庄村、东赵村、木马村、杲村、新庄村、徐庄村的“回迁”情况各不相同，除了尚庄村今年回迁完毕、木马村首批按计划已回迁外，其余村庄回迁时间不定，且新庄村、徐庄村两个城改项目的回迁时间已过期，安置区建设也已停滞，当地村民表示“回迁无望”。

　　土地将拍|9块城改项目土地拍卖扎堆考验“熔断”机制

　　112、113号地是目前在建的碧源月湖项目后续用地，属于木马村城改项目;114号地是正商兴汉花园二期用地，属于古荥镇;115号地是锦艺金水湾项目用地，属于杲村城改项目;116、117号地是阳光城后续用地，属于尚庄村城改项目;118号地属于万科天伦紫台后续用地，属于东赵村城改项目;119号地杨金产业园新庄合村并城项目，属于伟业龙湖上城;120号地为杨金产业园徐庄村合村并城项目，后期将由万锦地产开发。

　　记者实地走访了其中尚庄村、东赵村、木马村、杲村、新庄村、徐庄村的城改项目，除了尚庄和木马村都已于今年回迁完毕外，其余村庄回迁时间不定，且新庄、徐庄两个城改项目的回迁时间早已过期，安置建设也已停滞，村民表示“回迁无望”。

　　据了解，开发商选择“九宗地”这些城改项目时，在土地招拍挂之前的几年就已开展工作，关系到成千上万的村民拆迁安置，耗资耗力耗时。待到城改项目土地招拍挂之时，呈现是冰山一角，但大量的前期工作早已落地。

　　虽说城改土地已经“内定”，但鉴于K2的“搅局”，就算这些城改项目已经建起售楼部开始对外，但9日之前又有谁敢说“这块地就是我的”?

　　记者再次走入118号地的东赵村城改项目“万科天伦紫台”的售楼部，今年6月份，该项目二期土地挂拍就因K2的介入经历了小幅波折，今日，紫台的置业顾问一致表示“118号地是我们的三期规划用地，但是由于一些企业的参与，我们会尽力去拍，但是之前最终结果这个说不了，现在有的企业退出了，我们也长出一口气。”

　　同样情景，记者在招拍挂116、117号地的尚庄村城改项目“阳光城”售楼处也遇上了，这里的置业顾问表示不知晓将拍的两块土地，也“并未接到通知将有新开发的楼盘，而上级没有通知的我们一概不做推介”。

　　从挂牌公告来看，除了以前惯有的位置、面积、容积率、建筑密度、绿地率等，这九宗城改土地还增加了网挂熔断价、竞地价最高限价，对土地竞拍的限价做出了明确规定，溢价50%熔断，最高报价不能高于起始价的两倍。“熔断”机制是可以给资金有压力的开发商以希望，但依旧难以让开发商有安全感，不到揭幕那一刻，谁也不知道还会不会有K3、K4、石榴君、香蕉君的出现。

　　村民回迁|每个人幸福感各不相同

　　在阳光特别刺目的午后，记者驱车来到了位于南曹乡尚庄村的阳光城，此时这里已无尚庄只留阳光。

　　“我们从2007年就开始外迁了，今年这几千人才算全部回迁完毕。”住进安置新居的尚先生说，“我们按照每一户680㎡为赔付标准，能分得八九套房子，不足680㎡的需要补齐价格差，个别大户就获得了更多。”尚先生认为这样的补偿还是不够满意，“不过比经开区的村民补偿好多了，他们每一户固定给一套90㎡的房子，其余的都赔了现钱。”由于阳光城内的三块安置区域都在小区内，尚先生表示安置房的外立面跟商品房差别不大，配套也一样，自觉无差别感。

　　同样，今年6月26日第一批木马村村民“准时”获得了回迁。虽然村民认为“开发商强制交房，没水没电没天然气”，但如今都得以妥善解决，“我自己住了一套180㎡的房子，我楼下还有两套120㎡的房子在出租，一套房子每月能租2500元呢。不过我这几套算少的了，跟其他城中村民没法比。”村民王女士告诉记者，“但对面就是万达还有医院，太方便了。”和王女士聊天时正值傍晚，眼前的万达广场门前，道路被人流、车流挤得水泄不通。

　　如果说尚庄村和木马村的安置工作还算顺利的话，新庄村及徐庄村的安置工作不容乐观。

　　新庄村和徐庄村一路之隔，杨金路北侧为新庄村城改项目“伟业龙湖上城”，记者看到安置房已封顶，呈停工状态。在旁边的简易房内记者采访了两个村民，“安置房早都盖好了，就是没有回迁时间”，一位村民表示拆迁赔偿说好的是一人赔200㎡，目前变成一人赔100㎡，最终是什么样也没人对接，“手里只有一个白条”。

　　杨金路南侧为徐庄村城改项目，在现在记者看到目前安置房工程处于停工状态，尚有一户居民没有拆迁。记者和“遗留”村民攀谈起来，“我们拆迁都三四年了，赔偿方案也是从(一人赔偿)200㎡降到100㎡又降到50㎡，我们肯定不愿意啊!这房子(安置房)都停工一年了。”该村民对记者说，“几乎所有村民都去远处的马渡村租房子住了，图便宜，但说白了我们这几年都是无家可归，以后也不知道什么时候回来(回迁)。”

　　另一边的杲村拆迁工作启动了两年，目前还未到回迁时间，记者看到安置房已经起地。而东赵村的回迁时间定在了明年的五月。

　　回望城改|高容积率“诟病”何时消

　　当下的城改项目早已不是几年前的混为一“摊”，万科天伦紫台、碧源月湖、锦艺金水湾等项目均将安置区域和商品房区域分离开来，“为了保证商品房品质，安置区域分离开是第一步。”万科销售人员称。

　　城改项目已经迈出了改善的第一步，是开发商紧随市场转型，步步为营的成果。“如果‘石榴’搅局成功，前期工作全部拱手相让，而之后真的没有开发商敢接政府这个安置拆迁的盘。”业内人士对记者说。石榴君的目的不言而喻，但遵循约定俗成的城改项目“都是在层出不穷的矛盾中摸索前行，在不断的各方博弈中寻求平衡，一旦项目操作过程中的某一环出现偏差，则整盘皆输，没有赢家”，业内早有人如此说，典型案例如白庙安置区十年不安置。

　　记者走访的这6个城中村项目，尚庄村历时9年，如今安置工作总算完工，木马村第一批回迁完毕，其余都还在回迁等待中。而郑州6年里600多个城中村改造，诞生过诸多黑暗、模糊的问题和纠纷。

　　简单说，城改是一个三方博弈的三角关系，村民、开发商和政府互有联系又互有矛盾。一方面村民靠开发商提供金钱、开发商靠政府提供土地、政府期望村民稳定和谐，三者相互依存。另一方面，村民希望通过改造赚钱，很多村民并不能算清楚这笔账，这就埋下了对补偿回迁不满的基础，维权就会产生;开发商在满足了村民的安置之外，必然会把后面的利润放在随后的商品房出售上，随之而来的是高容积率、高溢价的商品房;政府将原本应当主导一级土地市场的角色出让给了开发商，是有了一对一安置的渠道，却也丧失了大部分主动权。

　　回看本次招拍挂的“九宗地”中，只有东赵村城改项目由外来一线房企万科联手本土房企开发，而高容积率一直成为城改项目的软肋，被各方“诟病”，但高容积率的背后是高难度的拆迁安置工程，专家称“三角关系中的拆迁安置是一大工程，牵扯开发商大量资金，且耗时多年。这一块不得到妥善解决，高容积率的‘诟病’就无法消失”。

　　业内人士说，郑州的城改项目还有很长的路要走，有很多的规则要改变，但我们也不用悲观，要相信的是因地制宜、因时制宜的政策未来。