中心城区并非只涨不跌 商住项目领衔降价

部分930新政后降价明显的区域 (数据来源：链家地产研究院提供，仅供参考)

　　新一轮调控出台接近百天，作为楼市冷暖风向标的二手房市场，成交遭遇重创，逐月下滑，伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2016年12月上半月(1-15日)，北京全市二手住宅共网签8727套，环比11月下半月下降10%，较11月上半月下降9.8%，与去年12月上半月同期相比则下降了7.5%。

　　与成交应声滑落不同，北京二手房的价格则出现了明显的分化。一些区域或许是由于前期涨得太凶，或许是由于房源相对较差，为了促成交易不断出现降价房源，但东西城区、朝阳区以及海淀区的很多二手房报价，则是在 930新政后不跌反升。为此，《广厦时代》探访了一些重点社区，为您揭示新政下哪些二手房最不抗跌。

　　学区和中心城区依旧坚挺

　　近些年北京的二手房交易，总是习惯性地出现年底翘尾行情，从2009年至今，除2013年以外，二手房市场一直延续了第四季度交易量持续走高的情况。但今年受到楼市调控的影响，这一规律注定将被打破。目前四季度各月的数据来看，930新政落地后，10~11月份北京二手住宅网签量已连续两个月下滑，12月上半月依然延续了持续下滑的态势，年终翘尾行情将很难再现。

　　但成交降温并不影响一些区域二手房价格的坚挺。

　　位于西城区的裕中西里，是北三环马甸附近的塔楼社区，虽然社区整体密度较大，但价格丝毫未受政策影响，甚至还出现了上涨。链家网的成交数据显示，该小区在9月份的成交中还有单价9万元的房源，但到了11月份，基本成交价格都涨到了11万元/平方米，甚至有新上的小户型房源报价12万元/平方米，高于当前11万元/平方米的成交均价。

　　究其原因，一位门店中介告诉北京青年报记者，就是因为所属的裕中小学在教改后改名为三帆中学附属小学，将直升重点的三帆中学，加上出售房源较少，因此价格并未下降。

　　不仅是学区房，城区内公园附近的二手房价格虽然涨幅放缓，但并未下调。像朝阳公园附近的房价增速也在11月份左右开始放缓。如丽水嘉园小区于9月30日之后成交均价为7.2万元/平方米，挂牌中的房源与均价相差不大。而该小区在9月30日之前成交价格从5.5万元/平方米涨到7万元/平方米。新政后，涨幅明显放缓，议价空间开始出现，但暂时成交价格并未出现下滑。

　　对此，业内人士表示，政策调控中，相对抗跌的二手房往往都是有独特资源优势的房源。

　　五环外二手房价格涨跌幅度大

　　虽然核心区的二手房价格还算坚挺，但五环外很多区域的二手房报价则在930新政前后出现了较大的起伏。

　　在链家地产研究院给出的930新政后10个降价明显的区域中，五环外的社区达到7个。并且基本都是在新政前涨价明显，新政后应声而落的社区。

　　典型楼盘如顺义区的樱花园一区，在9月30号以前价格环比涨幅达到了9.1%，但在新政后的11月份，报价已经持续下跌两个月，跌幅在5%左右。根据链家网的成交记录显示，7月份，该小区还有签约单价不足两万元的房源，但在9月份，报价已经普遍达到接近3万元的价位。直到新政后，报价和成交价才开始明显回落。根据链家网成交数据显示，该小区在12月3日成交的一套房源是125平方米的西南向三居室，成交价为288万元，单价为23040元/平方米，同时整个小区的二手房报价也回调到25590元/平方米。

　　更明显的还有天通公园里项目，链家网的数据显示，天通苑和回龙观区域在新政出台前的8、9月份涨幅最为明显。像天通公园里二手房报价在9月份的环比涨幅达到了15.7%。在新政后同样没能顶住压力，出现回调，11月份的环比涨幅为-4.3%。天通苑链家门店的一位经纪人告诉北青报记者，尤其是一些小户型房源，9月份报价曾达到单价近5万元/平方米，现在诚心卖的业主，最高报价也就在43000元/左右，大部分房源的价格都低于4万元/平方米。

　　对此，有业内人士表示，五环外的一些社区的价格波动有很明显的跟风因素。在房价上升期，这类社区的反应较慢，看到别人涨了才开始提价，为了追赶涨价脚步，幅度会比较大。然而，一旦楼市风向要变，这类社区又会因为缺少绿地、教育、医疗、商业等各类资源，导致无法持续支撑价格的大幅提升，最先出现回调。

　　商住楼最不抗跌

　　除了五环外的二手房价格波动明显外，北青报记者根据链家地产研究院提供的数据发现，一向以不限购、不限贷为卖点的商住楼同时也是调控政策下最不抗跌的产品。

　　在链家地产研究院给出的930新政后10个降价明显的区域中，有五个都是商住项目，并且南三环宋家庄的方恒偶寓和石景山的万达广场还都是城区的商住房项目，也同样没能经受政策考验，率先降价。

　　像宋家庄的方恒偶寓项目，在链家网的成交记录显示，8、9月份时随着宋家庄整体二手房价格的上涨，成交单价一度突破5万元/平方米，但新政后成交的房源价格都出现了明显降幅，最高成交均价也仅在45000元/平方米左右。

　　而新政后降幅最明显的项目同样也是商住两用楼。临近海淀五路居地铁站的定慧福里是仅有5栋楼的商住两用社区。虽然位置位于海淀区，又是处于四环内，临近地铁，但价格波动也是最明显的。根据链家网的数据显示，该小区目前平均报价在6万元左右，但在政策出台前，价格曾出现暴涨，甚至有房源的成交价格达到了79000元/平方米。不过，新政出台后，业主的报价明显回落，甚至有一居室的房源报价仅为45000元/平方米左右。链家研究院的数据显示，该小区在930新政前的环比涨幅达到了12.9%，涨势明显，但在11月份的环比跌幅也达到了9.20%。

　　不难看出，政策调控带来的弱市中，商住房的抗跌属性最差。北京二手房市场中，跌幅领先的不少都是商住产品。有业内人士就认为，由于不限购，商住产品有不少投资买家，一旦遇到调控，这些买家希望尽快出手，因此价格往往会出现高于市场的降幅。

　　●预测●

　　二手房成交量价还将有更大下滑

　　对于二手房的走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为虽然现在有分化，但未来几个月中，无论是交易量还是价格都将持续下滑。他表示，9月30日“京八条”落地后，北京二手住宅网签量持续下滑，周度网签量已从9月份的6000余套，回落至目前的4000套左右，跌幅逾三成。由于目前还有不少10月份之前就已经达成成交意向的客户逐步进入网签，使得周度网签量稳定在目前的4000套左右。但是，随着更多的客户陷入观望等待，以及春节的临近，新增有效客户需求逐步减少，后市二手房交易量还将进一步下滑。

　　房价方面，胡景晖表示，其实一些前期房价涨幅较快的区域以及一些总价较高的住宅的房价已经开始出现松动，部分着急出售回款的业主开始主动降价，使得房价整体止涨企稳，国家统计局公布的70个大中城市房价数据也显示11月北京二手住宅价格环比涨幅已降至0.2%，未来，随着政策的进一步消化落地，以及交易量的持续下滑，购房需求的持续减少，北京二手房房价将由升转降，2017年将迎来更明显的回落。(记者 李桁)